商品房买卖中违约金数额的调整

商品房买卖中违约金数额的调整
【核心提示】
商品房买卖中，当事人以约定的违约会过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，
南京房产律师精解
违约金最早起源于罗马法，在罗马法中的违约金契约是一种债的保全方法，它是指当事人约定债务人不履行或不适当履行债务时向债权人支付一定金额，作为对债务人的制裁和对债权人的赔偿。该契约为从契约，以主债务的存在为前提。Ⅲ罗马法的违约金概念为大陆法所继受·大陆法系l到家普遍较强调合同的效力，非暂重视合同的实际履行，认为违约是不道德的，应该受到谴责和处罚，给予经济制裁非常必要，非常看重惩罚违约金在阻止一方违约、保证合同履行方面的独特作用。故大陆法系国家认为违约会具有赔偿性和惩罚性的特征。例如《法国民法浆》第122条规定：“违约金条款是指，契约的一方当事人，为确保馒行契约，承诺在契约不履行之场合．支付一定数额的违约金的条款”。(《德国民法典》第339条至第341条也对违约金的概念作了类似的规定。大陆法系和英美法系国家由于法律价值取向不同．对违约金性质的认识有所不同。严格来说，英美法中并不存在与大陆法“违约金”完全对应的概念，平常所说的英美法中的违约盒．其性质为预定的损害赔偿金，网此要求违约金的性质只能是赔偿性的，而不承认其惩罚性。法律要求预定的损害赔偿金的数额与违约造成的实际损失相当，若两者相差太大，预定的损害赔偿金数额超过违约造成的实际损失时，法官就会认为预定的损害赔偿金不是对违约可能造成损失的一种陂实的估计，从而导致该约定在法律上被认定为无效，不予以执行。其理论的依据是：合同法上的救济是为了补偿，而不是为了惩罚。
我国法律并没有对违约金规定-个明确的定义·但我国《合同法》对违约金的规定基本沿袭了大陆法系的传统，强调违约金赔偿性的理念，同时有限的承|^违约金的惩罚性，《合同法》第一百一十四条能够充分地体现这定位，泼条规定：“当事人可“约定一方违约叫应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约会．电町以约定闽违约产生的损失偿额赔额的计算方法，约定的违约食低于造成的损失的，当事人可以潇求人R法院或者仲裁机构予以增加”。-力耐，违约金的支付数额是“根槲违约情况”确定的，即违约盒的约定应当估计到一旦违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。另一方面，如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构以适当增加，“使违约金与实际损失大体相当，这就显体现了违约金的赔偿性，将违约金作为一种违约救济措施，既保护债权人的利益，又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。同时《合同法》笫一百一十四条笫二款又有规定：’约定的违约金过分高于实际损失的．当事人可请求人民法院或者仲裁机构予姒适当减少。”即一般商于实际损失则尢权请求减少这一方面足为r免除当事人举址的繁琐，另方面表明法律允许违约金在一定程度上大于损失，这虽然带有一定的惩罚性，《合同法》第一一百一十四条第二款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支¨违约金后．还应当履行债务。”此种情况下，违约金与继续履行合同义务双重通用，体现较强的惩罚性。由南京房产律师网 www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。
实践中，违约金的惩罚一阽质具有制裁违约行为、维护合州、保护守约当事人的独特作用．这是维护合同效力不可缺少的一种手段，尤其在找困这样一个市场经济体制尚未健全的国度，市场主体之间尚未普遍形成诚实信用的良好风气，交易巾的小规范、不道德行为时有发生．若对这些行为放任或迁就，必然破坏正转健康的市场秩序。通垃违约金惩罚性的制裁，使得违约方充分认汉到违约成本的巨大，能够一定程度的有效遏制违约行为的随意发生，并为非违约方提供用到的法律保护。但是，我们在强调违约金惩罚性的独特作用叫，也不能忽视一个基木事实，即违约金的惩罚性本质上是合同当事人之间的一种私立制裁，这一行为直接冲击了民法公平平等的基本原则。同时，法律确立违约金制度并不单纯因为违约金的惩罚性质对维护合同效力的独特作用．更因为违约金在消除债务不履行后果中，可以弥补非违约方遭受的损失，违约金数额的预定．使鼍事人省量r具体计算损失、确定时偿数额等举证责任的不便．因此，审判实践中必须准确把握违约金的性质，强调违约会赔偿性为主、有限承认违约金的惩罚性的理念，而不能舍本逐末：
    如前所述，违约金具有赔偿性和惩罚性，那么，在违约金金额确定的情况下，钏果合同一方违约，就会出现违约造成的损失越大，违约方越得小副惩罚．相反．违约造成的损失越小或根本没有损害，违约会全部体现惩刊r件的情况。如果我们以尊重当事人意思自治为主而对违约金不采取国家干预，那么作为一个以盈利为目的当事人，他必然会作出严重违约的选择，特别是在效率违约的前提下。更有甚者，会利用违约牟取不止当利益，这是惩罚性违约金产牛的副作用。由此看来．对违约金的问题是否采取国家干预是契约白由与契约正义柏冲突的产物。徐圜栋教援认为：“正义首先是一种分配方式，无论是利益或小利益，如果其分配方式足正当的，能使分酣的参与者各得其所，它就是正义的。”人们对法律的最大期待，就是其内涵的正义所在，电就是说能通过于当的程序将利益或损失在当事人之问进行合理的分配，这种法律的正义观，体现在契约法中，就是契约正义。人们在尊重当事人自由地约定违约金的前提下，为了限制惩罚性违约金的副作用，确保合同的溅信履行，在定情况下刘违约盒进行同家于预是必鉴的．电足符合契约li.义的。我囡合同法止是在这一理论基础上，才明确规定：”约定的违约金低于造成的损失的，当事人町以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。这一条款表明我国法律采纳了对违约金条款予以干预的原则，从实践来看，对违约金进行干预也是为了平衡当事人的利益。一方面，如果当事人订立的违约金数额过尚而又不允许减少，则不仅会使受害人获得不正当的利益，而且会在相当程度上恶化违约方的财产状况，使其丧失正当竞争的条件。另一方面，如果任由当事人随意订立数额过高的违约金条款，则将使违约金的约定变成为一种赌博，这无异于鼓励当事人依靠不正当的方式取得一定的利益和收入，同时也会促进一方为取得违约金而故意引诱对方违约，从而与公平、诚实、信用的原则是相悖的。
    最高人民法院在总结多年审判实践经验的基础上，既按照《合同法》第一百一十四条规定的基本精神，义考虑到制裁违约方的违约行为，确立了在商品房买卖合同中当事人以约定的违约金数额过分高于因违约造成的损失为由请求减少时，人民法院可以约定的违约金数额是否超过损失30%为标准予以适当调整的原则。郎在发生违约行为后．商品房买卖合同当事人因纠纷诉讼至法院，关于违约金的承担，按照合同中的违约金条款进行处理，如果违约方提出商品房买卖合同中约定的违约金数额太高要求法院予以调整的，首先必须确定因违约造成的损失，在确定了损失后，如果违约金的数额超出了损失的30%，则可以认定约定的违约金过分高于损失，法院可以酌情调整到30%以内。如果商品房买卖合同当事人在合同中约定的违约金数额虽然超出了守约方所遭受损失，但是没有超出守约方遭受损失的30%的，则违约方以合同约定的违约金数额过高而请求调整违约金数额的，法院不予支持。由南京房产律师网 www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。
【实务指南】
必须明确对约定违约金的调整应当根据当事人的申请进行。因为合同是当事人之间的法律，基于违约衙产生的债权请求权作为当事人的一项私权利，应由当事人行使法院一般不主动审查违约惫条款。根据民事诉讼法“不告不理”原则，法院审理案件根据原告提出的诉讼请求和被告提出的答辩意见进行审理，对当事人没有主张的诉讼请求或反驳意见，应当视为权利人自愿行使处分权，放弃其应有的权利。同时，违约金条款是当事人自愿达成的约定，因违约金约定过高而请求人民法院调整足当事人的一项抗辩权，法院一般不应代替权利人行使权利，主动审查违约金条款。当然，也有个别例外情况。如当事人约定的违约金具有赌博，盹质、阻吓对方情形而违背社会公德，或约定的违约盒明显有悖于公平合理原则，对此情形，法院可主动予以调整，以维持经济正常运转。
2．对约定违约金进行调整的衡量标准是过分高于或低于造成的损失。根据合同法的损失补偿原则，约定的违约金只要低于造成的损失的，当事人都可以请求人民法院增加，增加后的总额不能超过冈违约而造成的实际经济损失。而约定的违约金只有过分高于造成的损失的，当事人才可以请求适当减少，在商品房买卖合同纠纷中，最高法院明确应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。提出违约金过高面要求法院予以调整的一方当事人应当负举证责任，即要提供证据证明合同约定的违约盒过分高于造成的损失这一事实，当事人应当举证因其违约行为给对方造成的实际损失的数额，从而证明约定的违约金过高。应当说，约定违约金的积极意义之一在于对损失的预定，免除纠纷发牛后当事人对损失进行举证的繁琐。但是，一旦当事人提出对违约金进行调整，该当事人就应当承担起对违约损失进行举证的责任。以违约所造成的损失为参照，才能得出约定的违约金是否过高的结论。由南京房产律师网 www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。
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中华人民共和国合同法
    第一百一十四条当事人可以约定力违约时应当根据违曲情况向对方支付一定数额的违约盘也可以约定囡违约产生呐损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可3以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约盎过分高于遗成的损失的，酱事人可鼬请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
    当事人就迟延履行约定违约金的．违约方支付违约金后，还应当履行债务。
    最高人民法院
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应-当眦违约金超过造成的损失3()%为标准适当减少．当事人以约定的违约金低丁造成的损失为m请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
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