房屋租赁合同的终止

南京专业房产律师提醒
房屋租赁合同因法定的或约定的原因终止，合同终止后，当事人要履行相应的随附义务。
南京房产律师精解
    房屋租赁合同的终止是指当事人之间的房屋租赁关系根据法律的规定或当事人约定的原因归于消灭。房屋租赁合同终止后，当事人不再享有)租赁合同的权利，也不必再履行原租赁合同的义务-但是当事人之间的权利义务关系并不园房屋租赁合同的终止r而完全消灭，要承担相应的随附义务。如：房屋租赁合同终止后·承租人返还租赁房屋时，出租人要洳助履行，接受返还。
    房屋租赁合同终止的原因很多，《合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十四条对合|司终止的原因作出了原则性的规定·结合房屋租赁合同的特殊性，我们主要从以下方面来分析房屋租赁合同的终止：
    1．房屋租赁期限届满，房屋租赁合同终止，这叉称为房屋租赁合同的自然终止。合同期限届满后，出租人履行通知承租人搬迁等义务-而承租人应该返还房屋。期限届满后，当事人可以西波延长租赁期限，或者根据《合同法》第二百三十六条规定的默示延长期限，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”
    2租赁房屋的毁损灭失，无法正常使用，引起房屋租赁合同的终止。房屋租赁期限内，租赁房屋因不可抗力或者当事人的原冈毁损、灭夫，致使租赁合同因失去标的物而无法履行，只能终止。并且对租赁房屋的毁损、灭失有过错的当事人需要承担相应的责任。《合同法》第二百-十一条对此做了规定，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失-致使不能实现合同H的的，承租人可以解除合『司”。机赁房屋因不可抗力等不可归责于当事人的原因毁损灭失的，当事人不承担责任；租赁房屋因可归责于出租人的原因毁损灭失的, 出租人构成合同的不履行，应该对承租人承担损害赔偿责任，承租人可以要求解除合同和损害赔偿；砚赁房屋因可归责于承租人的原因毁损灭失的，承租人构成债务的不履行，并承担相应的损害赔偿责任。
3．承租人单方解除房屋租赁合同。承租人可以根据法律的规定或当事人的约定解陈租赁合同，导致租赁合同关系的终止。如果出现当事人约定的解除租赁合同的情形的，承租人可以直接解除合同。承租人法定的解除合同的情况是：《合同法》第二百三十一条规定的，因不可规则于承租人的事由致使租赁房屋部分或全部毁损、灭失，不能实现台同目的的；《台同法》第二百三十三条规定的，租赁房屋危及承租人的安全或健康。承租人单方解除租赁合同的，应该通知承租人，通知到达出租人时即发生效力。
4出租人单方解除房屋租赁合同。出租人可以根据法律的规定或台同的约定解除租赁合同，导致租赁合同关系的终止。出现合同约定的解除台同的情形的，出租人可以直接解除租赁合同。出租人法定的解除权行使的条件是：承租人违反约定方式，或不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的，《合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
    房屋租赁合同终止后，当事人应该履行通知、执助、保密等随附义务，承租人应该返还房屋，出租人有权收回房屋。《合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”同时，当事人对房屋租赁合同的终止有过错的，应该承担相应的违约责任，因此给对方造成损失的，还应该负损害赔偿责任。
    【安务才5南】
    1．引起房屋租赁合同终止的原因很多，有法定的原因，也有当事人在合同中约定的原因。根据《合同法》、《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，我们概括了四种主要引起合同终止的原因：房屋租赁期限届满、租赁房屋毁损灭失、承租人单方解除租
赁合同、出租人单方解除租赁合同，同时当事人解除合同又有很多的情形。
2房屋租赁合同终止后，当事人应该承担相应的随附义务，如：承租人应该返还租赁房屋。并且当事人终止租赁合同中，有违约行为的应该承担相应的违约责任，造成损失的，需要负损害赔偿责任。
相关房产法律规定
中华人民共和国合同法
第九十一条有下列情形之～的，合同的权利义务终止
（一）债务已经按照约定履行；
（=）合同解除；
（三）债务相互抵销，
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务I
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九+=条合同的权利义务终止后，当事八应当遵循诚实信甩原则、根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人掷商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方群踩台同的条件。解除台同的条件成就时．解除权人可以解际合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（=>在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
    （三）当事人一方迟延履行主要债务·经催告后在合理期限内仍未
履行；
（四）当事人一方遇延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
    城市房屋租赁管理办法
第二十四条承租人有下列行为之～的，出租^有权终止舍回，收回房屋，因此麻造成损失的，由承租人赔偿：
（一）将最租的房屋擅自转租的I
(二)将承租的房厘擅自转让、转借他人或擅自调换使用的l
（-）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的I
（四）孢欠租金累计6个月“上的l
（五）公有住宅用房无正当理由闲置6十月以上的；
（走）利用承租房屋进行违法括动的；
（匕）故意损坏承租房屋的，
（八）法律、法规规定其他可以收回的，

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