房屋租赁权的法定让与

南京专业房产律师提醒：承租人在房屋租赁期间死亡的，其共同居住人有继续租赁权
南京房产律师精解
租赁权的让与，即租赁权的转让，是指承租人将租赁权转让给第三人。房屋租赁权的转让作为房屋租赁关系变动和流转的一种典型方式，在社会经济生活中大量存在。一些国家的法律也对租赁权的让与有所规定，如《日本民法典》第612条规定：承租人除非经出租人承讲，不得让与其权利或转租租赁物。我国的《合同法》只规定了租赁权的法定让与，除此之外其他情形下的租赁权转让应以何为成立要件，法律未作明文规定。
房屋租赁权的法定让与，是指因法律直接规定而非当事人合意而产生的房屋租赁权让与。《民法通则意见》第一日一十九条第款、《合同法》第二百三十四条、《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款规定，承租人住房屋租赁期限内死亡的，其生前共同居住的人有继续租赁权。这是因为生活中多数情况下，是由一人签订租赁合同，其亲属或者具育其他社会关系的人共同居住，也就是说实际占有、使用该房屋的并不是承租人一人，在租赁期间内承租人的共同居住者有在租赁的房屋内居住的权利。为r方便房屋租赁合同的订立、保障承租人共同居住人的居住权，旺1案例束酥中国法律案制网法律特别规定嗽予丁承租人在租赁期间内死亡后，承租人的共同居住人有继续租赁权。需要明确地是它不足租赁权的继啦，租赁权是与承租人的人身有关的专属性的债权，是不能继承的。儿同居住人的继续承租权是一项法定权利，除非共同居住人作出放萍继续租赁的表刀J，其他任何人不得下涉，出租人不得以承租人死亡为由终止台同。根据法律的规定，共同居tr的人强继续租赁房屋的，应该与出租人办理续租手续，变更承租人。共同居住人可“继续承租，直至租赁期满，出租人在此之前不得要求收同房屋。按照原租赁合同继续承租，意味共同居住人事有与承租人一样的权利义务，如当出租人出卖房尾时，共同居住人享有优先购买权；租赁合同终止后，享有同等条件下的优先承租权。
根据《合同祛*第二百三}四条的规定，“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。对于“共同居住人”的界定，实务界很币统一。我们认为应该严格把握“共同居住人”的范围，以免对出租人要求过于苛刻，使其承受过重的负担。《城市房屋租赁管理办法》第十一条将共同居住人限定为“共同居住两年以匕的家庭成员”。如果承租人1人住房，其于女未共同居住的，则其子女无权继续租赁该房屋；如果共同居住人不是家庭成员，只是普通的朋友或同事，那么也无权继续租赁该房屋。
房产律师实务指南

    l_明确承租人的共同居住人的继续租赁权，是维护共同居住人基本生存权的一项法定权利，除了其同居住人作出放弃表示外，任何人都不得干涉。带要明确它不足租赁权的继承，租赁权作为与人身有密切关系的债权是不能继承的。
2共同居住人要继续租赁房尾，需要根据法律的规定办理承租人变更手续。共同居住人享有承棍人的权利，履行承租人的义务，直至租赁期限届满。这是批同居住人的一项法定权利，不管出租人是否同意，都享有这一权利。中华人民共和国合同法
第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，于其生前共同居住的人可姒按照原租赁合同租赁该房屋。
    城市房屋租赁管理办法
第十一条租赁期服内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续艘行原租赁合同的规定。
出租^在租赁期限内死亡的，其继承几应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
    最高人民法院
    关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）
    11 9承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
    私有房屋在租赁期内，团买卖、赠与或者继承发生房屋产枉转移的，该租赁合同对承租人和新房主继续有效。
    未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责争其搬证，如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。

(责任编辑：南京律师)

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