房产租赁合同的解除权

合同必须严守，是合同法上的一项基本原则。但是，当事人可依合同约定或者法律规定而享有解除权，以便从合同的束缚中解脱出来。
    在房屋租赁合同关系中，除当事人约定外，根据《合同法》的有关规定，双方在以下情形下享有合同解除权：
    1．承租人的解除权
    承租人享有法定解除权的情形包括：(1)因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的（《合同法》第二百三十一条）；(2)租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的（《合同法》第二百三十三条）；(3)出租人就同一房屋订立数份有效的租赁合同，不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同（《城镇房屋租赁合同解释》第六条）；(4)房屋租赁合同中，因下列三种情形之一，导致租赁房屋无法使用的：①租赁房屋被依法查封的；②租赁房屋权属有争议的；③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件牵制性规定的（《城镇房屋租赁合同解释》第八条）。
    2．出租人的解除权
    出租人享有的法定解除权包括：(1)承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的（《合同法》第二百一十九条）；(2)房屋租赁合同中，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的（《城镇房屋租赁合同解释》第七条）；(3)承租人未经出租人同意擅自转租的，但出租人知道或者应当知道擅自转租之日起6个月未提出异议的，解除权消灭（《合同法》第二百二十四条、《城镇房屋租赁合同解释》第十六条）；(4)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告后在合理期间内仍未支付的（《合同法》第二百二十七条）。
    3．双方均有的解除权
    不定期的房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同。该解除权是任意篇除权，不需要任何理由。《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期鼹没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视炎界定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
4．解除权行使条件
在行使解除权时，应注意：
    (1)当事人有约定的，从其约定；没有约定的，则只能根据法律的规定解除合同；否则，将构成违约。
    (2)合同的解除，并非因符合解除条件而当然发生，而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同，前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权，其效力的发生以实际行使解除权为必要；后者则因约定（不可能是法定）条件成就，而当然发生合同消灭的效力。行使解除权，根据《合同法》第九十六条规定，应以通知的方式。但亦不妨碍以诉讼的方式来行使，因为起诉本身可以视为一种通知。
    (3)要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同；在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力。相反，还可能构成违约。
(责任编辑：南京律师)

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