存在面积误差适用惩罚性赔偿的案例

存在面积误差适用惩罚性赔偿的案例
    1．案例简介
    2005年7月18日，原告郭某、刘某与被告某房地产开发公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同》，约定：被告将其开发的某楼盘1404号房售与原告，总价款3，527，125元。双方还对房屋质量、付款方式和交房时间等事项作了约定。该合同签订后，原告依约支付了购房款，被告也如期向原告交付了房屋。同年8月15日，原告取得该房屋的房地产证，该证记载的房屋建筑面积为244. 09平方米，与合同约定面积一致。原告所购1404号房系被告在售楼过程中用于展示的样板房，原告购买时被告已经装修完毕。被告在委托第三人某装修公司进行装修的过程中，由于该公司工作人员的失误，将原本属于1404号房的部分建筑面积错划给相邻的1405号房（业主为第三人史某），导致1404号房的建筑面积少于合同约定面积达44. 09平方米。原告诉至法院，请求依法判令被告向原告返还面积差额款1，170，865元；判令被告向原告返还额外承担的税费15，064元；判令被告赔偿经济损失13，200元。
    法院经审理认为，原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同》合法有效，具有法律约束力。被告作为房屋出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付房屋的面积应当与合同约定面积一致。由于我国的不动产物权转移实行登记生效制度，被告除应向原告履行现实交房义务外，还应将符合合同约定的房地产权转移登记在原告名下。从本案的具体情形来看：一方面，被告实际交付的房屋面积不足；另一方面，被告已将所售房屋的房地产权转移登记在原告名下，相关部门向原告核发了房地产证，房地产证记载的房屋面积与合同约定面积一致。很明显，在判断被告交付的房屋面积是否与合同约定面积一致的问题上，依据不同的交付标准，可以得出两种截然相反的结论，直接影响到本案是否适用相关司法解释的规定。《商品房司法解释》第14条在规定出卖人实际交付的房屋面积不足，面积误差比超过3%部分的房价款应双倍返还买受人时，没有区分两种不同的交付标准，存在一定的法律漏洞，在确定是否适用上述司法解释的规定时，应当遵循公平原则，探求立法意旨，进行利益衡量，实现实质正义的价值目标。首先，房地产是价值巨大的特殊商品，按涉案房屋的市场价格计算，房屋误差面积的价值几近百万元，如果机械理解司法解释的文字含义，片面采用实际交付的交付标准，则会出现被告在向原告承担双倍返还房价款的违约责任后，同样因为该条司法解释关于房屋实际面积大于合同约定面积，面积误差比超过3%的部分无偿归买受人所有的规定，无法向受益人第三人史某行使不当得利请求权，免除了第三人史某不当得利的法律责任，造成当事人之间的利益关系严重失衡，不利于维护当事人的正当利益，不符合实质正义的价值目标和诚实信用的原则。其次，《商品房司法解释》第14条是针对开发商在商品房预售过程中“缺斤少两”现象作出的特殊规定，而斟酌本案情况，因装修公司设计施工人员的失误，错将整间房屋划给隔壁邻居的情形应不在司法解释的调整范围之内。最后，《商品房司法解释》第14条关于出卖人双倍返还房价款的规定实质上是一种惩罚性赔偿规定，惩罚性赔偿是为了制裁出卖人而加重其违约责任的一种特别形式，因此，对惩罚性赔偿的适用有比较严格的限制，比较《商品房司法解释》第8条、第9条的类似规定，惩罚性赔偿只适用于出卖人恶意违约的情形。被告在本案中虽然存在严重过失，但未从其违约行为中获取任何利益，不存在恶意违约的主观故意，其过错程度较之恶意违约要轻，在对被告进行制裁时，应考虑被告的过错程度，不宜过分加重被告的违约责任。综上所述，原告要求被告双倍返还房价款法律依据不足，法院不予支持。原告可以不当得利纠纷为由另行起诉主张权利。依照合同法第5条、第6条、第8条，《商品房司法解释》第14条第2项之规定，判决如下：原告郭某、刘某与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》有效；驳回原告郭某、刘某的诉讼请求。
    判决作出后，原告不服上诉于上级法院，二审法院经审理另查明，上诉人在原审诉讼请求中面积误差款的计算明细为：①244. 09平方米×3%×14，450元／平方米= 105，813元；②（44平方米- 244. 09平方米×3%）×2×14，450元／平方米=1，060，052元；③另计105，813元的银行利息约5000元；①+②+③即105，813元+1，060，052元+5000元=1，170，865元。法院认为上诉人郭某、刘某与被上诉人某房地产开发公司签订的《深圳市房地产买卖合同》合法有效，具有法律约束力。被上诉人作为房地产买卖合同的出卖人，负有交付合同项下房地产的义务，该义务包括两方面：一是交付与合同约定相符的房屋实物，二是办理与房屋实物相符的产权转移登记。两方面义务的履行只要有一方面与合同不符，均应认定被上诉人违约。被上诉人在履行交付房屋的义务时，只是办理了与合同相符的产权转移登记，但未交付与合同及产权登记相符的房屋，应当认定，被上诉人履行的交付义务不符合合同约定，面积短少44. 09平方米。短少部分的房屋被上诉人已经通过买卖合同实际交付予第三人史某，第三人史某并非直接侵占上诉人房屋，因此，上诉人有权直接依据买卖合同请求被上诉人承担赔偿责任。根据有关司法解释的规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3 010部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，经审查上诉人一审起诉状中对其第一项诉讼请求的计算明细说明，上诉人对返还房款部分的计算符合上述法律规定，对利息部分的计算低于上述法律规定，本院以上诉人的诉讼请求的人民币1，170，865元为准予以支持。鉴于部分房款本判决已经判令由被上诉人双倍返还，该判决具有赔偿性质，且赔偿幅度大于上诉人的实际损失，本院对上诉人关于其他损失部分的诉讼请求不予支持。原审判决适用法律错误，依照民事诉讼法第153条第1款第2项，《商品房司法解释》第14条的规定，判决为：维持原审法院判决的第一项；被上诉人某房地产开发公司自本判决生效之日起15日内返
还上诉人郭某、刘某面积差额房价款及利息共计人民币1，170，865元。
    2．案例分析
    该案是符合《商品房司法解释》第14条规定的典型案例。
    (1)适用《商品房司法解释》第14条规定的情形。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，如果双方在合同中有明确约定，则按合同规定办，如没有约定或约定不明确的，则按误差的3%为界，分别作不同处理，如果误差超过3010，购房者提出解除合同，法院应予支持。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。
    (2)《商品房司法解释》第14条的适用条件分析。原审法院认为对于惩罚性赔偿只适用于出卖人恶意违约的情形。被告在本案中虽然存在严重过失，但未从其违约行为中获取任何利益，不存在恶意违约的主观故意，其过错程度较之恶意违约要轻，在对被告进行制裁时，应考虑被告的过错程度，不宜过分加重被告的违约责任，因此驳回了原告的起诉。但是原告要求被告承担惩罚性赔偿的请求，在二审法院得到了支持。对一、二审法院的判决进行分析，上、下级法院对于惩罚性赔偿责任的承担是否需要主观故意持不同意见。
    与《商品房司法解释》第8条、第9条的规定不同，以上两条项下的惩罚性赔偿责任的承担需要开发商存在根本违约行为和欺诈行为，所以往往要求其具有主观上的故意。而分析《商品房司法解释》第14条的规定仅仅要求出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超过3%，且房屋实际面积小于合同约定面积。也就是说，承担惩罚性赔偿责任的条件应为：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积小于商品房买卖合同约定面积；面积误差比绝对值超过3%。而对于出卖人的主观态度并没有要求。因此，绝不能一概性地认为惩罚性赔偿必须是在恶意违约的主观故意的情况下才能适用。

(责任编辑：南京律师)

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