南京房产律师解读：农户宅基地上房屋买卖法律分析

法院认为买卖合同是无效的。政府认为不能出售给城里居民，这在政府文件当中有明确的规定，但是在法律上要进行分析。
宅基地房屋买卖合同的主体一个是要有宅基地，宅基地是合法的使用权人，作为一个个人；购买人也是个人，是平等的民事主体，判断一个合同是否有效还是无效，根据《合同法》的司法解释二，认定合同无效必须是满足法律规定的条件。这里面合同的主体是没有问题，权利义务也很清楚。有争议的一点是这个合同是否违反国家法律法规。国务院所有的文件是否可以视为行政法规，这是一个焦点问题。
《立法法》第五十六条：“国务院根据宪法和法律，制定行政法规。
“行政法规可以就下列事项作出规定：
“（一）为执行法律的规定需要制定行政法规的事项；
“（二）宪法第八十九条规定的国务院行政管理职权的事项。
“应当由全国人民代表大会及其常务委员会制定法律的事项，国务院根据全国人民代表大会及其常务委员会的授权决定先制定的行政法规，经过实践检验，制定法律的条件成熟时，国务院应当及时提请全国人民代表大会及其常务委员会制定法律。”
第五十七条：“行政法规由国务院组织起草。国务院有关部门认为需要制定行政法规的，应当向国务院报请立项。”
第五十八条：“行政法规在起草过程中，应当广泛听取有关机关、组织和公民的意见。听取意见可以采取座谈会、论证会、听证会等多种形式。”
第五十九条：“行政法规起草工作完成后，起草单位应当将草案及其说明、各方面对草案主要问题的不同意见和其他有关资料送国务院法制机构进行审查。
“国务院法制机构应当向国务院提出审查报告和草案修改稿，审查报告应当对草案主要问题作出说明。”
第六十条：“行政法规的决定程序依照中华人民共和国国务院组织法的有关规定办理。”
第六十一条：“行政法规由总理签署国务院令公布。”
第六十二条：“行政法规签署公布后，及时在国务院公报和在全国范围内发行的报纸上刊登。
“在国务院公报上刊登的行政法规文本为标准文本。”
通过《立法法》第三章的规定，我们可以看到行政法规在《立法法》当中有非常明确的规定。
作为农村房屋的产权人，有占有、使用、收益、处分房产权利，这是法律对所有权的基本定义。
农村宅基地上的房屋是一个买卖的问题，宅基地上的房屋能不能租赁、出租，我认为出租完全是合法有效的。现实当中，农村宅基地上房屋出租现象大量存在，谁也不要去干涉它，只要符合一般出租条件，不要从事违法活动，就没有什么问题。
按照现行政策的理解，按法院的思路，不能出卖给城市居民。按照现行的理解出卖给农村居民是没有问题的，但要分析法律的依据和法律的原理，农民出卖自己的宅基地是要获利的。
所以农户宅基地房屋买卖法律分析我认为是合法有效的，只不过这种买卖行为证书要怎么去规范、引导的问题。
继承——老人去世以后由子女法定继承，这方面的纠纷比较多。城里的子女照样有继承权。
这是宅基地房屋相关的法律问题。
“小产权房”的种类不同的人有不同的理解，一种是个体，还有一种是组织村委会或其他的个人经济组织签订各种协议进行合作，这类的形式也是多种多样的。 (责任编辑：南京律师)

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