中介机构作为合同的一方当事人参与订立的二手房买卖三方合同纠纷

中介机构作为合同的一方当事人参与订立的二手房买卖三方合同纠纷的法律问题研究
    （一）中介参与签订的二手房买卖三方合同的性质以及法律适用
    实践中，越来越多的二手房交易由中介机构促成。在这些交易中，买卖双方与中介机构往往签订一个合同，即房屋买卖与中介服务合同，这是一个包含了两个法律关系的混合合同，在这个合同中，不仅存在房屋买卖双方之间的买卖合同法律关系，还存在中介机构与房屋买卖双方之间的中介服务法律关系。那么这就存在两个问题需要我们探讨：一是中介机构在二手房交易中的地位如何，其与房屋买卖双方的法律关系如何；二是中介机构作为合同一方参与订立的二手房买卖合同性质如何，对这种合同如何适用法律。
    首先，我们来探讨一下中介机构在二手房交易中的法律地位问题。对于这个问题，理论上有三种意见：
    1．居间说
    居间说认为，房地产中介机构在二手房交易中主要是负责向委托人报告缔约机会或者提供缔约的媒介服务，而委托人负责支付报酬。该说将中介机构定位于中间人，只充当房屋买卖双方的媒介。
2．代理说
代理说认为，房地产中介机构在二手房交易中是接受出卖人或者买受人一方的委托从事房地产交易活动的，由此产生的民事责任由委托人承担。
    3．混合说
    混合说认为房地产中介机构在二手房交易中，是居间人与代理人的混合，不仅负责报告缔约机会或者提供缔约的媒介服务，还接受其中一方的委托，代理委托人从事特定的民事活动。
    我们认为，中介机构在二手房交易中的法律地位，要由中介机构与交易双方之间签订的合同来确定。女Ⅱ果三方的合同伛约定中介机构只是负责报告订约机会，在买卖双方之间充当媒介，促成交易，则此时中介机构显然只是居间人。如果交易丧的一方只是委托中介机构与另一方谈判，则中介机构显然是代理人。l而实践中，更多的情况是中介机构在参与房屋交易双方签订的合同中，不仅要充当买卖双方的媒介，往往还要接受其中一方的委托从事赎楼、房主整皇篓尽毫活动，因此中介机构在这里充当的是居间人和代理人的角色。
    下面我们来探讨中介机构作为合同一方参与房屋交易而签订的房屋买卖合同的性质以及该类合同的法律适用问题。
    在合同法中，合同被分为有名合同和无名合同。所谓有名合同，顾名思义就是合同法或者其他民商事法律中明确规定的合同，例如买卖合同、保险合同。而无名合同则是指民商事法律中没有明确规定的合同。无名合同又分为纯粹的无名合同、混合合同以及准混合合同等。纯粹的无名合同是指没有包含任何有名合同因素的合同。t7混合合向是指一个有名合同中规定其他有名合同事项的合同。准混合合同嬉指在一个有名合同中规定了其他无名合同事项的合同。区分有名合同和无名合同的意义就在于法律适用的不同。有名合同由于法律有明确规定，其必须按照法律的规定确定合同双方的法律权利和义务。而无名合同，由于法律没有明确规定，则如何适用法律在理论界有争议。
通说认为对于无名合同应当类推适用法律。
    具体就中介机构作为合同一方参与订立的房屋买卖合同而言，虽然买卖合同在合同法中有明确的规定，属于有名合同，但由于并不是买卖当事人一方的中介机构是作为合同的一方参与订立该合同的，这就使原先有名的房屋买卖合同转化为无名合同。而由于中介机构可能是以居间人或者代理人，抑或居间人与代理人的名义参与订立合同，该无名合同应属于混合合同。根据理论界的通说，混合合同的法律适用应是类推适用，即将该无名合同中的有名合同事项分别适用相应的有名合同或者最类似的规定。因此，在有中介机构作为合同一方参与订立的房屋买卖合同中，应分别类推适用合同法以及其他民商事法律中关于买卖合同、居间合同、代理合同等的规定。
    （二）中介机构作为合同一方参与签订的二手房买卖三方合同的法律关系和效力
    在中介参与签订的三方买卖合同中，存在三方主体，即出卖人、买受人和中介，三方的法律关系如下：
    1．出卖人和买受人之间的买卖合同关系
    我们上文已经提到，出卖人和买受人的买卖合同关系原则上应当使用合同法中有关买卖合同的规定。但由于该合同为三方合同，合同中除了买卖合同关系，还包含居间合同关系或者代理合同关系，因此在某种情况下，买卖双方的买卖合同关系在一定程度上要受到居间合同关系或者代理合同关系的影响。例如，出卖人A委托中介C与买受人B签订房屋买卖合同，那么A与C之间的代理合同关系如果出现瑕疵，或者C超过了授权范围与B达成买卖合同，则A与B之间的房屋买卖合同必将受到影响。再比如，在上述三方合同关系中，三方在合同中约定，自中介机构C收到买受人B缴纳的首期款10日
后，双方办理房产过户登记手续，而在此期间中介机构由于资不抵债而破产，那么A与B之间的买卖合同关系必然受到影响。
    2．出卖人、买受人与中介机构的居间合喻关系
    出卖人、买受人与中介机构的居间合同关系中，居间人房地产中介组织是报告缔约机会，促成买卖双方达成房屋买卖协议。根据合同法的有关规定，在居间合同关系中，只有买卖双方达成买卖协议的情况下，居间人才有权向委托人收取报酬。因此，从这个意义上来说，居间合同是必然要受到买卖合同的影响的。
    3. -方当事人与中介机构的委托代理合同关系
    实践中，房屋买卖合同的一方往往会委托中介机构作为代理人全权办理房屋的买售或者登记过户等手续。这样，就在一方当事人与中介机构形成了一个不同于居间关系的代理合同关系。法律并不禁止这种在以存在居间合同关系的当事人之间，再设立委托合同关系。但实践中，一些中介机构往往会利用这个全权代理的权限，实施一些不利于委托人利益的行为。
    （三）审理中介机构作为合同的一方参与签订的二手房买卖合同纠纷的司法对策
    与一般的买卖合同纠纷不同，在该类合同纠纷中一个特别需要研究的问题是，中介机构的行为能否对买卖双方买卖行为的效力产生影响。换句话说，买卖合同的一方是否可以因为自己或者对方与中介机构的居间、代理关系的无效、效力待定或者可撤销、可变更，而向对方主张双方买卖合同关系的无效、效力待定或者可撤销、可变更呢？这其实涉及的是该类合同中，房屋买卖合同与房屋买卖经纪合同之间的关系问题。
    我们上面已经提到，中介机构作为合同的一方当事人参与签订的房屋买卖合同，在性质上属于无名合同中的混合合同，在法律的适用方面，其是比照合同法中相应的有名合同条款或者最类似条款的规定的。因此，一般而言，该合同中的房屋买卖合同事项与房屋买卖经纪事项是相对独立的，各方的权利义务分别比照买卖合同以及居间、代理合同的规定来确定。但这并不意味着经纪事项对买卖合同事项没有影响。例如，夫或妻单方欲出售双方共有房产，作为专业的房地产交易的中介机构，应正确引导买卖双方签订合同，规范操作，不能为了获取报酬而怂恿出卖方签订不规范的买卖合同，否则日后可能引起纠纷，导致签约的出卖方属于无权代理、合同效力待定的等情形出现。
(责任编辑：南京律师)

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