“一房两卖”情形适用惩罚性赔偿的案例

“一房两卖”情形适用惩罚性赔偿的案例
    1．案情简介
    2001年8月31日，原告黎某与被告某房地产开发公司签订了一份《售楼认购许可书》，双方约定原告向被告购买建筑面积为2000平方米的由被告开发的某花园商铺，合计人民币2000万元，原告分两次向被告预付认购款人民币1200万元，以上款项由原告直接支付给某国土分局代被告补缴地价，原告每次代被告缴纳的款项，被告均须开具内部购买商铺票据给原告，在某花园项目竣工验收后一个月内，原告缴清余款800万元，被告的某花园商铺于2003年6月28日前交付使用。截至2002年4月23日，原告共向被告支付13，107，888.5元，款项由某公司代付，被告出具了收款收据。被告的某花园项目于2003年3月14日取得施工许可证，2003年11月27日取得房地产预售许可证，2004年9月30日验收合格，随后通过了燃气工程验收、消防验收和电梯验收。该花园项目验收后，原告未再支付剩余购房款，已经支付的13，107，888.5元不在被告结算款之中。2004年初，被告在未告知原告的情况
下将某花园商铺转让与他人，并办理了相关备案手续。原告遂向法院起诉，请求法院判令解除双方签订的《售楼认购许可书》，判令被告退还原告缴纳的房款13，107，888.5元，支付利息2，141，290元，支付赔偿款13，107，888.5元。
    法院经审理认为，当事人双方签订的《售楼认购许可书》是双方当事人的真实意思表示。虽在签订《售楼认购许可书》时，被告未取得商品房预售许可证明，但在本案起诉前被告已取得商品房预售许可证明，因此该《售楼认购许可书》有效。双方签订的《售楼认购许可书》具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，其中也明确约定了合同项下房产交付使用时间，因此该《售楼认购许可书》不符合预约合同性质，其实质上是商品房买卖合同。原告缴纳的款项符合合同约定的缴纳房款方式，被告在未取得竣工验收合格证书前已经将房产出售给他人，原告对于最后一笔款项不予缴纳并无过错，应当认定被告已按约定收受了房款。被告未按合同约定履行出卖人的义务，而将该房产转让给案外人，构成违约，该违约行为致使合同目的不能实现，原告请求解除合同、返还房款并支付利息、承担赔偿责任予以支持。原告请求赔偿的标准是已付购房款的二倍，按照已付购房款的一倍的标准承担赔偿责任过高，应以已付房款的50%的标准承担赔偿责任为宜。根据《商品房司法解释》第2条、第5条、第8条，《合同法》第94条第4项，《民事诉讼法》第64条第1款的规定，判决：解除原告与被告签订的《售楼认购许可书》；被告于判决生效之日起10日内返还原告购房款13，107，888.5元并支付利息；被告于本判决生效之日起10日内向原告支付赔偿款6，553，944. 25元。判决作出后，被告不服上诉，二审法院经审理认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。
2．案例分析
该案是《商品房司法解释》第8条第2项规定的商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋的典型案例。根据该司法解释的规定，在这种情况下，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
    (1)适用《商品房司法解释》的理由。该案被告为房地产开发企业，其与原告签订的《售楼认购许可书》具备了法律规定的商品房买卖合同的主要内容，也明确约定了合同项下房产交付使用时间，实质上已是商品房买卖合同。其后，被告在未取得竣工验收合格证书时，在原告不知情的情况下，就将房产出售给他人，导致原、被告之间签订的合同的目的无法实现，原告无法取得房屋。被告的做法严重损害了原告的利益，因此，根据《商品房司法解释》第8条第2项的规定，原告享有请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的权利。
    (2)惩罚性赔偿的范围认定。根据《商品房司法解释》的规定，购房者除了有权主张实际损失之外，还有权另外要求惩罚性赔偿，惩罚性赔偿是在实际损失赔偿范围之外独立存在的，是基于出卖人的根本违约或者进行欺诈行为而给予的惩罚措施。但是《商品房司法解释》中规定的惩罚性赔偿是以已付购房款为基数，以能超过已付购房款的一倍为范围的。而具体数额的确定就需要法官运用自由裁量权，根据买受人的损失情况、被告的承受能力，同时兼顾惩罚性赔偿的制裁和遏制功能等诸多因素，在司法实践中较为灵活地、根据不同案件的实际情况进行适当处理。本案中，原告已支付的购房款为13，107，888.5元，此就为计算惩罚性赔偿的基数，而考虑到原告的实际损失和被告的主观恶意以及承受能力，法院判决被告以已付房款的50 010的标准承担赔偿责任，是较为适合的。
    另外需要注意的是，房地产开发企业在开发经营过程中为取得下一步房地产开发项目的启动资金填充投资缺口，往往在商品房买卖合同签订后，房屋所有权尚未转移给买受人之前，又将该房屋作为抵押物抵押给银行等第三人而获得贷款，但出现此种情况，并不必然会导致房屋买卖合同无法实际履行，因为出卖人有可能会在房屋买卖合同约定的履行期限到来之前将该抵押撤销，这样就并不影响和损害买受人的合法权益。所以《商品房司法解释》规定，在适用此条款时必须要达到“导致商品房买卖合同目的不能实现”这一条件，它主要包括房屋无法实际交付或无法办理房屋权属证书等。因为在这种情形下，才会导致出卖人的根本性违约，才会造成买受人购买房屋的目的落空，而严重损害到买受人的合法权益。购房人如果能够取得房屋，就不能适用这两条惩罚性赔偿的条款。
(责任编辑：南京律师)

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