房屋买卖中风险的转移

房屋买卖中风险的转移
【核心提示】
通常情规下．对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担：买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面突房通知确定的交付使用之日起买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
    南京房产律师精解
    买卖合同中的风险是指买卖合同中的标的物由于不可归责于买卖合同双方当事人的事由毁损、火失所造成的损掣。在买卖合同中，风险的转移是指标的物的风险从出卖^转移至买受人手中，风险的转移直接关系刮弭卖双方的基本义务，关系到是由出卖人还是由买受人承担标的物意外损失的问题，关系到当事人最根本的利益，因此是买卖合同巾最重要的问题。如果风险已转移到买方，即使标的物毁损或灭失，买方仍要制款；如果标的物在风险转移前毁损、灭失，卖方有义务蘑新交付标的物或返还价款。桥的物的风险是一种意外损失，与双方当事人任何一方的意志无关，依民法原理，双方都不应当承担民事责任．但是风险一旦发生涉及双方当事人的利益，因此各国立法专门设计了风险承担即风险转移的一般规则。风险转移的关键问题在于风险转移的时州．即从什么时候起·标的物的风险从出卖人转移至买受人。这1、时间足划分买卖双方风险负担的依据，能使买卖双方在订立合同小就明确双方可能承担的风险，减少纠纷的发生，有利于交易的完成。各国关于标的物风险转移时间的规定有二种：一是将风险转移与合同订立结合在～起．即订也主义。以合同成立的时间为风险转移的时间，如瑞士；二是将风险转移与货物所有权转移结合在一起，即所有救主义。以所有权转移时间为风险转移的时间，如英国和法国；三是将风险转移与货物变¨结合存一起，剧交付主义。以交付时间为风险转移的时间．这是大多数国家的态度，如美国、德国、奥地利等。q，所搿交付主义，是指把风险转移与所有权转移区分开来，以物的实际交付时间为标的物风险转移的确定标志，不论标的物所有权是否转移．均由标的物的实际占有者承担风险，交付主义是以交货时间来决定标的物风险转移的时间。美国统一商法典的起草人即含弃r英国货物买卖法中以所有权的转移决定风险转移的陈旧观念，他们认为，风险转移是一个很现实的问题，而所有权的转移则屉一个抽象的、不可捉摸的甚至是难以证明的r¨越，主张应当把所有权转移问题与风险负担问题区分开来．原则上应以交货时间来确定风险转移的时．而不管标的物的所有权是雨已经转移。找专业房产律师就到南京房产律师网 http://www.zylsw.com.cn/
现代各国普遍采纳交付主义为买卖合同标的物的风险负担规则。这-规则是人们总结多年的更妻经验形成的， 1980年《联合同日际货物销售合同公约》第66条至第70条的规定也采取了这·原则，将标的物的所有权转移L风险转移完全分开，同时，亦允许合同双力当事人约定风险转移规则。根据我国《合同法》第一百四1二条规定：“标的物毁损、火失的风险，在标的物交纠前出出卖人承挡，交付后由买受人承担”，本条明确规定丁买卖舣方承担风险的责任界限——交付，以交付删间决定风险转移的时州，不论标的物的所有权是否已转移，均由标的物的占有人负担风险，即标的物交付以前由出卖人承担，交制以后由买受人承担。可见，我国合同法咒于买卖合同标的物风险转移的规则与蚓陬惯例域，系采用交付主义。无论买卖合同标的物的所有权是否转移，只霉标的物L经交付的·风险即由标的物的占有人缸担。
    我旧合同法规定的风险分配模式是公平、合理的，因为在标的物交付后，买受人对标的物叫行使直接占有、管领乃至使用、收益根，-~有人维0、标的物最为方便，并能有效地防范风险的发生，相对而青，标的物的所有人没有管领、支配该标的物，难以有效地维护标的物，防范风险的发生。另一片晰，交付主义将标的物的风险分配给标的物的占有人，也有利于促使占有人尽最大努力维护标的物·减少标的物的风险。《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条对房屋的风险转移电作丁明确规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知．无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭必的风险岛书面交房通知确定的交付使用之口起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。最高院的解释叫确丁房屋的风险转移是以占有的转移为标准的，而不是以所有权转移为标准。
    我国《合同法》还规定了有关周当事人违约而阻止风险移转的规则：
    1因买受人的过错造成标的物的交付迟延。我国《合同法》第一百四十三条规定：“闻菇受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当白违反约定之口起承担标呐物毁损、灭失的风险。”据此，因买受人的过锚导致标的物不能按期交付，尽管标的物仍然由tf,耍人占有，但买受人应当承担自约定的交付之口至实际交付时的标的物毁损、灭失的风险。买受人不仅有支付价款的义务，还负有接受出卖人交付的标的物的义务。此处所说的买受人的过错，并不是指困为其过错导致标的物毁损、灭失。找专业房产律师就到南京房产律师网 http://www.zylsw.com.cn/
2．买受人违约不受领情况下的风险负担。我国《合同法》第一百四十六条规定：“出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第（二）项的规定将标的扬置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之口起由买受人承担。”这就是|兑．如果当事人双方在合同中约定r交付地点，出卖人按照约定将标的物置于交付地点，即履行了交付义务，风险便发生移转，如果买受人违反约定没有及时收取标的物，则构成受领迟延，自迟延之日起，风险应由买受人承担。
    3因为出卖人的过错而阻止风险的移转。根据《合同法》第一百四l。八条规定，因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。这里关键是要确定标的物的瑕疵是否构成根本违约，导致买受人不能实现合同目的，如果出卖人的履行不构成根本违约而只是轻微违约的，买受人应当接受标的物，在接受标的物以后，尽管标的物风险发牛转移，但买受人可以请求出卖人承担违约责任。必须指出的是，即使m卖人交付的标的物有瑕疵，不构成根本违约，只有在买受人拒绝接受标的物或者解除合同的情况下，才能阻止风险的移转。如果买受人已经接受标的物，而只是要求出卖人承担违约责任，则在买受人占有标的物期间，标的物的风险应当由买受人承担由。可见，标的物的风险负担与违约责任制度虽然确-定的联系．但不完全等同。出卖人违约町以影响风险移转，但也可能不影响风险移转。
《商品房买卖合同纠纷解释》对凼买受人的违约而阻止风险转移电作了明确规定：买受人接到出卖人的幅面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭火的风险自书面交房通知确定的交付使用之口起由买受人承担，但法律另有规定或昔当事人有约定的除外。找专业房产律师就到南京房产律师网 http://www.zylsw.com.cn/
【房产买卖实务指南】
    1在房屋买卖中，房屋的交付并不等同于房屋所有权的转移。房屋的交付足房屋买卖合同这债权债务关系中，一力履行交付义务，另一方实现债权的过程，交付意味着占有或管领状态的政变。房屋所有权的转移，是物极法意义上的慨念，是房屋买卖合同债权实现以后可以产生的房屋权属变更的结果。交付与所有权的转移，两者并不发生必然的联系，很多时候是房屋虽然交付了但由于买卖双方的约定，或者是没有满足法定的登记变更的要件而房屋所有权并没有发生转移。所眦，我们应当严格将房屋的交付与房屋所有权转移的概念区分开来，不能将两者划上等号。
    2《合同法》第一百四十二条、《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条所规定的买卖合同风险转移规则被冠之一般规则，但是．该规则并不具有当然的普遍适用效力。因为上述法律、司法解释规定的买卖合同风险转移的规则属于任意性规则，其适用效力庇当让位于法律的特别规定或者当事人的约定具有优先地位。因此，如果法律对于买卖合同标的物的风险转移的时间有特别规定的，则应当依照法律的规定划分标的物风险的负担责任；如果当事人对于标的物风险转移的时间有所约定，则依其约定。只有在法律没有规定或者当事人没有约定的情况下，才应当按照“交付移转风险”的一般原则来确定标的物的风险责任。
    3、对不可归责于房屋买卖双方当事人的原困造成的房屋毁损，灭失的肛嗡由占有人承担，廷受人接到出卖人的书面交房通知．无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之H起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。如果由于出卖人的过错造成房屋毁损、灭失，在房屋权属尚未变更登记的情况下出卖人承担的是损失自负的责任，承担的并不是侵权责任，此时艾受人可以要求出卖人恢复房屋的原状，也可以解除与出卖人之间的买卖合同。但是，如果出卖房屋已经进行了过户登记，所有权转移至买受人名下．原出卖人的行为造成了房屋的毁损、灭失，则此时买受人只能提起侵权之诉，要求出卖人承担侵权责任。找专业房产律师就到南京房产律师网 http://www.zylsw.com.cn/
相关房产法律
中华人民共和国合同法
第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险．在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由强受人承担，但法律另盲规定或者当事人具有约定的除外。
第一百四十三条因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违履约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
第一百四十七条出卖人按照约定来交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。
第一百四十八条固标的物质量不符合质量要求．致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买爱人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
    最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
    第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的．房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。找专业房产律师就到南京房产律师网 http://www.zylsw.com.cn/
(责任编辑：南京律师)

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