典型的商品房买卖逾期办证纠纷案例分析

[案情]
    A公司是具有合法房地产开发资质和预售资格的企业法人。2001年10月8日，黄某与A公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定：黄某购买A公司开发的洛杉矶A运村2区19座（B型）房屋一套，建筑面积为83. 463平方米，总楼款289，199元；A公司须于2002年3月28日前将经验收合格的上述房屋交付给黄某使用，并约定了黄某的付款方式和逾期付款的违约责任；关于产权登记，双方约定A公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由A公司提供的资料报产权登记机关备案，如因A公司的责任，黄某不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，黄某不退房，自逾期日起A公司以已付房价款按银行同期贷款利率计付违约金给黄某；双方在补充协议中亦再次重申该房实际交付使用后180日内，A公司应协同黄某办理该房的登记手续。合同签订后，黄某依约办理了按揭贷款手续，并在合同期限内付清了上述全部购房款给A公司，A公司于2002年4月6日将房屋交付黄某使用。
    2003年4月16日，A公司取得讼争房屋所在楼宇的商品房地产权证明书。
    A公司出具时间为2003年11月15日的封发邮件清单，其中编号为0985的挂号信收件人为黄某，证明其向黄某发出了办证通知书。2004年1 1月15日，A公司向某区房地产交易中心申报上述房屋按揭办证转抵押。黄某认为A园房产公司没有按期为其证已构成违约，遂于2004年1 1月24日提起本案诉讼。某区国土资源和房屋管理局于2004年12月20日填发了黄某为权属人的上述纠纷房屋的房地产权证。
    [一审认定和判决]一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，内容合法，意思表示真实，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。按照合同约定，A公司应于房屋交付使用后360日内协助黄某办理房地产权证。A公司于2003年11月15日通知黄某提交办理房地产权证所需资料，但黄某于2004年11月15日才向A公司提出办证申请，而根据该地区通常办理预购商品房权属登记手续须提交办证部门的资料，买房人的申请是其中一必要条件，故黄某申请日之前不能办证的，责任应由黄某自己承担。A公司在收到黄某办证申请后已及时向某区国土资源和房屋管理局申报了商品房按揭办证转抵押的手续，并在本案审理过程中取得了房地产权证，对此A公司并无过错，因此黄某要求A园房产公司支付逾期办理房产证的违约金证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款的规定，法院于2005年3月31日作出判决：驳回黄某的诉讼请求。
    黄某不服该判决，提起上诉。
    [二审认定和判决]二审法院认为，黄某与A公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。黄某已于合同期限内支付了全部购房款，A公司也于2002年4月6日将房屋交给黄某使用。根据合同约定，A公司负有协助黄某办证的义务，并且在因A公司的责任致使黄某不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，承担违约责任。由于取得讼争房屋所在楼宇的商品房地产权证明书是购房人办理权属登记之前必须由开发商完善的手续，本案中A公司直至2003年4月16日才取得讼争房屋所在楼宇的商品房地产权证明书，始具备为黄某办理权属登记的前提条件，之后又迟至2003年11月15日才通知黄某提交相关办证资料，由此导致黄某不能在收楼后360日内取得讼争房屋的房地产权属证书，应属于A公司的责任导致的迟延，A公司应就此期间（2003年4月1日起至2003年11月15日止）承担逾期办证的违约责任。在A公司发出办证通知后，黄某应积极向A公司提交相关办证资料并填写办证申请。一审期间，黄某确认其于2004年11月15日向A公司提出办证申请，二审中黄某又辩称其已于2003年11月29日向A公同递交办证资料，但其提供的收件回执盖章单位非A公司，A公司亦不予确认其在2003年1 1月29日收到过黄某的资料，因此黄某二审陈述所依据的证据不足以推翻其一审作出的对其不利的陈述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第74条规定，本院确认黄某的一审陈述，即黄某于2004年11月15日才向A公司提出办证申请，当日A公司已向房管部门递交资料协助黄某办证，履行了其协助办证义务。因此，自2003年11月16日起至2004年12月20日房管部门核发讼争房屋房产证期间，均不是因A公司的责任导致的办证迟延，依照双方合同约定，A公司无须承担此期间的逾期办证违约责任。综上，黄某上诉请求A公司承担自2003年4月1日起至2003年11月15日止的逾期办证违约责任，合法有据，予以支持，违约金可以依照双方约定的以黄某已付房价款289，199元为本金，按银行同期贷款利率标准计算；黄某请求A园房产公司支付2003年11月16日之后的逾期办证违约责任，缺乏合同依据，不予支持。原审判令驳回黄某全部诉讼请求不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第3项、《中华人民共和国合同法》第107条的规定，判决：(1)撤销某人民法院(2004)某民初字第8543号民事判决；(2)A公司于本判决送达之日起15日内，以黄某已付购房款289，199元为本金，按同期银行贷款利率为标准计付从2003年4月1日起至2003年11月15日止的逾期办证违约金给上诉人黄某；(3)驳回黄某的其他诉讼请求。
    本案是较为典型的商品房买卖逾期办证纠纷。上述一案中，依照双方房屋买卖合同的本旨，A公司负有转移房屋所有权的义务。但双方签订的商品房买卖合同及补充合同中，并没有出现转移房屋所有权的明确约定，而是约定A公司应协同黄某办理该房的登记手续，实际上是以协助办理登记的形式，确立出卖人负有转移房屋所有权的义务，而履行这一义务的方式是协助办理房产登记。其协助的义务包括办备办证必要的文件，履行合同约定的义务（如从A公司在交楼时收取黄某办证费用、契税等情况看，双方对于由A公司代为递交办证资料及费用存在一致的意见），为实现登记办证而应由A公司配合的其他事项（如办备必要文件后，应及时通知黄某，向黄某披露已具备办证条件的情况，以便黄某及时提出办证申请）。

(责任编辑：南京律师)

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