承租人的优先购买权

  南京专业房产律师提醒
在房屋租赁就间，出租人出卖租赁房屋的，最租人享有同等条件下的优先购买权
条件下的优先购买权。
南京房产律师精解
所谓承租人的优先购买权，是指在房屋租赁合同的存续期间，出租人在出卖该租赁房屋时，承租人得以与其他购买人同等考虑是否购买房屋；(3)承租人享有同等条件下的优先购买权。法律赋予承租人优先购买权是为了保护承租人的利益，但是也不得损害出卖人的利益，承租人只有在同等条件下才能行使优先购买权。司法实践中，同等条件主要是指承租人与其他购买人购买房屋的价格条件相同，当然也包括付款的期限和方式等；(4)承租人应该在合理期限内行使优先购买权。为了防止苛以出租人过重负担，承租人的优先承租权受到一定时间的限制，超过这一期限，承租人就会丧失该权利。《民法通则意见》第一百一十八条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”、《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”三个月是承租人行使优先购买权的合理期间，它既给承租人充足的时间考虑是否购买房屋。同时，如果三个月内承租人没有作出任何的表示，我们认为视为承租人放弃租赁房屋的优先购买权。
承租人的优先购买权受到侵害后的保护问题，根据《民法通则意见*第一百一十八条规定，出租人在租赁期间内出卖租赁房屋时没有通知承租人·或者在同等条件下没有忧先将房屋卖给承租人，则承租人有权请求人民法院宣告该房屋买卖无效。在人民法院依承租人的请求宣告出租人与第三人的房屋买卖合同无效，确认承租人有优先购买权的判决生效后，存在三种可能：一是出租人将该房屋卖给承租人，则不再发生争议；二是出租人借故在租赁期内不再出卖房屋．使承租人的优先购买权落空；三是承租人拒绝购买，使出租人损失与第三人订立合同的费用、房屋交付的费用等。在后两种情形，出租人、承租人分别违背了诚实信用原则，均为法律所不容。鉴于此有人提出了“直接购买原则”，即在法院依承租人的请求判决买卖合同无效后·直接判决承租人购买该租赁房屋。在人民法院保护承租人的优先购买权，与善意第二人的利益方面也有冲突，出现了两种截然不同的观点，一种认为，优先购买权居一种法定权利，只要受到侵害，承租人不仅宣告合同无效的要求应得到支持，优先购买权还有追及效力，买受人取得的产权登记证明还应涂销∞；另一种认为，如果第三人是善意取房屋的所有权·应该得到保护，承租人的优先购买极不具有追及效力@。这些实践中出现的问题，有待于法律的进一步完善。
    司法实践中,承租A的优先购买权与房屋共有人的优先购买权的存在着冲突，如何平衡这两种法律冲突，我国现行法律没有明文规定。我国学理上通说认为，承租人的优先购买权源于债权’而共有任人的优先购买权源于物权，根据物权优先原则，共有人优先购买权优于承租人优先购买权。
   房产律师实务指南
    1承租人的优先购买权是～项法定权利，不管当事人是否在合同中约定，都享有优先购买权。这一权利只有在承租人放弃时才会丧失。《合同法》第二百三十条、《民法通则意见》第一百一十八条对优先购买权作出了规定。
    2．承租人行使优先购买权应该具备一定的条件(参见上文),需要注意的是承租人享有优先购买权是在同等条件下. 即承租人与其他购买人提出的价格、付款期限、付款方式等条件是一样的。承租人行使优先购买权是有时间限制的，《民法通则意见》规定了3个月t这既给承租人充分的考虑时间，也蒹顾出租人的利益，避免了如果承租人一直不行使权利，出租人不能及时转让房屋或买卖合同随时被法院宣告无效的风险。
3根据《民法通则意见》第一百一十八条的规定．如果出租人在租赁期间内出卖租赁房屋时没有通知承租人，或者在同等条件下没有优先将房屋卖给承租人，承租人有权请求人民法院宣告该房屋买卖无效。在法院宣告买卖无效后，实践中可能会出现多种情况，法律没有作出明确规定。我们支持“法院在作出判决买卖无效的同时，判决承租人购买该房屋”的观点。
    相关房产法律规定
    中华人民共和国合同法
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
    最高人民法院
    关于贯彻执行（中华人民共和国
    民法通则>若干问题的意见{试行）
   118 出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人束按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
    城市私有房屋管理条例
第十一条房屋所有人出卖租出房屋，额提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。
(责任编辑：南京律师)

房地产专业南京律师办理房屋纠纷案件|房产法律问题请登陆 http://www.zylsw.com.cn或直接拨打025-81728111联系南京专业房产律师，本文由南京房产律师网发布，转载请注明出处。