商品房买卖中违约金数额的确定

商品房买卖中违约金数额的确定
【核心提示】
商品房卖合同中如果没相约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照“下标准确定：逾期付款的，按照末付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交制使用房犀的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
    南京房产律师精解
    《合同法》第一百一十一三条第一，款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务水符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。此处的“合同履行后可以获得的利益”是一种已经预见到在合同适当履行后可以实现和取得、但因一方的违约行为而未实际实现的财产利益，我们称之为“预期可得利益”，它具有如下特点：
    1．可得利益是一种未来利益，它在违约行为发生时并没有为合同当事人所实际享有，而必须通过合同的适当履行才能得到实现。
    2可得利益是当事人订立合同时期望通过合同的履行而获得的利益，也是当事人在订约时能够合理预见到的利益，而可得利益的损失是当事人能够预见到的损失。
3．尽管可得利益并非实际享有的利益，但这种利益并非臆想的，而具有一定的现实性，在通常情形下，当事人会为实现谜一利益作一些准备性工作，所以可得利益也具备了转为现实利益的基础和条件。
一方当事人因违约而未能全面、适当地履行其合同义务，则应该赔偿对方当事人因此而遭受的损失。对这种损失的赔偿，有完全赔偿与限制赔偿两种制度，大陆法国家普遍采用完全赔偿制度，而普通法国家则大多适用限制赔偿度。所谓完全赔偿制度是指违约方应赔偿受损方因其违约行为而遭受的全部掼失，包括积极损失（现有时产的减损灭失和费用的支出）与可得利益损失。如《法国民法典ii第¨49祭规定：“对债权人应付的损害赔偿，除下述例外和限制外，一般应包括债权人所受的损失和所失的可得的利益。”而《德国民法典》第202条也规定：“应赔偿的损害也包括所失利益。”不难理解，此处的所失利益即为我们所说的“叮得利益”。限制赔偿是指受损方所受到的损失不能完全得到赔偿，其范围较完全赔偿制度下所应赔偿的范围小,英美法对于赔偿采限制赔偿原则。前苏联的《苏俄民法典》第219条第2款规定，可得利益的损失是债权人“没有取得的那种如果债务人履行了债就可以取得的利益。”《联合国国际货物销售合同公约》第74条规定：“一方当事人违反合同应负的损害赔偿额，应与另一方当事人因他违反合同而遭受的包括利润在内的损失额相等……”，很明显，这里规定的足一种完全赔偿责任，“包括利润在内”即足指“可得利益”。我国法律也采纳r完全赔偿原则。找专业房产律师就到南京房产律师网 http://www.zylsw.com.cn/
违约损害赔偿制度的根本目的是保护债权人利益，但同时还应顾及鼓励交易、提高效率等社会利益，因此，包括可得利益赔偿在内的损害赔偿应限制在合理范围内。《合同法》第一百一十三条除规定可得利益损失要赔偿外，还规定了损失的合理预见规则。合理预见规则是指违约损害赔偿范围以违约方在订立合同时预见或者应当预见的损失为限，或者观违约方对违约所造成损失的赔偿责任不得超过违反合同一方汀证合同刚预见到的因违反合同可能造成的损失的原则。其具体认定的标准包括：
    1.预见的主体。所谓预见的主体足指谁应合理预见。我国合同法确立了应当预见的主体是违约方，因此只有是违约方所能预见或应当预见的损失才能获得赔偿。
    2合理预见的时问。我国合同法明确规定“订立合同时”的标准，以合l司缔结时具育合理性，因为任何合同的缔结都存在着一定风险，这样在合同订立时合同双方当事人都要综合考虑各种因素，通过讨价还价，形成合同的对价关系，如果风险过大，则当事人可能通过达成有关限制条款来限制责任，如果要由当事人承担在订./.时不应"i预见的损失，则当事人就会考虑交易风险过大而不订芷合同。
    3预见(内容。所谓预见的内容足指当事人在订立合同时应当预见到的损失内容，包括损害的类型或种类，而不要求预见损害的程度，闲为这样既强调对违约方责任的限制——仅对预见到的那类损失承担赔偿责任，又强调对受害方利益的公平维护赔偿的数额以实际损失为准。
    4判断可预见性的标准按照可预见性规则的要求，违约力只对他可预见范围内的损害承担赔偿责任，而对超出他可预见范嗣的损害不承担赔偿责任。
    在商品房买卖合同中，买受人没有按照合同约定支付购房款的-或着出卖凡没有按照合同约定交付虏屋的，都属于违约行为，要承担相应的违约责任。违约方应当赔偿非违约方全部损失，包括可得利益损失，但要受违约打在订立合同时可预见标准作为限制。双方在商品房买卖合同巾没有约定违约金．如何认定守约方的损失？
    1如果买受人逾期付款，按照未付购房款总额，依照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算出卖人因为不能及时获得该笔款项而失去支配使用该笔款项的权益。因为买受人的支付购房款义务作为一种金钱给付义务，与中国人民银行规定的金融机构收取贷款有着相似之处，早在最高人民法院法复(1996)7号*关于逾期付款违约金应当依据何种标准汁算问题的批复》中就有规定：合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，可按万分之五计算。此后在最高人民法院法释(1999)8号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》以及《关于修改（最高人民法皖关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复）的批复》均对上述逾期付款违约盒计算标准作了确认。《商品房买卖合同纠纷解释》第十七条也确定：在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额引算方法，逾期付款的违约金损失，按照未付购房款总额，参照中国人民馄行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2如果出卖人逾期交付房屋的，《商品房买卖合同纠纷解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿预计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同娄房屋租金标准确定。找专业房产律师就到南京房产律师网 http://www.zylsw.com.cn/
【实务指南】
    1随着金融机构存贷利率的不断变动，中刚人民银行也会根据金融蟛式的发艘不定期的发布逾期贷款利乜标准，因此计算买受人逾期付款的违约金时，耍注意按照中国人民银行最新公布的逾期贷款利n求确定。另外买受人支付房款的方式有多种多样，可以足一次悱付清，也町以是分几次制清，还可以足采取银行按揭贷款的方式，立¨果买受人已经支付了部分购房款，则在¨莽逾期贷款利息时，应按照尚未实际支付的款项为基数，确定相应的利息。
    2对于有政府房地产主管部门定期公布不不同地段、小同种类房屋租赁价格标准的，逾期交付使用房崖的，按照逾期交付使用房屋期司房地产主管部门公布的同地段同类房屋租金标准来确定违约盒的数额。对于没有政府房地产主管部门公布的租赁价格标准的，可以委托取得房地产评估资格的评估机构进行评估，确定在商品房买卖合川约定的出卖人交制使用房屋期间，于所购买房屋同类地段的房屋租金标准。在逾期交制使用房屋期问租金标准有变动的，按照这一期问的平均租金标准确定买受人应当得到的违约金数额。
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第一百一十三条当事人方不髓行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但小得超过违反合同一方订立合同时预见到业者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，
经营者对消费者提供商品或昔服务有欺诈行为的，依照《中华几民共和围消费荐权益保护法。的规定承担损害赔偿责任。
    最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十七条商品房买卖合同孜有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照“下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准汁算。
逾期交付使用房崖的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段房屋租金标准确定。找专业房产律师就到南京房产律师网 http://www.zylsw.com.cn/

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