房屋拆迁资格证书和房屋拆迁许可证

房屋拆迁资格证书和房屋拆迁许可证
    【核心提示】
房屋拆迁单位在从事房屋拆迁活动之前，必须具备相应的资格证书；城市房屋拆迁许可制度是城市房屋拆迁管理部门依法对拆迁申请进行审查，以确定是否许可该项目实施的法律制度。城市房屋拆迁许可包括许多环节，在经过立项批准、规划批准、用地批准等诸多程序，具备相应的前置条件之后，方能申领到房屋拆迁许可证。
【南京律师精解】
房屋拆迁资格证书指房屋拆迁单位具备房屋拆迁资格的法律凭证。依照建设部颁布的《城市房屋拆迁管理规定》第四条的规定，设立房屋拆迁单位必须具备下别条件：(1)有上级主管部门同意组建的批准文件；(2)有明确的名称、组织机构和固定的办公场所；(3)有与承担拆迁业务相适应的自有资金和技术、经济、财务管理人员。房屋拆迁主管部门应当依照国家有关规定，对申请设立房屋拆迁单位进行资格审查·对审查合格的单位颁发《房屋拆迁资格证书》，并对房屋拆旺单位和自行拆迁单位的业务工作进行指导、监督和检查。房屋拆迁资格证书是主体具备基本条件、获得拆迁市场准人许可的标志。
    房屋拆迁许可的最终表现形式是房屋拆迂许可证。依照《拆迁条例》第七条的规定，申请领取房屋拆证许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：(l)建设项目批准文件；(2)建设用地规划许可证{(3)国有土地使用权批准文件；(4)拆迁计划和拆迁方案；(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
    发证的具体内容包括以下儿个方面：(I)拆迁中请人，即发汪的对象，非申请人-具有拆迁的主体资格；(2)拆迁范同，即明确实施拆迁的具体区域；(3)拆迁的面积，需要明确拆迁仕宅和非住宅的具体呵积情况；(4)拆迁的实施单位；(5)拆迁期限。最后还需注明发证机关和发证时间。
【实务指南】
对申请人提交的申请材料是否符合颁证条件的审查，是拆迁管理部门的一项重要职责。拆迁管理部门应该严格把关，对不符合国家规定的拆迁项目，不得颁发拆迁许可证，审查内容主要包
括：(1)申清人提交的材料是否完整、有效；(2)拆迁范围与批准项目的用地范Ⅲ足否一·致；(3)拆迁补偿安置方案是否符台有关法律法规，内窖是甭完善；(d)拆迁期限的设立是番合理；(5)拆迁计划是否可行；(6)拆迁范围内是否有不能或者不宜拆除的房屋，对不能或不宜拆除的房屋采取何种保护措施；(7)拆迁范围内房屋的产权、产籍是否明确，对不明确的是否有妥善的安置补偿方案；(8)拆迁补偿安置资金是否落实、到位；(9)安置地点和房源是否落实，用于拆迂安置的住房是否符合国家质量安全标志等。在以上任何一个方面存在欠缺，而申请人拒绝或者无法补充资料的，则不应发给拆迁许可证，同时还要进行实质审查核实。
    庄实际操作中，拆迁管理部门对前置行为采用什么标准进行审查、审奄范围和深度如何把握，便成了必须解决的、同时也是难以达成一致的问题。有学者提出，应该对前置行为进行明显重大违法排除标准的审蠢．“因为作出行政许可的行政机关对莳置行为的审查标准既不能过高也不能过低，采取过高标准的审查会有不尊重其他行政机关甚至超越其他行政权之嫌，采取过低标准可能损害被拆迁人合法权益”，¨这种观点在客观上确实也有助于行政机关存保障被拆迁人合法权益的前提下提升T作效率，从而具有现实意义。
    2004年7月《中华人民共和国行政许可法》（“下简称《许可法》）颁布实施，其中提高了行政许可的程序方断的要求，规定直接涉及申请人与他人之间重失利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人事有要求听证的权利；中清人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二卜日内组织听证。因此关于拆迂许可时居否进行听证应当和《许可法》结合起来进行判断。显然，作为对于被拆迁人具有苇大利益影响的拆迁许可行为，应当告知拆迁区域内的利害关系几享有与申请人等同的要求听证的权利。在听证程序或者一般程序中，拆迁人、被拆迁入以披其他利害关系人有权进行陈述和申辩，拆迁管理部门应当听取意见，了解具体情况，比如被拆迁区域权属情况、是否被法院查封、是否存在违章建筑等。如粜建筑物已经}殳定他项权，则应按照有关民事担保类法律处理；如正被法院查封·则拆迁补偿款应交给法院
保管。
    拆迁许可证在城市房屋拆迁中，是由拆迁准备阶殷到拆迁实施阶段的转折点，在整个城市房屋拆迁中具有举足轻茕的地位，对拆迁人和被拆迁人的实体权利影响极大。行政机关颁发拆迁许可证的行为属行政许可行为，是具体行政行为，因此成为城市房屋拆迁中行政诉讼的蓖点。司法实践巾，城市房屋拆迁管理部门颁发的拆迁许可证有州被法院判决撤销，既影响了拆迁的正常进行，叉损害了行政机关的形象。因此，拆迁管理机关在颁发拆迁许可证时应重点审查以下几个方向的问题：(1)立项批准文件。按现行的法律规定，没有建没项日，不能进行拆迁。立项批准文件有的是建设项目经政府计划管理部门（发展改革委员会）同意进行项目建设的批复，有的是对建设项目可行性报告的批复。设文件足引起拆迁行政许可行为的第一个必备手续。(2)建设用地规划许可证。按照《城市规划法》的规定，建设单化在申请建设用地批准文件前，应当经城市规划行政主管部门核发选址意见拭颁发建设用地规划许可证，以确保建没项目的土地利用符合城市规划。(3)围有土地使用权批准文件。建设单位在具体建设项目确定后，应根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的相荧规定，向市、县人民政府士地管理部门提…建设用地申请，撒市、县人民政府批准。以有偿使用方式提供国有土地使用权的，有市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向其颁发《建设用地批准书》；以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》。《固有土地划拨决定书≥应当包括划拔土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。(4)拆迁计划和拆迁力案。拆迁叫划和拆迁方案的具体内容，各地规定的差异较大，笔者认为臆根据县体的拆辽项目决定。拆迁计划一般应包括项目摹本情况、拆迁范同、拆迁方式、拆迁期限、搬迁期限、工程开工和竣工时间、新建产权调换房艋工程开工、竣工时间等；拆迁方案一般包括：被拆迁房屋状况（房尾权属、使用性质、建筑面积等）、补偿款和补助费预算、产权恫换房屋的医位、过渡方式及过渡期限等。(5)拆迁补偿安置资金证明，或者充足的产权调换房屋。拆迁补偿安置资金证明实际上是对拆迁人是否具备拆迁能力的一种证明。实行货币安置的，行政机关颁发拆迁许可证时，必须核实拆迁人是否具备拆迁能山．足否已实际在金融机构存人足够的用于拆迁补偿安置的资金。拆迁人所提供的资金应该是现实的，不能以银行担保的形式出现；“；能仅仅看形式上是否有金融部门的证明，更重要的是要核实资金实际到佗情况。对到位资金的监管，可以考虑实行存款的金融机构、拆迁人、拆迁管理部门三方签订协议共管的形式，以防止到位资金的再度流失，损害被拆迁人的利益。实行产权调换安置的，拆迁人应具备现实的可用于安置被拆迁人的安置用房。
具备以上五个条件是颁发拆迁许可证的前提和基础。此外在颁证前，还应结合具体建设项目，周围所处的环境，注意审查以下几个方面的材料，对于不合格的，不能颁发拆迁许可证：(1)审查拆迁实施人的资格。拆迁许可证应列明拆迁入和拆迁实施人，并将以上内容在拆迁范围内发布，尤其是拆迁实施人的资格不能忽略。《拆迁条例》第十条和第十一条对拆迁实施人作了规范，结合各地制定的拆迁条例实施细则，对拆迁实施人的要求为：第一，拆迁人自行拆迁，其应具备省级以E建设行政主管部门颁发的拆迁资格证明；第二，委托拆迁的，受委托人应具有省级建设行政主管部门颁发的拆j壬资格证明；委托拆迁的合同应交拆迁主管部门备案。第三，房屋拆迁管理部门既不能作拆迁人，也不能接受拆迁委托作拆迁实施人；第四，接受委托的拆迁实施人不得再行转让拆迁业务。(2)军用房屋的拆迁。要审查其是否
严格按照《中央军委军事房地产管理办法》的规定并获得批准。按照《中央军委军事房地产管理办法》规定，拆迁或者交易（买卖）3000乎方米以下的军产，由大单位（集团军、大军区、国防科工委、二炮）批准, 3000平方米以上的军产，要报中央军委总后勤部批准，并取得中央军委总后勤部的批文，再加上前述五个条件，拆迁管理部门才能颁发拆迁许可证。(3)文物古迹的拆迁。在拆迁过程中必须保护文物古迹，必须做到建设与保护并重，这是实施城市房屋拆迁的一项基本原则。拆迁行政主管部门在实施拆迁管理、审批拆迁入的拆迁方案和拆迁计划时，都应当将拆迁人提请审批的行为是否符合城市规划、是否有利于旧城改造、是否有利于生态环境改善、是否对文物古迹造成破坏等，进行重点审查。涉及文物拆迁的应经有关文物行政主管部门批准·拆迁范围内涉及文物的也应当取得文物行政主管部门的批准。(4)对于宗教设施的拆迁，要审查建设部门是否取得了宗教事务    管理部门的批准文件}宗教设施属于文物古迹的还要同时取得文物保护部门的批准文件。
【相关拆迁法律规定】
    城市房屋拆迁单位管理规定
第四条设立房屋拆迁单位必须具备下列条件
(一)有L级主管部门同意组建的批准文件，
（二）有明确的名称、组织机构和蒯定的办公场所：
（二）有与承担拆迁业务相适应的自有资金和技术、经济、财务管理
第五条房屋拆迁主管部门臆'ig依照《城市房屋拆迁管理条例。和本规定．对申请设立房屋拆迁单位进行资格审查，对审查台格的单位颁发《房屋拆赶资格旺书》（以下简称《资格证书》）．并对房屋拆迁单位和自行拆迁单位的业务工作进行指导、监督和榆查。未经批准发给《资格证书》的单位不得接受重托拆迁。具体资格审查办法由省、自怡区、直辖市人民
政府房屋拆迁主管部门制定。《资格证书》由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁主管部门统一印制。
    第六条本规定发布莳已设立的房屋拆迁单位，须经房屋拆迁主管部门进行复审；复审台格的，可眦核发《资格证书》。对于复审不合格的，责令限期整顿；整顿后仍不合格的，不得接受委托拆迁。
    第七条房屋拆迁单位发生分立、合并的，必坝重新申晴办理资格审批手续。房屋拆迁单位变更法定代表人的，应当在变更后十日内，问原批准发给《资格证书》的房屋拆迁主管部门备案。城市房屋拆迂管理条例
第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可安施拆迁。
第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料；
（一）建没项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
(三)国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机掏出具的拆赶补偿安置资金证明。
市、县人民政府房屋拆迁管理门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合案件的．颁发房屋拆迁许可证。
(责任编辑：南京律师)

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