商品房认购书中的定金处理

商品房认购书中的定金处理
南京专业房产律师提醒
出卖人通过认购、订购，预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；噶不呵归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订屯的，出卖人应当将定金返还买受人
    南京房产律师精解
    商品房认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书，确定买卖双方有洽淡购房合同的权利义务。商品房认购书的内窬通常是：准买受几向开发敝纳一定金额的定金，享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与外发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购．将预订的房屋转售他人。
按照民法理论合同可分为本约和预约。预约足指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。在预约中本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和牛效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合州义务，两者之问具有不同的性质和法律效力，不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同。商品房预售认购书属于典型的预约，是独立的合同。
    认购书既然足合同，那么其要有效就必须满足一定的条件。当前绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能是有效的：第．，约定特定商品房不得再阳第二人出售；第二，按照认购拉约定的主要条款签订购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订审买卖合同；笫四，在双方小能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决镰约纠纷。
    商品房认购书中最核心的条款，除r约定双方的订约义务以外，就足关于定金的约定。定金足合同当事人一方以保证合同履行为目的，于合同成立时或合同履行前，在法律规定的范围内由一方给付对方一定数额的金钱。定金的种类具体有：(1)证约定金。该类定命，具有证约的性质，是合同成立的证明。定金一般是在合同订立时一方当事人向另一方当事人交付定金，这一事实足以证制当事人之间合同的成立。因此·定金是合同成立的证据，特别是对于口头合同。(2)成约定金。成约定金足指把定金的交付作为主合同成立或生效的条件。这种定金交付不是订立合同时的意思表示t而是意思表示之外的合同成立或生效要件。(3)立约定金。立约定会是指双方当事人为保证以后正式签订合同而设立的定金，《担保法司法解释》第一日一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订屯合同的，应当双倍返还定盒。”(4)违约定金。违约定金足指以定金作为违约一方当事人承担责任形式的定金。此类定金殴立的日的是为r确保合同的履行，不履行合同，则构成违约的合同当事人就要承担定余责任。(5)解约定盒。解约定金是为了保留合同解除权而交付的定金。《担保法司法解释》第一日一十七条规定：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为玎立商品房买卖合同担保的，如果园当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的搴由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”以上可以看出，司法解释确认了商品房认购协议t扣，双方约定出卖人通过向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，该定金性质为立约定金。根据当事人的约定和法律关于定金的规定，在因当事人一方违反认购书约定，导致商品房买卖合同未能订立的，按照定金罚则承担责任，即交付定金的当事人一方违约的，丧失取回定余的权利，收取定金的当事人一方违约的，应双倍返还对方当事人定金。如当事人双方均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，或者凼不可归责于当事人双方的事由，如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。咨询专业房产律师更多法律问题请登陆http://www.zylsw.com.cn/
具体实务指南
    1合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明商品房认购书必须内容清晰、明确，且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。根据我国合同法规定：承诺通知到达要约人时生效，承诺生教时合同成立。依法成立的合同，白成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。究竟怎样才算是具备了使合l司成证的基本条件，法律对此并无强制性要求。买受人根据预售人公开发出的要约邀请前来考察其预售的商品房，这时候买受人向其提供事先早就拟好的认购书，这行为显然是预售人向买受人发出了要约，冈为其希望买受人能根据其提供的认购书的内容与其签约即承诺。而·旦买受人表示愿意与其签约，则表明其发出了承诺，即接受了认购书刘其的法律约束力，这时候预约即宣告成盘且有效，而无论足否书面签约或口头承诺，也无论认购内容是否完整。
2实践中，商品房认购书巾对于认购人缴纳的款项称呼很多，有“订仓”、有“预定金”、有“押金”、有“房号保留金”等等，造就涉及到定金的识别问题。其中，由于“订金”与“定金”的一字之差，在实践中却引起丁很多纠纷，有很多购房者把订金当成定余，最后无法维权。“汀盒”和“定金”在法律性质上有着天壤之别。订金不足一个规范的概念，法律上仪作为一种预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的订金只能抵充房款，不膛行也只能如数返还。《担保法司法解释》{一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”由此可见，一方面，当事人在合同H明确采用“定金”字样表述所交付的金钱，且合同内容中没有违背定金性质的约定的，只要有“定会”字样，就应当视为定金，除非有违背定金基本性质的约定，则名为“定金”，仍应视为一般的金钱质。另一方面，当事人在认购持中没有采用“定金”字样，但明确约定适用定金罚则的，则应按照定金罚则处理。如当事人束约定该款项具有定金性质的，则不适用定金的规定。实践中，由于汰购中一般是开发商单方拟定的，所以一般在认购书中的定余条款中只写明“如认购挣不按期签约，该款（定仓、预定金、房号保留金）不予退还”．并米写明“开发商违约，麻双倍返迸该款”，对此，仍应当认定其为担保法上的定愈。
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第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向菇受^收受定盘作为订立商品房买卖合同担保的，如皋目当拳人一方原田未能订立商姑房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理}因不可归当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定盒返还买受人。咨询专业房产律师更多法律问题请登陆http://www.zylsw.com.cn/
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