共有期间，未经其他共有人同意，转让共有房产的效力问题

共有期间，未经其他共有人同意，转让共有房产的效力问题
    这里讨论的是能不能转让的问题：
    （一）相关立法规定
    《民法通则》第78条第3款规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。
    我国《物权法》第97条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
    《物权法》第101条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额。
    《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
    （二）我们的看法
    1．在按份共有的情况下，按照按份共有人处分的是其名下的份额还是将按份共有的不动产作为一个整体进行处分，结果有所不同。
若是前者，根据《民法通则》第78条第3款和《物权法》第101条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额，不需要其他共有人的同意。
    若是后者，即按份共有人没有取得占份额三分之二以上的按份共有人同意而转让不动产整体的效力，《物权法》没有明确规定，根据合同法对法律行为效力的规定，我们认为，根据按份共有人转让不动产整体时是以自己名义还是以全体共有人名义的不同，分别认定该行为是无权处分行为或者无权代理行为，效力均待定，在被有权人追认前自始无效，追认后自始有效，同时，参照民法通则解释对共同共有人擅自处分共有财产的规定及《物权法》对不动产善意取得制度的规定，在该处分行为符合善意取得制时，应保护善意第三人的合法权益。若行为无效，由行为人承担缔约过失责任，赔偿买受人的损失。
    2．在共同共有的情况下。《物权法》没有规定未经全体共同共有人同意，处分共有不动产行为的效力，而民法通则解释中则一律认定为无效，我们认为，应将此种行为认定为效力待定的行为。理由如下：第一，此种处分行为并不都是对其他共同共有人有害的，将其效力直接规定为无效，没有给予其他共同共有人选择的权利，如此“一刀切”的规定是适应当时特定的政治经济形势需要的，现在则应给予一定的灵活性；第二，若处分人事后取得其他共同共有人的授权，则该处分行为可以根据《物权法》第97条的规定成为有效，但与解释第89条直接认定为无效相冲突，导致出现两种不一致的结果，不利于法律的协调，究其原因，应取消解释第89条“一刀切”的规定，否则，实践中也会出现处分人通过事后取得授权而使处分行为有效、适用《物权法》第97条、绕过解释第89条规定的情形出现。
    下面以共同共有中最典型的夫妻共有进行分析：
    (1)在婚姻关系存续期间，房产登记在双方名下，一方对外转让房产的效力问题。
    ①房屋买卖合同上，作为出卖人的夫或妻一方签的是两人名字。
    理论通说和实务界均认为夫妻之间只成立家事代理，不构成表见代理，因为身份关系不能成为构成表见代理的理由。因此，我们认为，夫或妻一方对外转让房产并签署两人姓名的，是无权代理行为，效力待定，需要权利人追认。权利人拒绝追认的，根据《物权法》第97条的规定，合同自始无效，由行为人承担缔约过失责任，赔偿买受人的损失。当然，夫或妻一方在取得另一方代理权的情况下，其行为对被代理人生效，对外转让房产的行为有效。
    ②房屋买卖合同上，作为出卖人的夫或妻一方签的是自己一个人名字。
    我们认为，此时构成无权处分行，也是效力待定，需要权利人的追认。权利人拒绝追认的，根据《物权法》第97条的规定，合同自始无效，由行为人承担缔约过失责任，赔偿买受人的损失。
    (2)婚姻关系存续期间，房产只登记在一方名下时，该方对外转让房产的行为的效力问题。由于我国新婚姻法承认夫妻约定财产制，买方无从审查该登记在一方名下的房产系夫妻双方共同共有还是单方所有，否则对买方课以的义务太重，实践中也难以做到，我们认为只要房屋买卖合同上转让人的名称与房屋权属证书上的名称一致，即可认定合同有效，买方可依据《物权法》第106条善意取得制度的规定取得不动产所有权。若房产确系夫妻共有，由此给夫或妻的另一方造成的损失，由实施出卖行为的夫或妻方承担侵权责任，负责赔偿。 (责任编辑：南京律师)

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