典型房产案例之“一房两卖”的案例

典型房产案例之“一房两卖”的案例
案例一
李某与张某为夫妇，二人曾于1994年10月以10万元的价格购置本市阳光中路150号一座二层楼房，后因嫌该房离其工作单位较远，决定将其卖掉，但一直未找到合适的买主。1995年2月初，张某赴外地出差，本市的陈某经人介绍，找到李某，称过去已看过该房，愿以9万元价格买下，李某不同意，双方经协商，李某决定以10万元价格将该房出售，次日，陈某将5万元送来。李某遂将钥匙交给陈某，但因产权证被张某存放在单位，李某提出待丈夫出差回来，即办理产权过户登记。办完手续后陈某再付另5万元。同年7月初，张某从外地返回后得知该房价格已经上涨，遂找到陈某，要求增加2万元价款才能去办理过户登记手续，陈某不同意，张某便在同年8月10日以12万元的价款，将该房卖给了王某，并于8月15日，与王某办理了登记过户手续，王某遂找到陈某要求其搬走，陈某到法院提起诉讼，告张某、王某侵害其所有权，并要求法院解除张某与王某之间的房屋买卖合同。而张某提出，其妻李某将该房卖给陈某时，他并不知道，也未得到其同意，因此该买卖行为是无效的。
    我们认为，如果在后买受人已经办理了产权过户登记手续，那么只要其不具有侵害前买受人债权的恶意，或者不具有与出卖人恶意串通的行为，即使其已知该房出售给他人，原则上其登记的效力也应受到法律维护。除非原告能够证明被告王某明知李某已将房屋出售给原告陈某，并已交付，但为了不使陈某得到该房屋而与张某恶意串通，以故意损害陈某为目的而购买该房屋并抢先登记，只有这样，王某虽然已经登记，但其与张某订立的合同仍因违反了民事法律行为的生效要件，应被确认为无效，其登记也应撤销。由此，王某不仅要承担合同无效的责任，而且还因其故意侵害陈某的债权而应承担侵害债权的民事责任。但本案中，王某并不具有损害原告利益的故意和目的，王某付出比原告更高的价格买人该房是正当合法的交易行为，陈某虽已占有房屋，但仍不能享有对该房屋的所有权，其与李某签订的合同应予解除（李某是有权代理张某时）或无效（张某拒绝追认时）。
    案例二
    原告称：2005年4月29日，原告与被告（出卖方）签订《房屋转让及经纪合同》，约定原告以110，000元的价格购买被告（出卖方）所有的某处房产。合同签订后，原告按约定支付了10，000元定金及40，000元首期款，履行了全部合同义务。但被告（出卖方）却“一房两卖”，于2007年3月25日与被告（在后买受人）签订《房地产转让（居间）合同》，以210，000元的价格将涉案房产转让予被告（在后买受人）。双方于2007年3月29日签订《房地产买卖合同》，约定转让价为71，334元，并以此合同办理了登记价为71，334元的房产证。两被告签订的《房地产买卖合同》与真实履行的《房地产转让（居间）合同》中的价格不符，目的在于逃避国家税收，损害国家利益及社会公共利益。据此，原告于2008年3月3日诉至法院，请求判令两被告于2007年3月29日签订的《房地产买卖合同》无效并承担诉讼费。
    一审法院认为，原告以两被告的买卖合同系恶意串通，损害国家利益为由要求确认两被告买卖合同无效，并非本案适格主体。原因在于：第一，原告并非两被告之间房地产买卖合同的主体，两被告并非恶意串通侵害原告的利益，其要求确认两被告签订的买卖合同无效，于法无据；第二，原告认为两被告签订的买卖合同涉及逃避交纳税费，侵害了国家及社会公共利益。国家税收管理属相关行政机关管理的职权范围，原告并非该利益的权利主体，无权基于此理由要求确认合同无效。综上，法院裁定：驳回原告起诉。
    我们认为，涉案房产已登记在后买受人名下，并且出卖人并没有以明显不合理的低价转让房产，因此，在先买受人无法行使撤销权以注销房产登记，其可以依据合同约定请求出卖人承担违约责任。原告认为出卖人与在后买受人签订的合同是阴阳合同，是双方恶意串通损害国家利益的行为，应属无效。我们认为，出卖人与在后买受人订立合同的目的仍然在于转移房屋所有权，规避税费、损害国家利益并非双方的最终目的，买卖合同中关于价款的约定是无效的，但一个条款的无效并不能因此认定整个合同无效，在纠正了阴阳条款的约定后，合同仍然是有效的，是当事人真实意思表示，没有其他违反法律法规强制性规定之处，因此，该主张不能成立。最后，对于原告有无权利代表国家提起诉讼，主张双方恶意串通损害国家利益的合同无效，有两种看法：一种认为原告不属于“与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，一审法院根据《民事诉讼法》第108条规定，驳回原告起诉正确，应予维持。另一种认为，原告有权提起诉讼，只是其请求的事实和理由无法支持，应当驳回其诉讼请求。笔者倾向于前者的观点。但需要纠正的是，一审法院认为“原告并非两被告之间房地产买卖合同关系的主体”，因此，原告无权提起诉讼，该观点不当，若是双方恶意串通损害第三人利益的，该第三人就有权提起诉讼，请求确认合同无效。
(责任编辑：南京律师)

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