南京专业房产律师指点房产转租注意事项及法律规定

实务指南
    1.明确房屋转租与租赁权转让的区别。房屋转租是承租人将租赁房屋再转租的行为，承租人与次承租人之间形成新的租赁合同，但是原来的租赁合同继续有效存在，承租人并末退出租赁关系。租赁权转让属于债权转让的范围·是承租人法律地位的转址，承租人转让租赁权后，就退出租赁关系。
2．房屋转租合同具有从属性，它必承租人的租赁权的存在为前提。根据合同的相对性原理眦及《城市房屋租赁管理办法》第二十九条和第三卜-条的规定，当承租人违约，出租人要球解除合同时，不能以次承租人的租赁权来对抗出租人的要求，出租人的青求应泼得到法院的支持，次承租人受到的损害，只能咖承租人主张损害赔偿。
    3，根据《合同法》第二百二十四条的规定，在征得出租人同意的情况下．房屋才可以转租。在房屋转租中、出租人与次承租人之间不存在直接的法律关系，状承租人对房租造成损害时，出租人只能向承租人主张损害赔偿。而在租赁合同的权利义务的膛行时，可以根据《城市房屋租赁管理办法》第三十条的规定，承租人未经出租人转租机赁的房屋，是非法转租。根据《合同法》第二百二十+四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人未解除合同，或者对转租行为未做任何的表示，我们倾向于认为转租合同是有效，但是出租人可以随时解除合同，次承租人的租赁权不能对抗出租人，出租人可以直接要求次承租人返还房屋。
相关房产法律
    中华人民共和国合同法
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。翠租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合屙继续有艘，第三人对租赁物造成损失的，承粗人晓当赔偿损失。
    承租凡未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
    城市房屋租赁管理办法
第二十六条房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
第二十七条承租人在租赁期限内．征得出租人同意，可以将蓐租房屋的部分或全部转租给他人。
出租人可以从转租中获得收益。
第二十八条房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经砾出租人书面同意，井按照本办法的规定办理登记备案手续。
第二十九条转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期．但出租人与转租双方西商约定的除外。
第三十条转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人昀权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
第三十一条转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
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