房产租赁的买卖不破租赁原则

  南京专业房产律师提醒
租赁房屋茌租赁期间内发生所有权变动的，租赁合同继续有效。
南京房产律师精解
所谓买卖不破租赁原则，是指在租赁期间，租赁物发生买卖、继承、赠与等所有权变动时，不影响租赁合同的效力，租赁物的所有权不能对抗租赁物的债权（即租赁权），这样既能让租赁物所有人自由地转让租赁物，也不至于损害承租人的利益。理沧上称这一现象为“债权的物权化”。根据这一原则，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，租赁合同继续有效。
大陆法系的学者研究租赁权的性质，主要有==种学说：一是债权说。该说认为，租赁权是因租赁合同成市后租赁物交付而取得的，是对他人之物得为使用、收益的权利，并不是物秘那样直接支配标的物的独立的权利，所以租赁权是债权非物权；二是物秘说。该说认为租赁权是占有租赁物而为使用收益的，支配权为租赁权的本体，至于租赁权的其他权利不过是由此而发生的效果，所以租赁权是物权；i是债权的物权化说。该说认为，租赁权仍属于债权，但是法律赋予其物权的效力，郎通常所说的“买卖不破租赁”原则，是租赁物极化的具体体现。上述三种学说，债权说不利于租赁物的安定性，对承租人的利益保护不利，物权说违背了“物权法定主义”，债权物极化是当前的通说，现代各回法律中普遍都对“买卖币破租赁原则”有所体现。我国也来用丁这一学说，并且在法律上得以确认．《合同法》第二日二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《民法通则意见》第一百一十九条第二款规定，“私有房屋在租赁期内．囡买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《城市房屋管理办法》第十一条也对此作了规定。根据这些规定，在房屋租赁合同存续期间内，在房屋已经交付承租人的情况下，租赁房屋的所有权发生变动时，租赁合同继续有效，这也既足“买卖不破租赁原
则”的构成要件。新的房屋所有权人·法定的直接继受雁所有人的权利和义务，无需再另外嚣订租赁合同。
   房产律师实务指南
l_适用买卖不破租赁的构成要件归纳为：第一，所有权发生变动是在租赁期间；第二，房屋已交付承租人；第三，出租人或租赁房屋的所有人将房屋的所有权让与了第三人。具备上述条件，即使买受人不知道该房屋租赁合同存在，承租人继续租赁关系的要求仍应该得到人民法院的支持。
    2明确房屋的所有权发生变动后，其没定在该房屋E的租赁合l同仍然存在·在承租人与受让人之问无须另行订立租赁合同，受让人在受让谚租赁房屋的所有权时就与承租人产生了租赁台同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务．受让人要受该租赁合同的约束。如果出租人没有将所有权变动的事项垣知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。
    3明确房屋的所有权发生变动，应做广义的解释，除了《民法通则意见》列举的买卖、赠与、继承等外，我们认为在法律没有例外规定的情形下，只要符合“买卖不破租赁”构成要件的，都可以适用。对于国家的强制行为发生的物权变动，理论上我们认为是不适用这一原则的。在我国司法实践中，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，有限制的适用。
相关房产法律规定
    中华人民共和国台同法
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
    最高人民法院
关于贯彻执行《中华人民共和国
民法通则》若干司题的意见（试行
    l帆承租户以一人名望承租私岢房屋、在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住^要求按愿租约履行的，应当准许。
私有房屋在租赁期内，固买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合I谢对承租人和新房主继续有效。
未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，城责令其搬迁，如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或苷腾北部分房屋。
城市房屋租赁管理办法
第十～条第一款租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让几应当继续腥行原租赁合同的规定。
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