房屋质量纠纷案例

房屋质量纠纷案例
    案例一
    [案情]
    2003年4月，乔某与某知名房地产公司签订了商品房买卖契约。依照该契约，乔某购买商品房一套，支付总价人民币43万余元，开发商承诺将于当年年底向业主交付高质量和高标准的商品房。2003年12月，开发商按期交付房屋。但乔某在验收过程中却发现，房屋墙面、顶板、地面等多处出现贯通裂缝，还有许多地方存在明显的修补痕迹。经与各层其他业主相互了解，也都有裂缝的现象。乔某认为，开发商交付的商品房存在严重质量问题，因此拒绝接受房屋钥匙，并要求开发商承担相关的维修责任和由此引起的迟延交付责任。开发商虽然同意对上述房屋进行维修，但声称这些墙体裂缝纯属正常温度伸缩缝，因此要求乔某尽快办理入住手续，否则应按照契约约定，承担逾期收房引起的房屋保管费用。乔某与开商数度交涉未果，无奈之下，乔某将开发商诉至法院。
    [一审认定和判决]法院受理后，对诉争房屋墙体裂缝委托专业机构进行房屋检测。结论为：裂缝系温度裂缝和施工缝处理不当及填充墙施工不当所造成，非结构性裂缝，不影响房屋的安全可靠性。法院认为，依照法律规定及双方约定，墙体裂缝应由被告采取有效办法给予修复。但被告对诉争房屋采取补救措施后，原告迟延办理人住手续也存在明显过错，应对迟延造成的相应损失承担相应责任，据此驳回原告诉讼请求。
    案例二
    [案情]
    2000年8月10日，甲某与乙公司签订《内销商品房预售契约》，约定由甲某购买乙公司开发的位于某区某里公寓B座1604号房屋，房款总计952，575元，房屋交付日期为1999年12月28日。付款方式为首付192，575元，余款760，000元以按揭方式付款。合同签订后，甲某依约支付了房款，应付乙公司的952，575元房款于2000年10月16日全部付清，乙公司亦出具了正式发票。双方另约定，双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。甲某于2004年1月8日提前清偿了按揭贷款。
    2000年9月20日，甲某办理了收房手续。此后，甲某于2004年1月8日结清了个人购房贷款，并于同年4月15日向乙公司交纳了契税及公共维修基金。但乙公司长期未能办理房屋的初始登记，致使甲某无法办理所购房屋的产权证。现甲某诉至法院，要求乙公司支付逾期办理房产证的违约金，并由乙公司承担本案诉讼费用。
    [-审认定和判决]法院判决认定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。甲某与乙公司所签商品房预售契约系双方协商一致的真实意思表示，且不违背相关法律规定，应为有效合同。根据某区房屋土地发证事务所2001年8月24日出具的证明可以证实，乙公司于甲某交纳契税及公共维修基金前已具备了产权登记发证条件，并已登记备案。甲某在交纳了契税及公共维修基金后，未能及时取得房屋权属证书，并非由于乙公司的过错所致，故判决驳回甲某的诉讼请求。
    甲某不服一审法院判决，向二审法院提起上诉。上诉请求是：(1)由被上诉人支付逾期办理房产证的违约金；(2)由被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由是：被上诉人迟至2005年1月才办理了所开发房屋的初始登记（取得大产权证），据此导致上诉人在4年的时间里无法取得房屋产权证，已构成违约，应承担迟延办证的责任。
    [二审认定和判决]二审法院认为，根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。根据《商品房司法解释》第18条的规定，诉争的商品房为现房，自合同订立日2000年8月10日起90日内（即2000年11月8日前），上诉人由于被上诉人（出卖人）的原因，未能取得房屋权属证书的，被上诉人应当承担违约责任。本案中，被上诉人迟至2004年12月13日才办理报送初始登记，因此被上诉人关于逾期办证的责任不在自己的抗辩，与法院查明的事实不符，不予采信。被上诉人自2000年11月9日起到2004年12月13日止应对上诉人承担逾期办证的违约责任。
    由于双方在合同中对逾期办证的违约责任没有规定，根据《商品房司法解释》第18条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被上诉人在二审庭审中辩称，即使被上诉人构成逾期办证违约，那么该违约行为自2000年11月9日起到2004年12月15日上诉人起诉时已长达4年之久，其中有两年已超过了法定诉讼时效期间。被上诉人
的违约行为从2000年11月9日起一直延续到2004年12月13日止，违约金的计算应该从2000年11月9日起到2004年12月13日止。而上诉人却迟至2004年12月15日才起诉被上诉人要求支付逾期办证违约金。由于上诉人未举证证明在起诉日（2004年12月15日）前向被上诉入主张过权利，自起诉日之前两年之内的违约金请求权未超过诉讼时效，自起诉日之前两年之前的违约金请求权已超过诉讼时效。故对2002年12月15日起至2004年12月13日止这一违约期间的违约金请求权应予支持，对2000年11月9日起至2002年12月14日止的违约金请求权已经超过诉讼时效，不予支持。
    综上所述，原审法院关于被上诉人没有逾期办证的事实认定不清，适用法律不当，判决结果失当，依法应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第3项，《中华人民共和国民法通则》第135条、第137条，《商品房司法解释》第18条的规定，判决如下：(1)撤销某区人民法院(2005)某民初字第551号民事判决；(2)乙公司于本判决生效之日起10日内向甲某支付违约金（以房款总计952，575元为本金，自2002年12月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2004年12月13日止）。
    案例三
    [案情]
    仰某于1995年5月6日与某开发公司签订房屋买卖合同书，仰某按合同约定交付了房款，但公司逾期交房后，仰某发现该房存在诸多质量问题，虽经双方多次交涉，但均未得到解决。此外仰某得知该房所在花园属违法建设项目，故多次要求解除合同，退还已付房款并赔偿损失，均遭拒绝。仰某起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，退还已付房款350，200元，支付利息损失90，966元，赔偿装修及配装家具款622，600元并承担本案诉讼费。
    [一审认定和判决]一审法院，双方自愿签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应视合同有效，现仰某要求确认双方订立的房屋买卖合同无效，理由不够充分，不予支持。该房屋存在的质量问题，某开发公司应予维修。判决：(1)仰某与某开发公司继续履行《房屋买卖合同书》。(2)某开发公司将仰某所购房屋存在的质量问题负责予以维修至通过质检合格，判决生效后三个月内维修完毕。(3)驳回仰某其他诉讼请求。判决后，仰某不服，提出上诉。
    [二审认定和判决]二审院认为：双方签订的《房屋买卖合同书》，系双方在平等自愿的基础上订立的协议。双方意思表示真实。在合同订立时，某开发公司未取得房屋预售的全部合法手续即行销售的行为不当，但该工程项目现已竣工，有关主管部门同意补办合法手续，产权证明亦在办理中，且买方已对争讼房屋进行了装修并已人住。从有利于房地产业健康发展及保护双方权益的角度考虑，以继续履行双方房屋买卖合同为宜。对于该房存在的一般质量问题，卖方已明确表示同意免费维修，应予准许。现仰某要求对方赔偿因不能及时办理产权证明及因房屋质量问题造成的经济损失，属在二审程序中新增加的独立的诉讼请求，双方未能达成协议，故应另案解决。原审法院所作判决是适当的，应予维持。综上所述，根据《民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
(责任编辑：南京律师)

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