出租人的瑕疵担保义务

  南京专业房产律师提醒
出租人对出租的房屋承担瑕疵担保义务，因租赁房屋的瑕疵致使承租人不能对租赁房屋使用、收益的，可以要求出租人承担相应的违约责任。
南京房产律师精解
出租人的瑕疵担保义务，是指出租人保证租赁房屋在租赁期间内符合约定的用途，即出租人将租赁房屋交付承租人使用收益后，应当担保所交付的房屋符合约定的用途，不会给承租人、第三人带来人身或者财产损失，并担保不会因有第三人对租赁房屋主张权利而影响承租人对租赁房屋的使用、收益。出租人的瑕疵担保义务包括物的瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务。
物的瑕疵担保义务，是指出租人应该保证在租赁期间内，承租人正常使用、收益租赁房屋，不会因租赁房屋存在瑕疵而影响使用、收益。法律没有对出租人的瑕疵担保义务作出明确的规定，根据《合同法》第一百七+四条规定，“法律对其他有偿合同有规定的，依据其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”．租赁合同是有偿合同，所以可以直接准用买卖合同中瑕疵担保责任的规定。根据的有关规定类推，构成出租人履行物的瑕疵担保义务的条件有两个：(1)租赁物有瑕疵；(2)承租人于合同订立时不知租赁物有瑕疵，也不存在可以免脓出租人责任的情形。房屋是满足人们“住”这一基本的生活需求，基于它的特殊性，各国和地区的怯律一般规定房屋租赁不适用第二条，即：只要房屋的质量不合格，危及受承租人的人身安全或者健康时，无论承租人在订立合同时知道与否，出租人都要承担瑕疵担保责任。我国扩大这一原则的适用范围，扩展到所有的租赁物，《合同法》第二百三十三条规定，“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”但是，如果租赁房屋存在的是不危及承租人的安全或健康的·仍应泼符合上述两个条件，出租人才承担责任。
    出租人的权利瑕疵担保义务是指在房屋租赁期间内，出租人应该保证承租人不会因第三人对租赁房屋主张权利．而影响对租赁房屋的使用、收益的。《合同法》第二百二十八条时此作丁明确的规定。一般认为，履行权利瑕疵担保义务具备下列条件：一是权利瑕疵在合同订立前已经存在，并且在合同订立后仍未排除；二是承租人在订立合同时不知道权利瑕疵的存在，如果承租人在订立合同时明知出租人对该房屋没有处分权，而自愿承担第三人主张权刹的风险，出租人不负瑕疵担保责任山；三是第三人主张权利并影响季租人对租赁房屋的使用、收益，是出租人承担权利瑕疵担保责任的前提。法律没有对第三人主张权利的种类做
出明确规定，理论上一般认为第三入主张的权利可以是第三人作为租赁物的所有人主张出租人对租赁物无处分权，该租赁合同无效，也可以是作为租赁物的抵押权人，在义务人不履行义务，要求实现其抵押权等。第三人主张的权利只要影响了承粗人的使用、收益，出租人就应该承担责任。出租人承担责任的方式，《台同法》第二百二十八条规定承租人可以要求减少租金或者不支付租金。国外的一些立法规定，承租人还可以解除或者终止合同，出租人还应对承租人因此所受到的损失负赔偿责任。在我国的司法实践中，承租人可以就权利瑕疵主张出租人违约，要求承担违约责任，或者要求终止或者解除合同，事实上和国外的立法达到同一目的。
根据《合同法》第二百二十八条第二款的规定，“第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”。第三人主张权利时，承租人负有向出租人通知的义务，如承租人怠于通知致使出租人能够救济而未能及时救济的，则出租人对承租人的损失不负赔偿责任；承租人硬时通知出辄人，出租人对第i人主张权利不能排除的，承租人事实上对租赁物已无法使用、收益，这时，承租人有权清求减少租金或不支付租金。
房产律师实务指南
1明确出租人物的瑕疵担保义务准用《合同法》巾买卖合同中关于物的瑕疵担保义务的规定，但是在租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，根据《合同法》第二百三十二条的规定，承租人解除合同的要求应该得到人民法院的支持，而不用考虑承租人在签订合同时是否知道租赁房屋存在瑕疵。
2明确出租人承担权利瑕疵担保责任的一个前提条件是承租人在茬订合同前不知道权利瑕疵的存在。在租赁合同的有关法律巾没有对此做出明确舰定，我们可以直接参照《合同法》第一百五十—一条的规定，“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出蠢人不承担本法第一百五十条规定的义务”。如果出租人在订立合同时明知道或应该知道租赁房屋存在权利瑕疵，就应该自己承担第三入主张权利的风险，出租人不承担权利瑕疵担保责任。
3根据《合同法》第二百二1一八条的规定，出租人承担权利瑕疵担保责任的方式是减少租金或不支付租金。我们认为这些方式有时不足以保障承租人的利益，承租人权利救济的方式不仅仅限于此，还可以要求终止或解除租赁合同，要求损害赔偿等司法实践中这些方式也是存在的。
相关房产法律规定
    中华人民共和国合同法
第二百一十六条出租人直当按照约定将稚赁物交付承租人．井在租赁期间保持租赁物符合约定的用建。
第二百二十儿条固第三人主张权利，致使承租人不能耐租赁物使用、收益的，承租A可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的承租人应当及时通知出租人。
第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使最租人订立台茼时明知该租赁物质量不合格，承租入仍然可以随时解除合同。
(责任编辑：南京律师)

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