房屋租赁与房屋抵押的关系

  南京专业房产律师提醒
设立抵押合同前房屋已出租的，房屋租赁关系不受抵押权的影响；抵押权设立后房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
南京房产律师精解
    根据《物权法》、《民法通则》、《担保法》以及有关司法解释的规定，房屋租赁与房屋抵押的关系，主要有两种情形：一种是已出租房屋的抵押；另一种是已抵押房屋的出租。从理论上来说，房屋租赁针对房屋的占有、使用、收益等使用价值，而抵押权针对的是房屋的交换价值，=者并无本质的冲突。但是，实践中一个房屋卜同时存在租赁权和抵押权时·常会产生一些法律纠纷。
    传统民法中遵循“买卖不破租赁原则”，而抵押权从本质上来说t并无优先于所有权的教力，所以在已经出租的房屋上设定抵押的，先设定的租赁合同可以对抗后设立的抵押权。《物权法》第一百九f-条规定．“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系下受该抵押权的影响。”《担保法》第四十八条规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”而根据《担保法司法解释》第六十五条的规定，“抵押人特已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”所以即使抵押权人为了实现抵押权·对抵押的房屋进行强制拍卖，租赁关系仍能够对抗买受
人。《担保法》第凹十八条规定在设定抵押时，出租人应该书面告知承租人，因此有些学者认为抵押人未履行告知义务，侵害了承租人权益，进而导致抵押合同无效。我们认为根据《担保法司法解释》第六十五条的规定，即使抵押人朱履行书面告知承租人的义务，承租人的租赁极也是存在的，不会有任何损害。并且《物权法》中也没有规定抵押人需要履行告知义务。《担保法》与《物权法》的规定不一致时·以《物枉法》的规定为准，则抵押八未履行书面告知承租人的义务不影响抵押台同的效力。
    对于抵押在先租赁合同在后的情况，固抵押权与租赁权在权能上各不相同，所以在抵押权存续期间，租赁关系对抵押权不会有实质影响。对于租赁合同超过抵押根存续期的情形，《担保法*没有规定。《物权法》第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，陵租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”也就是说租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权几在实现权利时，能根据约定将房屋变卖、拍卖而获得v青偿．租赁关系对于受止人无约束力。根据《物权法》第一百八十七条的规定，在房屋上设定抵押的，抵押权自髓记时进立。所以如果房屋抵押未登记，抵押权也就未设立，啦就没有抵押权与租赁权冲突的问题丁。《担保法司法解释》第六十六条第二款规定，“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租几该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租』、该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”在出租人和承租人的内部合同关系中，出租人对承租人有告知义务，由承租人明确租赁合同存在的权利瑕疵，自己决定是否接受租赁台同，周此当抵押权实现造成承租人的损失的，由承租人承担。而如果抵押人未履行告知义务，则抵押人应当承担可能的损害赔偿责任。但是，需要注意在这种情形下，虽然租赁合同对抵押权没有对抗力，但是租赁台同在出租人和承租人之阃是有效存在的，所以承租人的优先购买权不受抵押权的影响。司法实践中，此类纠纷人民法院常判决将租赁的房屋卖给承租人，既实现了抵押权，叉维护了承租人的利益。
    房产律师实务指南
    1.明确在房屋租赁后设定房屋抵押权的，抵押权不能对抗租赁权，《担保法》第四十八条、《物权法》第一百九十条对此作出了明确的规定。这是“买卖不破租赁原则”在已出租房屋的抵押中的适用，有利于保护承租人的利益，防止出租人借设定抵押极的方法故意中断成立在先的租赁关系。
2．明确抵押权设立后房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，《物权法》第一百九十条作出了明确的规定。根据《物权法》的规定，房屋抵押权自登记时设立，所以租赁权与未登记的房屋抵押是不存在冲突的。
3《担保法司法解释》第六十六条第二款规定在房屋出租时出租人对承租人有告知义务·让承租人明确租赁权存在的瑕疵，从而承担权利瑕疵可能导致的风险。如果出租人未履行告知义务，则由出租人来承担可能产生的损害赔偿责任。
相关房产法律规定
中华人民共和国物权法
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受政抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
中华入民共和国担保法
第四十八条抵押人将巳出租的财产抵押的，应当书面告知承租A
原租赁合同继续有效。
    最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的抵押权实现后，租赁台同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让^不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租^该财产已抵押的，抵押人埘出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担。
(责任编辑：南京律师)

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