划拨土地上的房屋租赁

  南京专业房产律师提醒
出租划拨土地上的房屋的，划拨土地使用权随之出租。以营利为目的，出租划拨土地上的房屋的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
    南京房产律师精解
划拨土地上的房屋出租的，划扳土地的使用权随之出租，即“地随房走”原则。根据《城镇国有上地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，出让划拨土地上的房屋主体具有特殊性，排除了非营利单位，如国家机关、事业单位等享有此项权利的可能性。同时根据上述规定．我们还可以得知，划拨土地使用权是不能单独出租的，地上必须具有合法的建筑物或其他附着物。也就是说，地上没有建筑物或其他附着物而单纯的划拨土地使用权，是不能出租的。但是实践中出现这样一种情形，有些人借出租土地t的房屋为名，实际上整出租土地使用权，谋取高额的地租，损害了国家和社会公共利益。例如：有些人取得刘拨土地的使用权后，并不进行开发利用·而是在上面建造几间廉价的房屋，然后出租房屋，随着土地使用权也出租，从中获取高额租金。根据《合r法》第五十二条的规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，以及损害社会公共利益的合同均为无效台同”。所以我们认为这种以出租房屋为名出租划拨土地使用权是一种规避法律的行为，法院应该判定这种房屋租赁合同为无效的合同。
    《城市房地产管理法》第五卜五条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益t缴国家。具体办法由国务院规定。”以营利为目的，出租划拨土地上的房屋的，房屋所有人应该上缴租金中的土地收益金。这是因为以营利为目的，房屋有权人将以划拨方式取得的使用权的国有土地建成的房屋出租的，由于房屋所有人对因国家投资而形成级差地租的形式没有任何付出。而级差地租的收益，是城市土地收益的～种特殊形式，它是因城市基础建设条件的不同而形成的超额土地收益，属于国家投资形成的收益而不是土地使用者投资形成的，所以应该将租
金中所含的土地收益金上缴国家。根据《城市房屋租赁管理办法》第二十五条的规定，￡缴土地收益金的方法应该按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定。
房产律师实务指南
    1明确基于划拨土地的特殊性·划拨土地足不能单独出租的，只能随土地上的房屋一起出粗。但是实践巾出现的以出租房屋为名出租划拨土地使用权，牟取高额租金，侵害国家利益的情形很多，人民法院在审理此类案件时，从维护国家利益出发，应该认定这种租赁合同无效。
2根据《城市房地产管理法》和有关法规规章的规定，出租划拨土地上的房屋的，应该将租金中所含土地收益上缴国家。
相关房产法律规定
中华入民共和国城市房地产管理法
第五十六条以营利为目的、房匿所有权几将以捌援方式取得使用枉的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
    城市房屋租赁管理办法
第二十五条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有士地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收盏的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用权征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用极有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门代收代嫩。国务院颁带新的规定时，扶其规定。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
第四十五条符舍下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人，
（二）领有国有上地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，
（四）依照本条例第二章的规定签订士地使用权出让台lo，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵变土地使用权出让金。
    转让、出租、抵押前款划援土地使用权的，分别依照率条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
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