延期交房案例_南京律师网

延期交房案例
    [案情]
    2005年4月12日，章某与Q公司签订《商品房预售合同》，该合同约定：(1)章某购买Q公司开发承建的“某小区”12号楼三单元B2003室商品房1套，房屋建筑面积87. 97平方米，总房款暂定为502，000元；(2)Q公司应在办理了房地产初始登记手续、取得《新建商品房房地产权证》后，于2005年12
月31日前将房屋交付给章某使用。如Q公司逾期交房，章某有权按已付房价款的0. 3%0，按日计算追索违约金；(3)章某认可Q公司在取得《新建住宅交付使用许可证》后即具备该房屋的交付条件，Q公司应在房屋交付后90天内取得《新建商品房房地产权证》（即“大产证”）。之后，章某向Q公司实支付总房价款504，528元。2005年12月30日，Q公司未履行交付房屋的义务，直至2006年4月1日才取得《新建商品房房地产权证》，于4月3日履行了交付房屋的义务，但在交付房屋时未取得房屋大产权。2006年4月4日，双方结清了自2006年1月1日至同年4月3日期间的违约金。直至2006年11月14日，Q公司才取得房屋的“大产证”。
    章某认为，2005年4月12日，其与Q公司签订了《上海市商品房预售合同》一份，该合同约定，其向Q公司购买商品房1套，房屋总价款为502，000元（实际支付504，528元），Q公司承诺于2005年12月31日交付房屋，交付房屋时须办理房地产初始登记手续，取得“大产证”。但Q公司却在2006年11月14日才取得房屋的“大产证”，其逾期办理产权证的行为已构成违约，理应根据购房合同的约定承担违约责任。章某于2006年3月24日向某区人民法院提起诉讼，要求Q公司承担逾期办理产权证的违约金20，260元。
    Q公司认为，双方签订的购房合同属实，本公司虽违约在前，但违约金的计算期间应从2006年1月1日计算至2006年4月3日。因为双方在购房合同中已约定房屋交付的标志为取得《新建住宅交付使用许可证》，故该约定印证了其交房并不需要“大产证”。而且本公司已将上述违约期间的违约金支付给原告，可以证实本公司已经承担了违约责任。更何况，双方已在2006年4月3日办理了房屋交接书，故本公司不存在违约事实，章某向法院提起的诉讼请求没有法律事实和法律依据，故请求法院驳回章某的诉讼请求。
    [一审认定和判决]法院经审理认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合同约定的内容符合法律的强制性规定，该合同合法有效，理应受到法律的保护。在本案中，Q公司未按合同约定在规定的期限内取得房屋的大产权，其交付房屋的条件存在瑕疵，故其行为构成违约，理应根据购房合同中的约定承担违约责任。鉴于Q公司已在办理“大产证”期间向房地产管理部门提交了相关的手续材料，但违约金计算的数额应扣除双方约定的给予被告Q公司90天的宽限期及被告Q公司先前已支付的违约金。据此，某区人民法院根据民法通则第85条、第111条、第112条之规定，判决如下：Q公司应于本判决生效之日起10日内，向原告章某偿付逾期办理房屋大产权证违约金16，208元。
    Q公司不服一审法院作出的判决，遂向二审法院提起上诉，其上诉后认为，本公司根据购房合同的约定，取得《新建住宅交付使用许可证》后即已满足了房屋交付的条件，故不应承担取得《新建住宅交付使用许可证》至取得房屋“大产证”期间的违约金。可见，一审法院认定事实和适用法律错误，故请求二审法院依法改判，驳回原告的诉讼请求。
    [二审认定和判决]二审法院经审理查明，上诉人Q公司与被上诉人章某于2006年4月3日签订《房屋交接书》后即交付了房屋，现被上诉人章某向Q公司主张自2006年4月4日起至同年l1月13日止的违约金。双方当事人签订的《商品房预售合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在本案中，章某按合同约定支付了房价款，Q公司亦应当按合同约定交付房屋，取得房屋的“大产证”。按双方购房合同中的约定，Q公司应当在房屋交付后90天内取得“大产证”，但其未在合同约定的期限取得“大产证”，属违约，应当承担违约责任。由于合同仅约定Q公司不能如期交房的违约责任，对其不能如期取得“大产证”的违约责任未作约定，因此本案的违约金不应按合同约定的方式计算。《商品房司法解释》第18条是针对买受人未取得房屋权属证书（即“小产证”）作出的规定，而本案是约定“大产证”取得时间上的违约，前提条件略有差异，故可按章某已付购房款总额，从交房后第91天起算至Q公司取得“大产证”时止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至于Q公司关于其取得《新建住宅交付使用许可证》后已经满足房屋交付的条件、己方没有违约的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，原审法院所作出Q公司酌情向章某偿付违约金16，028元的判决不当。据此，二审法院依照民事诉讼法第153条第1款第2项和第3项，合同法第8条，《商品房司法解释》第18条之规定判决：Q公司应于本判决生效之日起10日内，向章某偿付自2006年7月2日起至2006年11月13日止期间的违约金（以504，528元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利息计算）。

(责任编辑：南京律师)

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