承租人的优先承租权

南京专业房产律师提醒
房屋租赁合同当事人可咀在合同约定，租赁期限属满后，房屋承租人享有同等条件下的优先承租权。
南京房产律师精解
所谓承租人的优先承租权是指房屋租赁期限届满后，原承租人要求续簦租赁合同时，对原租赁房屋在同等条件下享有优先承租的权利。在实际生活，承租人在租赁房屋居住多年或租赁门面经营～段时问以后，在租赁期间投入人力财力，带动了租赁房屋周围的经济环境，使租赁房屋的价值大幅增长，但在租赁合同到期时，出租人却有权将房屋或门面转租给他人而不再租给原承租人．而且出租人的这种权利不受到任何的限制。在原租赁合同到期原承莉1人仍然想续租该房屋或门面的情况下，房屋出租人利用自己的优势，有绝埘选择承租人的权利，if原承租人显然是处于弱势。优先承租极即是对原承租人的一种救济方法；同时，承租
人，特别是住宅承租人大多没有房屋，承租房屋只是为了基本的生存，所以应该得到{杲护。国外立法对承租人的优先承租杈有所规定，例如：德国就以物权的救济方式保护承租人的利益。目前我国法律法规没有对承租人的优先承租权作出规定，理论上一般认为承租人的优先承租权问题可以参照承租人的优先购买权的规定。有些地方性立法则对此作出厂规定．例如：《浙江省房屋租赁管理条傍j》第三十八条规定：“租赁期满，承稚人应按期将房屋退还出租人。出租人需继续出租麝屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权。”那么在浙江省内承租人的优先承租权可以根据此条例得到保护。但是对于立法权限问题，我们有所置疑·根
据《盘法法》的规定，民事基本立法属于法律保留事项，即承租人的优先承租权只有通过法律予以确认。
    优先承租救在我国虽然没有立法规定，但有关法律、行政法规电并没有禁止台同当事人约定这种权利，所以当事人可以在合同中约定承租人享有优先承租权。只要合同是合法有效的，人民法院就应该对这约定的优先承租扳予以保护。但是基于合同的相对性，承租人优先承租权的约定只对合同当事人有约束力，这种约定不具有对抗善意第三人的效力。也就是说如果在租赁期限骚满后，出租人与善意第三人订立了房屋租赁合同，承租人只能要求出租人承担违约责任，而f得主张他们订立的合同无效。所以，我们建议在承租人在与出租人约定这一权利时，约定足够程度的违约责任，以防止出租人在利益驱使下违约将房屋租赁给第
三人。在司法实践中，出租人对租黉房屋拥有完全的处分权，出租人要将房屋出姐给谁，应该得到法院的尊重，但是我们认为人民法院可以援引《民法通则》的公平原则来保护承租人的利益。公平原则的目的是衡平当事人之间的财产状况和财产损失，将不幸的损失在当事人之间进行合理分配，努力恢复被破坏的财产利益的平衡。如果当事人约定了“优先承租权”条款，法院应支持承租人的“优先承租权”请求，最大限度保护承租人的优先承租权利，限制出租人任意出租的权利。特别是如果出现本案的情况，出租人与恶意第三人串通提高租金，使承租人迫于租金太高而放弃承租，法院可以直接认定出租人与恶意第三人的租赁台同无效，支持承租人的优先承租权{如果没有约定这一条款，法院可以直接认定出租人与第三人的合同是合同有效的，第三人取得租赁权。
    承租人行使忧先承租权的条件，可以参照《合同法》第二百三十条对承租人优先购买权的规定：(1)原房屋租赁合同是合法有效的，并且租赁期限届满；(2>出租人表示愿意继续出租原房屋，承租人愿意继续承租；(3)承租人在同等条件下享有优先承租权。“同等条件”可以参照承租人的优先购买权的规定，主要是指承租人与其他承租人租赁房屋的价格条件相同，当然也包括支付租金的期限和方式等。
房产律师实务指南
1．目前我国法律中没有认可承租人的优先承租权，虽然很多地方性立法对此作出了规定，我们认为根据《立法法》的规定，这种规定属于无效的，因为承租人的优先承租杈应该属于法律保留事项。基于生活中保护承租人利益的需要，我们认为应该尽早完善这方面的立法。
    2实践中，当事人在合同中约定承租人的优先承租权的，应该得到人民法院的保护，但是这一约定不具有对抗第三人的效力。参照《合同法》对优先购买权的规定，承租人的优先承租权需要具备一定的条件才可以适用。
   相关房产法律规定
    中华人民共和国合同法
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的．应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

(责任编辑：南京律师)

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