典型房产案例之“阴阳合同”案例

典型房产案例之“阴阳合同”案例
“阴阳合同”案例
    案例一
    2007年4月，严某与刘某签订《房地产买卖合同》，严某以15万元的价格将其位于深圳市某处的一套房屋转让给刘某。而在国土局签订《现售合同》时，为了避税，双方将交易金额写成了119，850余元。事后随着深圳市房价的一再攀升，严某反悔，为解除合同，其遂以该合同违背了他本人的真实意愿，应为无效为由，诉至法院，请求认定《现售合同》无效。2007年11月25日，法院作出了民事裁定，认为被告明确表示以119，850元的价格办理转移登记是为了少交相关税费，由于交易价格是现售合同中的核心内容，该内容不是双方真实意思的表示，且其损害了国家利益及社会公共利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为无效合同。
    我们认为，双方签订房屋买卖合同的目的在于转移房屋所有权，规避税费并非双方的最终目的，合同中除了价款的约定存在阴阳行为外，其他行为没有瑕疵，故在纠正了阴阳条款的约定后，合同的履行依然是妥当的，是符合当事人真实的意思表示的；另外，如果判定合同整体无效并最终导致买卖标的回归具有不法企图的出卖人，则在事实上纵容了原告的不法行为并最终损害了国家利益（税收依然无法追缴），并且要求登记部门登记回转可能会引发社会经济秩序的混乱及交易资源的巨大浪费。鉴于此，我们认为应认定价格条款无效，以隐藏的价格条款纠正虚伪的登记价款，变更房地产登记，而税务部门则可作出行政处罚。
    案例二
    2005年11月24日，原告深圳市中财信息咨询有限公司与被告深圳市慧之泉技术有限公司通过第三人深圳市中联房地产企业发展有限公司签订《房地产（居间）合同》，约定被告将其所有的深圳市南山区科技工业厂房24栋东段4层A、4层B建筑面积为1189. 43平方米的单位及装修通过第三人出售给原告；转让成交价（不含税金）为5，709，264元，其中房价为3，100，000元、装修补偿费为2，609，264元，原告承担上述款项的税金；签订合同之日，原告交纳定金300，000元，在双方完成该物业交易时自动转为第一部分楼款；5，409，264元作为原告支付给被告的第二部分楼款，在买卖双方指定的银行进行资金监管，并在双方签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》前全部放在银行监管，而且双方必须于合同签署后20个工作日内签署；过户转让手续全部办理完毕且领出原告新的房产证当日，按照双方签订的银行监管协议，全部款项划到卖方指定的账户；国家规定的营业税、印花税、产权登记税、所得税等所有交易应付的税费均由原告承担，在签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》之前交第三人代为支付；交楼时间为新房产证领出且全部购房款划到被告指定账户的当日；如原告未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已交付定金由卖方没收，被告有权将该物业转让其他任何人；如被告在实际签收定金后不依合同条款将该物业售予原告，则被告须返还双倍定金给原告；合同还对经纪佣金及相应违约赔偿作出约定等。合同同时注明，被告以3，100，000元转让本房产，以2，609，264元按现状转让本房产的装修，房产和装修同时转让，不可分割，被告实收5，709，264元，政府相关部门收取的税费全部由原告承担；此物业带租约以现状出售，交楼当日被告须协助原告办理租赁合同变更
手续并同时将租户的押金转让给新业主；被告须在收取原告定金后20个工作日内自行去银行赎出该物业的房产证并将房产证放在第三人处托管，办理房产过户手续；签此合同时原告即付定金300，000元给被告。合同签订后当日，原告即向被告交纳定金300，000元。此后，在办理上述房屋买卖手续过程中，被告对于该物业的登记价等有异议，双方经多次协商未果。2005年12月30日，原告决定并经三方同意改由原告公司的法定代表人陈小云个人名义作为购房人，为此签订一份《房地产买卖（居间）补充合同》，该合同约定，原告保证已经其全体股东同意，愿意将本应由其公司购买的房产改为由其法定代表人陈小云个人购买；第三人承诺完全同意原告申请变更购买主体的全部事宜，如因变更购买主体产生纠纷，第三人承诺与被告无关，由原告、第三人及陈小云协商处理；经被告、陈小云协商同意，购房资金监管在深圳发展银行红宝支行，并由深圳红宝支行协助办理房产过户事宜；该房交易的全部税费，包括国家相关规定应由被告承担的税费，如各项交易税费及装修补偿收入应付的营业税、
增值税等，均由陈小云承担缴纳；原告保证已将其对被告的全部权利和义务转让给陈小云，陈小云承诺承担原告对被告的全部义务和权利；被告和陈小云办妥在深圳发展银行红宝支行的资金监管后，签订正式房产买卖合同，到国土局办理房产过户事宜，新房产证办妥后，由被告、第三人、陈小云和监管行四方一起到国土局领取新房产证，监管行将监管资金划到被告指定的账户；本合同一式四份，经四方签字盖章后生效等。原、被告及陈小云在该补充合同上签字确认，但第三人认为对其不利而拒绝签字确认，被告因此当面将该补充合同撕裂。因协商不成，原告遂于2006年11月9日向法院起诉，要求被告向原告双倍返还定金60万元以及迟延支付的违约金36，388元，并由被告承担诉讼费用。
    我们认为，本案争议的焦点问题就是三方签订的房屋买卖合同中价格条款的效力问题。根据三方的约定，涉案厂房的成交价为5，709，264元，其中房价为3，100，000元、装修补偿费为2，609，264元。三方之所以将成交价分割为房价和装修补偿款，其目的显然是为了偷逃国家税款，损害国家的利益，因此合同的价格条款应认定为无效。但需注意的是该价格条款的无效并不影响合同其他条款的效力。被告以合同存在偷逃国家税款的违法行为为由拒绝履行该合同，理由是正当的，不能据此认定系被告单方违约。由于合同的价格条款造成合同部分无效，那么法律允许合同双方就合同的价格重新进行协议。由于买卖双方始终未能就转让的价格及税费分担的问题达成一致，致使房屋的买卖行为不能继续，造成合同已经没有继续存在的必要了，因此应予终止。而合同的不能履行并非是被告单方违约造成的，原告作为买方，无权要求被告双倍返还定金，被告也无权没收原告的定金，双方应当互相返还财产、恢复原状。因此，原告要求被告双倍返还定金以及支付违约金的诉讼请求不能得到支持。
(责任编辑：南京律师)

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