“一房两卖”纠纷的法律问题研究

“一房两卖”纠纷的法律问题研究
    （一）何谓“一房两卖”
    所谓“一房两卖”，是指业主将同一房产先后出卖给不同的买受人。虽然我们说是“两卖”，但并不代表市场中只会出现同一房产卖于两个买受人。实际中还可能出现“三卖”、“四卖”等情形。因此，准确地来说应为“一房数卖”。只是考虑到实际生活中的约定俗成，本文采纳“一房两卖”。
    “一房两卖”是二手房交易中常见的一种纠纷。出卖人之所以会“一房两卖”，其目的就在于获得更大的收益，但“一房两卖”往往会损害一方的利益，所以法律禁止“一房两卖”，“一房两卖”的业主应根据不同的情况承担相应的法律责任。
    “一房两卖”根据房产的过户情况可以分为四种情形：第一种情形是前一个买卖合同双方办理了房屋产权的过户登记手续，后一个买卖合同的买卖双方没有办理房屋产权的过户登记手续；第二种情形是前一个买卖合同的买卖双方没有办理过户登记手续，后一个买卖合同的双方办理了房屋的过户登记手续；第三种情形是两个买卖合同，双方均未办理房屋产权的过户登记手续；第四种情形是两个买卖合同，双方均办理了房屋产权的过户登记手续。最后一种情形只存在理论上的可能性，实际生活中发生的概率微乎其微，本文不予讨论。
    （二）“一房两卖”的法律效力与物权的变动模式
    “一房两卖”产生的法律效力与一个国家物权法中所采纳的物权的变动模式有着密切的关系。所以在讨论“一房两卖”法律效力之前，我们有必要考察一下我国物权法所规定的物权变动模式。
    在大陆法系国家，物权的变动模式可以分为意思主义和形式主义。所谓意思主义，是指仅凭当事人的合意即可发生物权的变动效力，而无须当事人履行动产的交付或者不动产的登记的手续。所谓形式主义，是指物权的变动不仅需要当事人的合意，还需要当事人进行动产的交付或者不动产的登记等法定形式。在奉行形式主义的国家中，就可以根据是否承认物权行为，分为物权形式主义和债权形式主义。[1]物权形式主义是指物权的转移不仅需要当事
人达成合意，并履行法定形式，还需要当事人就物权的变动达成合意。债权形式主义则不需要当事人就物权的变动达成合意，只要当事人达成债权意思，并履行法定形式即可。
    对于不动产而言，在奉行意思主义的国家中也存在不动产的登记，但该登记不是作为物权变动的依据，而一般是作为对抗第三人的依据，即登记对抗主义。而在奉行形式主义的国家中，登记是作为物权转移的成立或者生效要件的，即登记要件主义。
    那么我国立法采取的是哪种模式呢？在《物权法》颁布之前，这是个争议很大的问题。在《物权法》公布之后，这种争议可以告一段落了。
    首先，我国物权法没有区分物权合同和债权合同。尽管物权法第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定在民法上称为区分原则，即区分合同效力和物权变动的效力，但我们不能看出物权法区分了物权合同和债权合同。
    其次，我国物权法没有承认物权行为的无因性理论，而是认为债权合同的效力直接影响物权变动的效力。根据民法通则以及合同法的规定，如果合同无效或者被撤销，当事人之间互负恢复原状、返还原物等责任，当事人不能根据无因性理论主张所有权。
    最后，我国的物权法原则上采纳的是合意加公示模式，即债权形式主义。物权法第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第23条规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。从上述规定可以看出，在我国，物权的变动除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或者登记等法定形式。就不动产而言，即为登记要件主义。
    由上可见，我国的物权变动模式是债权形式主义。弄清楚这个问题，对于我们解决“一房两卖”问题非常重要。由于我国不承认物权行为理论，因此，虽然过户登记是房屋所有权变动的必要因素，但该变动也可能因为房屋买卖合同效力的瑕疵而被撤销，使房屋所有权的变动归于无效。
    （三）处理“一房两卖”纠纷的司法对策
    1．我们认为，此类型案件应当根据是否已经办理登记，分为两种情形处理
    第一种情形是其中一方已经办理了房产过户登记，另一种情形是数个买卖均未办理房产过户登记。对于第一种情形，由于房产已经办理了过户，根据物权法的规定，房产的物权已经发生变动，其中一个买卖合同的买受人已经确定取得房产的产权，其他合同的买受人只享有买卖合同规定的债权，其只能根据债权行使相关的权利；对于第二种情形，由于数个买卖合同均未办理房产过户登记手续，则数个合同的买受人均处于平等的债权人地位。对于这种情形的处理，则较为复杂。究竟房产应当归属哪一个买受人呢？究竟哪一方买受人有权要求出卖人履行过户登记的义务呢？
    在买卖合同关系中，如果买卖双方未办理房产过户登记手续，则买卖双方只存在买卖合同的债权关系，而债权性质上是请求权，具有平等性：一方面，债权人无权直接支配买卖标的物，只能请求出卖人履行相关义务，买受人才能取得标的物的所有权；另一方面，无论债权人数量有多少，也不管债权成立的先后顺序，各个债权人地位均是平等的，任何一方均有权平等受偿。所以，对于未办理房产过户登记手续的各个买受人而言，因为其均为债权人，因此其地位是平等的，在办理房产过户登记手续之前，均不能直接支配房产而成为房产的所有权人。但这里存在两个问题需要解决：第一，因为房产的买卖合同是债权，买受人无权直接支配房产，这是否意味着出卖人在任何情况下，只要没有办理房产过户登记，均可以以承担违约责任的方式来解除合同，从而达到其不履行房产过户登记义务的目的；第二，买受人是否有权利要求出卖人实际履行合同，什么情况下可以要求出卖人实际履行合同，在多个买受人的情况下，如何确定可以请求实际履行的买受人。上述问题其实是一个问题，即房产买卖合同，如果出卖人违约，拒不履行合同，买受人如何要求出卖人实际履行的问题。
    实际履行是违约的一种补救方式，是指一方违反合同时，另一方有权要求其依据合同的规定继续履行。[1]合同法第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行……违约责任。这是我国合同法中关于实际履行的规定。从该规定可以看出，实际履行属于违约救济的范畴，是合同违约方应当承担的违约责任的其中一个方式。由此可见，房产的出卖方并不是在任何情况下都能够通过解除合同的方式来达到其不承担房产过户登记义务的目的。现在的问题是，是否在任何情况下，买受人均可以要求出卖人实际履行合同？并且由于“一房两卖”中存在多个买卖合同，不可能每个债权人均可以要求出卖人实际履行，那么如何确定哪一个买受人可以有权要求出卖人实际履行呢？
    首先，什么情况下才能适用实际履行。合同法第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”从上述规定来看，实际履行是原则，只有存在上述三个情形时才例外不适用实际履行。但即使如此，我们认为在房地产买卖合同中适用实际履行也应当十分谨慎，或者说应当从严。这是因为：第一，债权毕竟是债权，不具有支
配性，如果较为随意适用实际履行，则可能导致与物权的支配性相似的后果，并且债权本身即包含着一种可选择性，即允许当事人通过选择支付赔偿金、违约金等方式解除债权；第二，我国目前的房地产市场并不成熟，很大程度上可以说是一个政策市场，房产的市场价格波动很大，如果随意适用实际履行，则可能造成一方当事人较大的经济损失，虽然我国的合同法并没有规定情势变更原则，但如果合同成立的基础发生较大的变化，是可以作为我们是否适用实际履行的一个参考因素的。
    其次，在数个买卖合同均适用实际履行的前提下，究竟哪一方买受人最终可以通过适用这项制度取得房产的所有权呢？我们认为，在数个买卖合同均可以适用实际履行的情况下，要确定究竟支持哪一方应当综合考虑如下因素：第一，买受人是否已经实际居住，如果出卖人已经将房产实际交付其中一方买受人居住、使用，则应当考虑支持该买受人的实际履行的请求；第二，买受人是否已经实际付清房款，如果其中一方当事人已经实际付清房款，则应当考虑支持该买受人的主张；第三，房产是否有买受人附加的价值，如其中一方已经对
房产进行了装修、修缮等增加房产价值行为，则应当考虑支持该方请求；第四，履行成本问题，在确定应当支持哪一方的请求时，应当考虑履行成本最低一方的请求。这些因素应当是综合考虑的，从中确定最适宜适用实际履行的一方。而对于不适用实际履行的其他买受人，其只能按照买卖合同要求出卖人承担相应的违约责任。还需要说明的是，适用实际履行一方，并不妨碍其再要求出卖人承担赔偿损失、支付违约金等的权利。
    2．有人认为，买卖合同当事人的主观状态决定着买卖合同的效力
    根据买卖合同中在后买受人的主观上是否知晓出卖人“一房两卖”，可以分为两种情形：一种是在后买受人为善意，即在后买受人是在不知道出卖人“一房两卖”的情形下与出卖人签订房屋买卖合同的情形；另一种是在后买受人在知晓出卖人“一房两卖”的情况下仍然与出卖人签订房屋买卖合同的情形。
    (1)在后买受人为善意的情形。在此情形下，由于在后买受人并不知道出卖人已经与他人签订了房屋买卖合同，主观上并不存在恶意，因此该情形下的在后买受人构成善意第三人，其与出卖人签订的房屋买卖合同的效力并不会受到在前合同的影响。
    (2)在后买受人主观上存在恶意。所谓恶意，应是指“一房两卖”中在后买受人在明知出卖人“一房两卖”的情况下仍然与出卖人签订房屋买卖合同的情形。该合同属于买卖双方恶意串通损害第三人利益的合同，根据合同法的有关规定，该合同应属于无效合同，在后买受人即使据此合同办理了房屋产权过户手续，根据我国物权法的规定，也因为买卖合同无效而无法取得房屋的所有权。
    3．我们认为，在处理“一房两卖”中，原则上并不因为在后买受人的主观上是善意还是恶意而使处理结果有所不同
    一是因为这样分类的目的在于适用合同法第52条第2项规定的双方“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，但这里的“恶意”，根据通说，指的是双方以加害第三人为目的故意通谋订立的合同(1)。一般地，“一房两卖”中出卖人只是为了获取更好的收益而另卖他人，并不是为了加害在先买受人，在先买受人很难证明卖方和在后买受人具有恶意。二是出卖人有权利选择通过承担违约责任的方式来实现自己利益的最大化，这种行为如果给他人造成损失，其必须承担赔偿责任。三是若涉案房产已经过户到在后买受人名下，在先买受人除了要求出卖人承担违约责任外，还可以在符合撤销权条件的情况下，通过行使撤销权的方式保护自己的合法权益，即如果出卖人以明显不合理的低价转让房产，对在先买受人造成损害，并且在后买受人知道该情形的，在先买受人可以请求法院撤销出卖人的行为。这样的举证责任更容易实现，以保护在先买受人的合法权益。
    综上，在后买受人已经办理了房屋产权过户手续的情况下，只要其不具有侵害在前买受人合法权益的恶意，不具有与出卖人恶意串通的行为，即使其已知该房出售给他人，仍然出更高的价格而购买该房，乃是正当合法的交易行为，原则上应保护其通过登记对房屋享有的所有权。同时结合撤销权和恶意串通损害第三人利益而无效的规定，即如果涉案房产已经登记到在后买受名下，除非在先买受人能证明存在可以行使撤销权或存在双方恶意串通损害第三人的利益的情形，否则，在先买受人不能主张过户，只能要求出卖人承担违约责任。 (责任编辑：南京律师)

房地产专业南京律师办理房屋纠纷案件|房产法律问题请登陆 http://www.zylsw.com.cn或直接拨打025-81728111联系南京专业房产律师，本文由南京房产律师网发布，转载请注明出处。