【案情】 

    1999年某煤矿计划建住宅房，郭某拟将集资房转让给史某并签订了《转房协议书》，协议约定集资房款由史某直接交给某矿房产科并付给郭某转让费，2000年11月30日又签订了《楼房转让协议书》约定将楼房的归属权转让给史某所有。史某于2000年接受使用了该房，2006年11月份该房屋进行了房改，郭某补交了房款并领到市房地产管理局颁发的房产证。2007年4月郭某配偶张某以转让房屋时未经其同意为由将郭某、史某告上法庭，请求确认房屋转让协议无效，要求史某返还房屋。 

【裁判】 

    本案争议的焦点之一是房屋转让合同是否有效。一审法院经审理认为，双方签订协议虽系真实意思表示，但是由于双方当时签定的协议处分的是国有资产，郭某在没有取得全部产权情况下未经单位许可，住房证也明确规定不得转让，认定双方转让协议无效。 

    史某不服，提起上诉。二审法院审理认为，张某起诉称自己对郭某与史某所签转让协议不知情，而一审法院未对此予以认定不妥；张某起诉时郭某已实际取得房屋所有权，而一审法院仍认定双方所签协议处分的是国有资产与实际情况不符；一审法院判决双方相互返还，未对史某的实际损失予以考虑不妥。故撤销一审判决发回重审。 

    案件发回重审后，原一审法院另行组成合议庭审理认为，史某与郭某所签转让房屋的协议，签订时该房屋属于郭某与国家共有，此时该协议属效力待定的合同，但此后郭某取得了房屋的所有权。依照《合同法》第五十一条规定：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”认定史某与郭某转让房屋的协议合法有效。 

    张某不服，提起上诉，请求二审法院改判，认定郭某与史某签定的房屋转让协议无效，责令史某立即返还房屋。二审过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成了郭某与史某所签订的楼房转让协议书合法有效的调解意见。史某一次性交给郭某、张某4万元，郭某、张某配合史某办理房屋过户手续。 

【评析】 

    本案的诉讼标的不是普通的房屋，而是集资房，对于集资房转让合同效力的认定问题在法律实践中还未达成共识，但集资房的转让在现实中大量存在，因集资房转让引发的纠纷也不容忽视，该类纠纷解决的关键是合同效力的认定，对此问题进行探讨颇有现实意义。 

    集资房的存在是计划经济向市场经济过渡的产物，是房地产市场化过程中产生的特有现象。集资建房是指政府、机关团体、事业单位出面组织，由城镇居民、单位职工投资或参与部分投资建设住宅的一种形式。集资房转让合同涉及到三方利益，转让方、受让方、单位，有时还有共有权人。集资建房后，产权分配有多种方式，通常由个人在交纳投资款的基础上补交造价，将房屋产权视归个人所有，或者将房屋产权归公有，个人作为租住公房，将原有的集资款充抵租金。 

    由于集资房具有福利性，取得集资房时我国房地产市场化刚刚开始，集资房取得时价格低，转让方通常未能预见到在房地产市场化的今天，房屋价格会远远高于转让时的价格。房地产的增值使转让者后悔莫及，往往会主张合同无效，让受让方返还房屋。审判实务中，对于合同效力的认定就成为案件的关键，也是难点所在。 

    一、转让标的为资格或权利 

集资房转让合同转让的标的不同于普通商品房转让合同。集资房基于其特殊性，又产生于商品房市场化初期，是我国由计划经济向市场经济转型与过渡的特殊政策产物，集资房在转让时转让方未取得产权证。我国《城市房地产管理法》第三十七条第六款规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”如果据此认定所有的集资房转让合同无效，不仅不能起到稳定经济秩序的作用，相反还会引发更多的诉讼。因为双方交易时价格低，在经济利益的驱动下，会有许多的转让者以违法为理由要求认定合同无效，要求返还房屋。而合同签订时，双方意思表示真实，无欺诈、无违法律的故意，因此这样的合同应当加以保护才能维护交易的安全和社会的公序良俗。 

    法律对集资房转让未作禁止性规定。如果认为合同转让的标的为房屋的所有权，那么认定合同的无效成为必然，因为法律有明文规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。集资房转让的标的为： 

    （一）在集资房建设之前双方签订合同转让的是转让方对集资房的权利即资格权利，是一种期待性利益或期待权。集资房合同所转让的不是集资房屋所有权，而是集资建房的资格与权利，即为合同法中的权利与义务的概括转移。 

    （二）集资房建成后签订的集资房转让合同转让的也不是房屋所有权，因为转让方尚未取得产权证，权属不归个人，此时转让的是房屋的使用权。 

    无论是资格权还是使用权都可依法转让。 

    二、合意是转让合同有效的基础和前提 

    双方意思表示一致即合意是任何合同成立与有效的前提条件。不论是商品房，还是集资房都应符合国家的法律规定，符合一般的交易转让规则，都要经过合意、订立协议、取得房屋产权等步骤。我国法律明确规定，房屋转让应签订书面合同，在合同中载明双方的权利义务，并最终取得房屋产权，完成房屋转让的所有过程。由此可见，合意是订立房产转让合同的基础和前提，但并不能以此来认定双方权利义务已确定。 

    三、单位是否同意是合同效力的关键 

    《合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”单位在组织集资建房时明文规定不得转让的，集资房转让合同无效；反之有效。 

    在单位规定不得转让的情形下，转让行为是否必然无效呢？笔者认为这也不尽然。 

    为了维护交易的安全，维护当事人的自由处分权，合同法在对合同效力的认定上所持的态度是从宽，而不是从严。单位规定不得转让，单位职工转让的，究其本质，是侵犯了集体权或国有权。因为职工个人对集资房在未取得产权证的情况下，职工没有所有权只有使用权或部分处分的权利，对房屋不享有完全的处分权。单位规定不得转让而在签订合同时取得单位同意的，此时合同并不必然无效。 

    四、除单位同意外，共有权人是否同意是影响合同效力的又一因素 

    合同的签订不能损害第三者的利益，否则构成无权处分，无权处分人处分了不属于自己的份额的合同的效力是效力待定。事后取得共有权人追认的，合同有效。 

    本案中张某以其丈夫郭某签订合同时未经其同意为由要求认定合同无效是否能够得到支持呢？本案的特殊性在于共有权人双方系夫妻。对于夫妻任何一方处分夫妻共同财产未经对方同意的是否构成效力待定合同的问题，也不能一概而论。如果处分的是小件物品，对方可能不知情，这时合同就是效力待定，有待夫妻另一方作出追认与否的行为。如果处分的是像房屋这样的大宗物品，对方不可能不知情，实践中应推定另一方知情，认定合同有效，以保护善意第三人的利益，除非另一方能举证证明其确实不知情。本案中作为妻子的张某以自己不知情为由要求认定合同无效，依法应不予支持。 

    综上：郭某与史某1999年、2000年签订的两个转房协议第一个转让的是资格权利，因为合同签订时单位准备建集资房，史某直接将房款交给了某矿。第二个合同是在房屋建好而未取得产权证书的情况下签订的，转让的是房屋使用权。然两个合同均为无效，原因是虽然协议系双方真实意思表示，但由于未经单位许可，住房证也明确规定不得转让，所以协议无效。经二审法院调解双方达成调解协议，调解协议是双方真实意思表示，可以看成是一个新的合法有效的房屋转让协议，对双方均有约束力。由于2006年郭某已经取得完全产权，依法房屋可以上市交易，郭某就取得了自由处分房屋的权利，这时不再受单位的不得转让规定的约束。