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商品房买卖中实际面积与约定面积不符的处理

时间:2013-12-03 11:24:19来源:本站 作者:南京律师 点击: 610次
商品房买卖中,,出卖人交制使用的房尾套内建筑面积或者筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,创司没有约定或者约定水明确的,面积误差比绝对缱庄3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算
商品房买卖中实际面积与约定面积不符的处理
    【核心提示】
    商品房买卖中,,出卖人交制使用的房尾套内建筑面积或者筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,创司没有约定或者约定水明确的,面积误差比绝对缱庄3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,面积谋差比绝对值超出3%,买受人有权暗求解除合同、逅还已付购房款及利息的。如果买受人同意继续艘行合同,房屋实际面积大于合同约定的面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归兴受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息Fti出卖人返还买受人,面积瀑差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。由南京房产律师网www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。
    南京房产律师精解
一)建设面积的确定
    面积是房鹾使用价值和房屋交易价格的基础。商品房面积“缺斤少量”一随是消费者投诉的热氟。为此建}殳部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则#(试行).田家质量技术监督管理部门也制定了《商品房销售面积测世与计算》,对商品房的建筑面积、套内建筑同积及膻合理丹摊的公用建筑面积·销售面积的测量方法,计算殷测量偏差都作r相应规定。
《商品房销售管理办法》与《商,蒲房买卖合同示范文本》均规定商品膀可以按照套内建筑面积或建3嘶税计价。商品房建筑面积是指层高在2 .20米(含2. 2()米)以上的房屋外墙水平投影而积。套内建筑面积由套(单元)内的使用面积、套内墙体呵积、阳合建筑面积三部分组成。
    I.计算全部建筑面积的范围:(i)永久性结构的单层房屋,不论其高度均算一层,按其外墙勒脚心卜外副水平商积计算建筑面积;多层房屋按各层建筑衙积的总和汁算。( ')穿过房屋的通道、房犀内的大厅、门厅,不沧其高度,均接一层计算。(3)楼梯同、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。(1)封闭的阳合、挑廊按其外围水平投影面积计算。
  2计算一半建筑断积的范刖;(1)与房屋相连有L盖、未封I训的架空通廊和无柱的^t廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积一半计算。(2)独立杜、单排柱的门廊、车栅、货棚、站合等永久性建筑.按其上盏水平投影面积的一半计算。(3)未封闭的阳合、挑廊按其水平投影而积的一半计算。
    3不计算建筑面积的范围:(1)凸出房犀墒面的构件、配件、桃檐、半圆柱、勒脚、合阶等。(2)半圆柱的雨篷。(3)房胜的尤面、挑合,天面上的花园、游泳池。
    4、应分摊的共有建筑面积:(1)各产权户共有的电梯井、管道、楼梯问、垃圾道、配电室、设备问、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用席均作为兆有部位计算建筑面秘。(2)套(单兀)与公用建筑空间之间的隔墙,以及外墙(包括山墒)墙体水平投影面积的一半一为共有建筑面积。
   5、不应分摊的块有建筑面积:(1)从属于人防工程的地下室、半地下室。(2)供Hj租或出售的固定车位或专用车库。由南京房产律师网www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。
二)商品房面积误差的认定
  商·讯房买卖合同约定的面积与产权证的面积常有误差。其主要原田有;(I)双打签订房屋共卖合同后园商品房开发项目的设r汁J变更造成的房屋面积误差;(2)因产权髓记时露合、楼顶平合不汁算为房屋建筑面积,而买卖双方在房屋买卖合同t制辱独立或币独立使用的露合、楼顶平合面积计人房琏建筑面积造成的同积误差;(3)适用的恻量规则标准不同造成的面积误差。上述原因造成的面积误差比绝对值一般在3%以E.买卖双方往往因此产生纠纷。另外,由于施工,测绘规则允许的误差而造成的面积误差在所难免,圆误差比值较小,双方一般能协商解决。
  商品房面积误差如何认定处理’《商品房买卖合同纠纷懈释》第1四条规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理合同没有约定或者约定不明确的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%).按照合同约定的价格据实结算,面积误差比绝对值超出3%,哭受人有权请求解除合同、返逆已付购房款及利息的。如果买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大干合同约定面积的·面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3蹦部分的房价款由出卖人承担,所有救归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%“内(含3%)部分的房价款及利息由卖人返还买受人,面积谍差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还兴受人。
(三)几种特殊情形的处理
  l关于商品房开发项目设计变更造成的痔屋面积谩差的认定处理。根据目前房地产面积的测量体制,商品房的实测面积是已竣工的房屋在产权登记时,土地房产管理部门审核确认了出卖方委托有资旗的测绘单位所做的删量成果。出卖方委托测绘单位测量的面积未经土地房管部门审核确认,则不能作为商品房的实测面积。因此,土地房管部门审核面积与合同约定面积的差值或比值,是认定设i十变更是否造成房屋面积误整及误差数量的依据。由南京房产律师网www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。
  2露合,楼顶平合面积计八房屋买卖合同面积造成误差的处理。依据建设部1995年制定的《商品房销售面积汁算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中有关“建筑面积”的规定,商品房销售面积不含露合面积,因此在产权登记时,土地房产管理门审核出卖方委托测绘单位测量的成果时·露合面积是不计入房屋建筑面积的。但在商品房销售中,买卖双方已将有使用功能的露合面积计入房屋建筑面积作为买卖的标的物,在签订合同时约定iiA房屋建筑面积,由此产生了嘶积误差。买受方以商品房销售面积不含露白面积,其不享有露合所有权等为由,要求出卖方退还房款。这类面积误差不能认定为实测面积与合同约定面积不符,不适用最高法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十四条的规定,臆依据建筑物区分所有权和共有权的民法理论及双方当事人的约定来处理这类面积误差的纠纷。土地据管部门审核实测面积时,虽不确认露合为房屋建筑面积,但对于卖方单独计价出售独计价使用的露合,由于露合具有独立使用价值(功能),具有排他性,可归买方所有。根据意思自治和有偿使用原则,双方已约定作为房屋买卖合同的标的物,由买方支付约定的价款是公平合理的,也符合诚实信用原则=出卖人对独立使用的嚣合面积不单独计价,采取适当提高商品房面积售价,或者按“套”、“单元”计价一并出售的,同样应予以保护,买方要求退还露合面积房款的,不予支持。对于不独盘使用的露合,囡不其有排他性,属整幢楼房业主共用,买方使用时往往会与他人产生纠纷,买卖双方汁八房屋面积进行交易,损害了其他业主的合法权益,买方要求卖方退还露合房款的,应予以支持。
【实务指南】
  l明确《商品房买卖合同纠纷解释》第十四条所规定的实际面积与合同约定面积不一致时的处理原则的适用前提,一是必须发生在商品房买卖合同中,二是必须是双方在合同中没有约定对实际交付面积与合同约定面积不~致时的处理方式,或者即使有约定,但该约定不明。
  2现存.有不少房产开发商在房屋面积上做文章,往往会有实测面积少于图纸L住房面积的情况出现。由于购房金额巨大t为避免房屋交付时出现醍差的面积超出r双方合同约定的幅度,发生不必要的纠纷,建议商品房买卖双打在签订房屋买卖合同时-在合同上注明商品房销售面积的测量方法、预测面积所依据的测量规则标准、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积的构成、何种情况下引起的误差双方应承担的责任等。特别是土地房产管理部门在办理商品房预售精I已备案手续时,f艇对双方合同约定的面积是否符合测量规则标准进行事先审齿,以避免纠纷的发生。
相关房产法律
    最高人民法院
关于审理商品房买卖合同纠纷寰件
  适用法律若干问题的解释
  第十四条出卖人交付使用的房鼹舞内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合嘲约定面秘币符,合同有约定的,按照约定处理:合同没有约链或者约定不明确的,按照以F原则处理:
    (一)面秘误差比绝对值在3%以内f合3%)按照合同约定的价格据实结算·买受人请求解除合问的不予支持}
    (一)面积误差比绝对值超出3“,买受人请求解除合同返还已付呐房款及利息的,应于支持。买受人同薛继续艘行合同,房屋实际面极大干合同约定面积的,面积谩差比在3iVn L眦晦(言3%)部舒的脚价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%酃分的房价款由山卖^承ii所有椒归蹑受^。房屋变际面积小于合同约定i晰积的面积氓燕比在3%以内(含3%)部分的房价款及利包由出卖人返还买圣人,面积误差比超过3蹦部分的房价款由出卖人职倍返还买受人。由南京房产律师网www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。
(责任编辑:南京律师)
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