租赁房屋的添附_南京律师网

  南京专业房产律师提醒
房屋承租人缝出租人同意，可以对租赁房屋添附；未经出租人同意的添附行为是侵权行为，应该承担相应的侵权责任。
南京房产律师精解
租赁房屋的添附是指承租人在所租赁房屋上增蒜附属物的行为。租赁房屋与其添附物，属于不动产与动产的附合。附合是指不同所有人的物密切结合在一起而形成新的物，对原物虽然尚能分明，但元法分离或者分离后会大大降低新物的价值。民法理论上认为，不动产所有人可以取得添附于不动产上的动产的所有权。在《物权法》的制定过程中，是否在《物权法》中设立添附添附制度可以被侵权行为制度所替代。最终我国的《物权法》没有纳入添附制度。无论是罗马法还是法国法，均明确了添雕规则，我们认为添附制度不能为侵权请求权、物权请求权和不当得利返还请求权制度所替代·确认添附制度并完善播附规则，应当是我国《物杈法》需要完善的地方。
    根据《合同法》对租赁房屋的添附的规定，租赁房屋添附分两种情形，一是征得出租l同意的添附，即善意添附。根据《合同法》第二百三十二条的规定，承租人对租赁房屋进行改善或者增设他物，需要征得出租人的同意。出租人的同意包括明示的同意或默示的用意，郎出租人在租赁期间内知道或应当知道承租人进行丁添附，而没有表示异义的，视为同意；二是未征得出租人同意的添附，即恶意舔附。《合同法》第二百三十二条的规定-“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
    房屋租赁关系终止后·添附物的权利归属及其处理是一个颇柏争议的问题．根据《民法通则意见》第八十六条的规定，首先按照当事人的约定来处理。如果当事人就添附的所有权和补偿问题有约定或者事后达戚协商的，只要该约定是当事人的真实意思表示t内容不显失公平和违法，应尊重当事人意思自治，按照谈约定处理；如粜当事人没有约定．事后也没有达成怫商时，对于善意添附，《合同法》第二百三十五规定，]还的应该符合按照
租赁物的性质使用后的状态。《民法通则意见》第八十六条规定，“能够拆除的可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财-所有人损失的，应当负赔偿责任。”这一规定还是比较简单的，我们认为在审判实践中，善意添附应该尽量不适用恢复原状，因为这不符合经济原则，尤其在因装修发生的纠纷中-拆除装修材料需要付出很大的拆卸成本，而且，拆下的材料没有什么价值·并且有的时候装修物不能拆除。根据公平原则，对租赁合同双打当事人的权益都给予充分保护，使利益均衡，适用添附物的折价补偿方式是比较好的选择。这里就涉及到出租人有益费用的返还问题。对于有益费用的返还的依据，各国民法的规定不一致。《德国民法典》有益费用返还的依据是无因管理的规定，《日本民法典b有益费用的返还依据是占有人的费用返还请求权的规定。我们认为依据不当得利来确定有益费用的返还比较合适。有益费用的返还应该具备以下的条件：(1)该费用是对租赁物添附时支出的费用；(2)费用的支出使租赁房屋增值；(3)承租人所为的添附是善意添附，即经过出租人的同意；四、返还的有益费用限于房屋租赁合同终止时租赁房屋的增加值。所以，如果合同终止后，房屋的添附对承租人没有益处，电就投有有益费用的返还问题。
    恶意添附的处理相对比较简单，未征得出租人的同意对租赁房屋掭附的，是对出租人财产权的侵犯，适用侵权责任赔偿原则。这是目前审判实践中通行的做法。根据《合同法》第二百三十二条第二款的规定，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。如果双方在合同中对添附的C可有约定的．承租人恶意添附的应该根据合同的约定应该承担违约责任。案例中承租人未经许可装修，违反了合同的约定，承担相应的责任。
房产律师实务指南
    I明确租赁房屋的添附属于不动产和动产的附合。民法中没有明确规定掭跗的所有权归属，虽然民法理论认为，不动产所有人可以取得添附于不动产的动产的所有权，但是在我国这一学理不可以作为法院审判的依据。我们认为《物权法》应该增加对添附制度的规定，使添附的归属有法可依。
2．善意添尉，即承租人对租赁房屋的掭跗征得出租人的同意。租赁合同终止后，对添附的所有权及补偿的处理首先由当事人自己协商解决：当事人没有达成协议的，《民法通则意见》第八十八条的规定，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。我们认为在这一类纠纷时不能简单根据《民法通则意见》的规定处理，应该考虑经济原则、公平原则等。
3恶意添附，即承租人对租赁房屋的舔附没有征得出租人的同意，这是承租人的侵权行为，根据侵权责任处理出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

(责任编辑：南京律师)

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