出租人的修缮义务

  南京专业房产律师提醒
出租人对出租的房屋负有修缮义务。如果出租人末尽修缮义务．承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁房屋影响使用的，应当相应减少租金或延长租期。
南京房产律师精解
所谓出租人的修缮义务，是指租赁房屋不符合约定的使用、收益状态时，对租赁房屋予以修理，以使承租人得咀按照约定正常使用、收益。出租人是房屋是所有人的，房屋的修缮义务一般由出租人行使，根据《合同法》第二百一十六条和第二百二十条的规定，出租人应当定期对租赁房屋及其附属设施进行检查、维修，保障承租人的居住安全和正常使用。但是当事人另有约定的，也可“由承租人负责房屋的修缮。
    我们需要明确出租人承担修缮义务的范围，只有在租赁房屋受到损害·有修缮的必要，并且还有修缮的可能时出租人才履行此项义务。如果房屋修缮已经明显不可能·或修缮费用明显高于房屋重建费用的，出租人免除修缮义务，承租人可以通过其他的救济方式保护自己的利益，如解除租赁合同。出租人只有在租赁房屋的自然损耗或者约定由出租人负修缮义务的范围内，才履行修缮义务。如果是由承租人的原囡造成的租赁房屋的损害，由承租人承担损害赔偿责任。《合同法》第二百一十九条规定．“承租人末按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的．出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。《城市房屋租赁管理办法》第二f一条第一款的规定，”出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身的，应当承担赔偿责任”。
出租人修缮义务的履行需要承租人的阱助。根据《合同法》第二百二十条的规定，在租赁期间，租赁房屋需要修缮的，承租人应该及时通知出租人，并要求出租人在合理期间内维修。这是因为承租人占有使用租赁房屋，对房屋是否需要修缮最为清楚，当出租人对租赁物进行正常维修时，承租人不能拒绝出租人维修租赁物的要求，而应当积极配合出租人并为其提供必要的条件。虽然法律没有明确规定承租人的这一义务，我们认为这是根据合同的诚实信用原则的随附义务，应该遵守。
根据《合同法》第二百二十条的规定，出租人拒绝维修或因为其他原因不能在合理的期限内对租赁物进行维修的，承租人可以自行修理。由于对租赁物的维修是出租人的义务，出租人来尽其义务，由承租人代为履行的，由此支出的费用应当由出租人负担，承租人已经垫付的，有权要求出租人偿还或者从租盒中扣除，理论上称为出租人的偿付义务。另外，出租人无正当理由在承租人通知的合理期限内拒不履行其维修义务的，就构成根本违约，出租人可依据合向法的有关规定，解除合同并请求出租入承担违约责任（当然这属于出租人的物的瑕疵担保责任）。无论是出租人对粗赁物进行维修，还是承租人对租赁物进行维修，影响了承租人对租赁物的正常使用收益的，承租人有权要求出租人相应地减少租金或者延长租赁
期限。这里还有一个问题，如果承租人通知了出衬1人需要进行维修，出租人未及时维修，承租人又不能自行维修的，因此给承租人造成的收益损失，出租人是否应该赔偿，怎样赔偿？如案例中出现的情况，我们认为可以参照《合同法》第二百二十一条“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，相应减少承租人的租金或者延长租期。
    房产律师实务指南
1．明确出租人对租赁房屋有修缮义务，但是当事人也可以约定由承租人米承担租赁义务，如果在没有约定或者约定不明确的情况下'出租人承担修缮义务。
2．租赁房屋发生损害需要维修，并且还有维修可能的时候，出租人才履行修缮义务。如果房屋修缮已经明显不可能，或者费用明显高于房屋重建费用的，出租人免除修缮义务出租人只有对租赁房屋的自然损耗承担修缮义务，因承租人的原因造成租赁房屋损害的，根据《合同法》第二百一十九条的规定，由承租人承担损害赔偿责任。
3．明确出租人不为修缮租赁物时·承租人有权催告出租人修理。出租人在承租人催告的合理期限内不履行其修缮租赁物的义务的·承租人可自己对租赁物进行维修，但是维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用收益的，应当相应减少租金或者延长租期。
相关房产法律规定
中华人民共和国合同法
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修望务·但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。固维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。城市房屋租赁管理办法
第二十一条第一款出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复；不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。
第二十三条承租人应当爱护并合理使用新承租的房屋硅附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。
    因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。

(责任编辑：南京律师)

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