二手房交易中的优先购买权问题

二手房交易中的优先购买权问题
    这里讨论的是向何人转让的问题：
    （一）优先购买权综述
    所谓优先购买权，是指出卖人在出卖标的物时，与出卖人就标的物上存在特殊的法律关系的人有权在同等条件下优先于其他购买人购买标的物的权利。
    根据不同的分类标准，优先购买权可以分为不同的种类：根据优先购买权的法律效力的不同，优先购买权可以分为物权性优先购买权和债权性优先购买权；根据优先购买权产生的原因不同，可以分为法定优先购买权和约定优先购买权等；根据优先购买权的主体不同，可以分为承租人的优先购买权、共有人的优先购买权和股东的优先购买权。
    优先购买权的成立需要具备如下几个条件：
    1．优先购买权人必须于买卖合同的标的物上与出卖人之间存在某种特殊的法律关系。如承租人、共有人等。目前，我国民商法律中规定的优先购买权就根据优先购买权人就标的物上与出卖人关系的不同可以分为承租人优先购买权、共有人优先购买权以及有限公司股东的优先购买权等。
    2．优先权人只有在同等条件下，才享有优先购买标的物的权利。所谓同等条件，首先应理解为标的物的价格等同。出卖人出卖标的物的目的就在于获得价款，因此只有在优先权人与其他购买人的价格等同的情况下，才允许优先权人享有优先购买权。如果允许优先权人在低于其他购买人出价的情况下还享有优先购买权，则对出卖人是不公平的，也是违反民法最基本的伦理规范的。其次，同等条件还应理解为价款的支付方式等同。如果优先权人与一般购买人出价相同，但一般购买人一次性付款，而优先权人主张分期多次支付价款，那么在这种情况下优先权人如果还享有优先权，则对出卖人同样是不公平的。最后，优先购买权人的优先购买权是相对于一般购买人而言的，即相对于那些与出卖人没有特殊法律关系的购买人而言的。如果在出卖人出卖的标的物上既存在共有人，又存在承租人，便发生优先购买权的竞合，对于这种情况的处理，我们在下文中将予以专门讨论。
    （二）承租人的优先购买权
    该问题在本书房屋租赁纠纷部分设专章讨论，这里不再赘述。
    （三）共有人的优先购买权
    1．相关立法规定
    《民法通则》第78条第3款规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。
    《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第92条规定，共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。
    《物权法》第101条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
    2．我们的看法
    (1)共有人优先购买权的范围问题。
    我们知道，共有一般分为按份共有和共同共有。《民法通则》第78条第3款和《物权法》第101条规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。此为按份共有人的优先购买权。
    那么共同共有人是否也同样享有优先购买权呢？有人认为，在共同共有中也是存在优先购买权的，依据《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第92条的规定，即共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。对此，我们不能予以认同。我们知道，共有人的优先购买权是以共有为前提的，如果共有已经经过了分割，则共有就已经消灭，而成为分别所有了，各个所有人有权根据自己的意志处分其财产，而不能对原共有人个人财产所有权的行使施加任何限制。出卖人在此情况下再出卖标的物，原共有人因为已经与出卖人不存在共有关系了，所以无权再根据共有关系主张优先购买权。有学者认为，共有财产因分割而转化为各个共有人单独所有财产，各个所有人当然有权根据自己的意志处分其财产，而不能对原共有人个人财产所有权的行使施加任何限制。如果允许原共有人仍然享有优先购买权，则势必是对个人所有权施加了不合理限制。[1）至于解释第92条的规定，完全是为了促进物的利用而设立的一种技术性规定，不能认为系共同共有人优先购买权的规定。因此，《物权法》中对于共有中的优先购买权的规定就只限于按份共有，并没有包括共同共有。但考虑到原共有人身份的特殊性以及出卖的财产与其他共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，并且解释第92条仍然有效，这里仍采用之，一并加以讨论。
    (2)二手房交易中共有人优先购买权的特殊问题。
    在共同共有中，我们认为，根据解释第92条的规定，可以比较明确地得出这样的结论，即如果处分人在出卖原属共同共有房产前没有通知其他原共同共有人、征求其是否优先购买的意见，那么在合同订立以后，其他原共同共有人有权根据优先购买权受到侵害而主张确认合同无效。
    在按份共有中，根据《物权法》第101条的规定，不动产所有人有权转让其名下享有的不动产的份额，但其他按份共有人享有优先购买的权利。但根据该法第97条的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。这两条中是否存在矛盾呢？我们认为，《物权法》的这两条规定并不矛盾。仔细研究这两条我们可以发现，第97条规定的“处分”显然是指按份共有的不动产作为一个整体进行处分时，需要经占份额三分之二以上的按份共有人的同意，而不是按份共有人“处分”其名下的份额。而《物权法》第101条的规定仅仅针对的是按份共有人处分其名下的份额的不动产而言的。所以，在不动产优先购买权中，只存在按份共有人出卖其享有的不动产份额而侵犯其他按份共有人优先购买权的问题。那么在这种情况下，按份共有人的这种处分行为的效力如何呢？对此，《物权法》并没有给予明确的规定。我们认为，若侵犯了共有人的优先购买权，可以参照《民法通则解释》第118条对于侵犯承租人优先购买权进行认定，即认定为无效。
    例如A、B二人对于某房产分别享有二分之一的所有权，A在B不知情的情况下，将其享有的该房产的二分之一的份额转让给了C，那么A的这种转让行为的效力如何呢?B是否有权利因为A的行为侵犯了其优先购买权而要求确认A与C之间的转让行为无效呢？我们认为，要解决这个问题，首先先购买权呢？我们倾向于物权性的优先购买权。理由为：首先，该优先购买权规定于《物权法》，从体系解释的方法看，将之归于物权性的优先购买权较为合理；其次，不动产的公示方法是登记，买受人在购买不动产时是应当或者能
够知晓房屋的共有状态的，如果一般购买人在明知该房屋存在其他按份共有人并且该按份共有人没有明示放弃优先购买权的情况下仍然与出卖人达成购买出卖人名下份额的协议，应理解为一般购买人非善意，其他按份共有人有权主张该协议无效。因此，赋予共有人优先购买权以物权效力，是与该法理相适应的。所以，我们认为，上述案例中，B有权主张A与C之间协议无效，如果已经过户应当予以注销，并有权以与C相同的条件购买A名下的房产份额。
    (3)共有人优先购买权与承租人的优先购买权竞合的问题。
    如果在同一房产上，同时存在其他按份共有人以及承租人的情况下，倘若按份共有人出卖其名下的按份份额，则可能造成共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的竞合。如何确定这两种优先购买权谁更优先呢？我们认为，应以共有人的优先购买权优先，理由为：其一，在与出卖人之间的关系上，共有人与出卖人是共有关系，基于按份共有关系产生的优先购买权实际是基于财产所有权而产生的，是一种物权关系，而出租人与出卖人只是一种债权性质的合同关系，物权理应优先于债权；其二，买卖不破租赁，共有人根据优先购买权购得房产后并不会影响承租人对房产的使用、收益。
(责任编辑：南京律师)

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