租赁合同解除时对添附物的补偿责任

租赁合同解除时对添附物的补偿责任
——长春天风高新技术股份有限公司与中国科学院长春应用化学研究所工程款纠纷上诉案
关键词：租赁合同解除添附物承租人补偿责任
【案由】建设工程合同纠纷
【审判法院】最高人民法院
【案号】( 2005)民一终字第46号
【审级程序】第二审程序
【判决日期】20【}6牛i月25 H
【上诉人】中国科学院长春应用化学研究所（原审被告）
【被上诉人】长春天风高新技术股份有限公司（原审原告）
裁判规则：
(1)进行的施工性质包括为发包人主体工程收尾和为自己日后经营所做的必要装潢两部分。双方当事人之间存在委托建设在建工程和承租房屋的双重法律关系。
(2)民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的愿则。
(3)租赁合同解除后，按照添附物的最终价值补偿承租人。
基本案情：
上诉人与案外建筑公司签订《建设工程施工合同协议条款》，约定由案外98中国指导寨倒、参考案例判旨总提炼：建设工程、征收拆迁纠纷建筑公司承建客座公寓。上诉人与案外房地产公司达成合作改造上诉人住宅区的蚺议，上诉人通过该改造工程可以得到包括喜座公寓在内的住宅和公建建筑面积。被上诉人就客座公寓与案外建筑公司达成交接协议，并约定施工范围等相关事项。之后，双方当事人与案外建筑公司达成补充协议，协议载明“客座公寓工程已经达到交接验收标准。根据上诉人领导意见，将客座公寓工程交给被上诉人，被上诉人同意接收进行装潢、改造”。协议签订后，被上诉人开始对客座公寓进行装潢改造。被上诉人依据上诉人在客座公寓施工设计时所绘制的施工囤，完成了该公寓遗留的施工项目，并同时为自己日后经营酒店，对客座公寓进行了必要的装潢、改造。但被上诉人与上诉人之间没有签订建设工程施工合同。随后被上诉人租赁客座公寓进行酒店经营。公安局消防处下发《建筑工程消防设计审核意见书》，认定客座公寓应依该工程实际使用功能及建筑面积对其消防设计进行修改。被上诉人与案外装饰工程公司约定由案外装饰工程公司承包客座公寓消防整改等工程。后经消防部门验收合格，同意该工程授入使用。
争议要点：
(1)双方当事人之间是什么性质的法律美系；
(2)被上诉人进行二次装修改造费用应由谁承担；
(3)被上诉人对蒋座公寓增舔的添附物应当如何处理。
裁判理由：
(1)双方虽未签订建设工程施丁合同，但被上诉人对客座公寓未完工程项目所进行的施工，是代为上诉人进行的继续性建设。被上诉人接手客座公寓后所进行的施工应当包括为客座公寓主体工程收尾和为自己日后经营酒店所做的必要装潢两部分，当事人双方间存在建设在建工程和承租房屋的双重法律关系。上诉人应当支付被上诉人为其颦付的丁程款及装潢费用。被上诉人自接手客座公寓后，对客座公寓进行了施工，其中既包括对客座公寓进行装潢改造，也包括对客靡公寓未完成工程进行收尾完善。被上诉人接手客座公寓时，尚有3大项29小项没有进行施工且尚未进行验收和检测。双方当事人签订的《客座公寓工程交接协议书》中约定，披上诉人负责购料，且所购材料均为大厦主体T程所需。被l上.诉人接手客座公寓是为接手一个在建工程；被上诉人对该在建工程进行J’施丁。双方在签订的《客座公寓工程交接补充协I义》中约定，“凡属土建施』，图纸“外的装潢、改造后的施j一项列，由被上诉人付给施工费”。也就是说，凡属土建施工图纸以内的装潢和改造前的施工项目所产生的费用不应由被上诉人负担，即由上诉人负担。综上，被上诉人接手客座公寓后所进行的施工性质应当包括为上诉人客座公寓主体工程收尾和为自己日后经营所做的必要装潢两部分。双方当事人之间存在上诉人委托被上诉人建设在建工程和被上诉人承租上诉人房屋的双重法律关系。上诉人应当支付被上诉人为其垫付的-r=程款，被上诉人应当支付上诉人租金，同时在租赁合同解除时上诉人应对被上诉人在承租物上添加添附物给予适当的补偿。
    (2)公安局消防处出具的《建设1二程消防设计审核意见书》虽在被上诉人接手客座公寓之后，但从相关证据来看，在被上诉人接手客座公寓之前，与上诉人合作开发客座公寓的主体曾向公安局消肪部门申报过相关材料。上诉人也不能证明被上诉人在接手客座公寓后向公安局消防部门申报的证据。被上诉人接手客座公寓后，为达到消防验收合格，按照《建设工程消防设计审核意见书》进行的二次装修改造，是上诉人错误申报面积及消防工程设计图纸所造成的。所以上诉人应当承担被上诉人进行二次装修改造所支付的费用。
(3)当事人双方解除房屋租赁合同后，按照客座公寓装修现状，依据资严评估公司对被上诉人所有资产进行评估，在扣除重复项目金额，再减去流动资产价值，最终认定的添附物价值为上诉人应当补偿给被上诉人的具体数额。
适用法律：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
    第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
    第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可毗自行维修，维修费用由出租人负担。固维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
(责任编辑：南京律师)

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