房屋面积纠纷案例

房屋面积纠纷案例
    案例一
    [案情]
    2005年8月26日，张某与H公司签订《商品房预售合同》，该合同约定，张某购买H公司开发承建的“洪峰公寓”12号楼1808室房屋1套，该房屋暂测建筑面积为189. 12平方米，其中套内建筑面积156. 98平方米，共用分摊建筑面积32. 14平方米，房屋总价款为72，500元；该房屋交付使用时，建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准。如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：(1)按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；(2)H公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3 010（包括+3010），不向张某收取超过部分的房价款。
    2005年12月18日，H公司开发承建的“洪峰公寓”竣工验收，经有关部门测绘，该房屋建筑面积为192. 74平方米，其中套内建筑面积157. 063平方米，共用分摊建筑面积35. 677平方米。2005年12月20日，H公司向张某发出办理入住通知书，并要求张某补交增加部分面积的购房款13，877元，其中共用分摊建筑面积增加部分的款项为13，559. 27元。H公司通知张某补交增加公摊面积部分的购房款的要求遭到拒绝。但H公司以不补交增加部分面积的购房款为由，不给张某办理入住手续。在此情况下，张某无奈之下向H公司交纳了增加部分面积的购房款13，877元，并办理了人住手续。
    张某认为，2005年8月26日，其与H公司签订《上海商品房预售合同》，购买开发承建的“洪峰公寓”12号楼1808室房屋1套，该房屋暂测建筑面积189. 12平方米，其中套内建筑面积156. 98平方米，共用分摊建筑面积32. 1平方米。但是在合同履行过程中，经有关部门测绘，交付使用的房屋建筑面积为192. 74平方米，其中套内建筑面积157. 063平方米，共用分摊建筑面积35. 677平方米。在办理收房手续时，H公司向其收取了包括共用分摊建筑面积增加部分在内的房款。张某当时提出异议，但H公司以不补交公摊面积部
分的购房款为由不给办理人住手续。据此，在对方胁迫下，才向被告交纳公摊面积增加部分的购房款13, 559. 27元。根据《某市房地产转让办法》的有关规定，对于公摊面积增加部分的面积，购房者不予补交此部分增加面积的购房款。因此，H公司要求购房者承担公摊面积增加部分的购房款缺乏事实和法律依据，理应将自己多交纳部分的购房款予以返还。
    张某依法向某区人民法院提起诉讼，请求法院判决被告H公司返还13，559. 27元购房款，并承担由此造成的经济损失。
    H公司认为，张某所购房屋不仅共用分摊面积增加，套内面积亦有增加。根据双方签订的《商品房预售合同》约定，对于房屋的最终购房总款，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。因此，本公司根据合同的约定，要求张某补交增加面积部分的购房款是有法律事实和依据的。故张某向法院提起的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回原告张某的诉讼请求。
    [一审认定和判决]某区人民法院经审理认为，原告与被告签订的商品房预售合同系双方真实的意思表示，该合同合法有效，双方应当自觉全面履行。
在本案中，双方当事人系争房屋的焦点是对于公摊面积增加，购房者是否应当承担增加部分的购房款？《某市房地产转让办法》第44条第1款对预售商品房交付时建筑面积增减的处理作了如下规定，因按照本办法第27条第2款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。因此，因分摊房屋共用部位的建筑面积而引起建筑面积增减差异的，应适用上述《办法》第44条第1款规定，故原告要求被告返还13，559. 27元于法有据，本院予以支持。据此，某区人民法院依照民法通则第5条、第6条，合同法第8条、第60条，《某市房地产转让办法》第44条第1款之规定，判决如下：被告H公司应于本判决生效之日起5日内，返还原告张某13，559. 27元购房款。
    被告H公司不服一审法院作出的判决，依法向二审法院提起上诉，认为其公司与张某签订的预售合同，仅对房屋建筑面积进行了约定，并约定在房屋建筑面积增减时的处理办法，但未约定对共用分摊建筑面积与套内建筑面积的增减分开计算。据此，原审法院判决有误，请求二审法院撤销原判，改判驳回原告张某的诉讼请求。
    被上诉人张某认为，双方预售合同虽未对共用分摊建筑面积的增减作明确约定，但根据有关规定，暂测面积与实测面积不一致时，原房价款保持不变。现对于共用分摊建筑面积增加的部分，上诉人H公司无权收取价款。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
    [二审认定和判决]二审法院经审理认为，上诉人与被上诉人签订的预售合同合法有效。在该预售合同中，仅对房屋暂测建筑面积与实测建筑面积存有差异的情况进行了约定，但未对其中套内建筑面积及共用分摊建筑面积的增减进行明确约定，以致产生纠纷。因上述预售合同是某市房屋土地资源管理局等部门按照《某市房地产转让办法》制定的示范文本，而《办法》已明确因共用分摊建筑面积的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让价格保持不变。现H公司收取的房价款中包括了因共用分摊建筑面积增加而收取的款项，故原审法院判决H公司返还该款并无不当。据此，二审法院依照
《民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
    案例二
    [案情]
    2003年5月15日，某市Z公司开发新建了“Z购物中心”。Z公司在售房前向某市房地产相关部门分别办理了有关土地出让手续，交纳了土地出让金，取得了土地使用权证、规划许可证、施工许可证等相关的证照，并办理了商品房预售许可证。许某等16位购房者分别于2003年8月至2004年11月份期间，与Z公司签订了《Z购物中心商铺买卖合同》，该合同约定：(1)各购房者分别购买Z公司开发新建的“Z购物中心”的商铺，商铺的性质是独立商铺，其建筑面积为23平方米；售价每平方米18，888元；(2)购房者在签订商铺买卖合同之日，即向Z公司交纳预购定金6万元，由卖方开具收据，买方应在合同签订之日起30日内交纳购房余款或在银行办理按揭，逾期未交纳购房余款或未办理银行按揭，Z公司有权解除双方签订的购房买卖合同，并不予以退还定金；在上述期限内，Z公司保留房者所订购的商铺位置和商铺号；(3)2公司应于2005年10月1日前向买方交付商铺，并为买方统一办理产权登记手续。在办理产权登记手续时，买方应当积极配合卖方并交纳办理产权所需的资料和费用；Z公司逾期办理的，应承担3000元的违约金；另外该合同还约定，所有商场的外墙及公共场所之产权皆属Z公司。
    Z公司分别将商铺交给上述购房者使用。许某等16名购房者在办理收房手续时，发现卖方所交付的商铺面积均不同程度地小于购房合同中约定的面积。许某等16人遂请求某市房屋评估中心的工作人员对自己所购的商铺进行面积测量，测量结果是商铺的面积在16平方米左右。鉴于此，许某等16人找到Z公司协商未果。
    许某等16人认为，2003年8月至2004年11月期间，与Z公司签订商铺买卖合同，合同约定商铺的面积为23平方米，并约定所有商场的外墙及公共场所之产权皆属Z公司。合同签订后，遂向Z公司交纳了定金和购房款，并在银行办理了按揭手续。2005年9月25日，Z公司交付了商铺，但在办理收房手续时发现其交付使用的商铺面积小于合同约定的面积。据此，在与Z公司交涉中，其声称合同约定的面积23平方米应包含公摊面积7平方米。但根据商铺买卖合同的约定，所有商场的外墙及公共场所之产权皆属Z公司，故其应对自己产权面积的部分承担责任，将自己产权部分的面积让购房者“买单”的行为违背法律正义、公平之原则。许某等16人无奈之下于2005年12月23日向某区人民法院提起诉讼，要求Z公司返还商铺缺少面积的房价款、承担经济损失3000元及承担违约责任。
    [一审认定和判决]法院经审理认为，被告Z公司在其楼盘的宣传广告中对外宣称发售23平方米独立商铺产权，在与原告许某等16人签订的《商铺买卖合同》中亦约定商铺建筑面积为23平方米，商铺的性质为独立商铺，并约定“所有商场外墙及公共场所之产权皆属Z公司”。再加上，被告Z公司作为房屋的出卖人，在双方签订合同及交付房屋时，从未向购房者声明独立商铺内含有公共面积的部分，也未按铺内面积和公共面积的不同价格出售，而是以统一的商铺定价出售，足以认定被告Z公司的真实意思表示应是出售独立商铺
面积23平方米。因此，被告Z公司应当在合同约定的期限内向原告许某等人交付建筑面积23平方米的商铺，但被告Z公司却在合同约定的期限内向原告许某等16位人交付面积为16平方米的商铺，其实际交付商铺的面积与合同约定的商铺面积不符，故被告的行为构成违约，理应承担违约责任。但是，原告许某等16人要求被告Z公司继续履行交付23平方米的商铺已属不可能，又鉴于原告与被告愿意继续履行合同，故被告应当将商铺缺少部分面积的售价予以返还原告。原告方还诉请被告向其承担经济损失3000元，但原告在法律规定的举证期限内未向本院提供相应证据，本院对此项诉讼请求不予支持。
    2006年3月24日，在法院判决之前，原告与被告达成和解协议，被告向原告退还商铺缺少面积的房价款，并免除原告方在第一年经营期间的物业管理费。双方达成和解协议后，原告方申请撤诉，法院审查后认为，准许原告方撤回诉讼。
(责任编辑：南京律师)

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