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商品房买卖中惩罚性赔偿的适用

时间:2013-12-03 10:53:11来源:本站 作者:南京律师 点击: 1932次
在商品房买卖过程中,出卖人如有恶意违约行为,导致商品房买卖合l同目的不能实现的,无法取得房屋的耍受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以要求出卖人承担不超过已
商品房买卖中惩罚性赔偿的适用
  南京专业房产律师提醒
  在商品房买卖过程中,出卖人如有恶意违约行为,导致商品房买卖合l同目的不能实现的,无法取得房屋的耍受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。出卖人加有欺诈行为导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以要求返还已付购房款技利息、赔偿损失,并町以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
南京房产律师精解
  惩罚性损害赔偿,也称为示范性的赔偿或报复性的赔偿,它是指由法庭所作出的赔偿数额超过了实际的损害数额的赔偿3,是对真实赔偿的一种“附加”赔偿,它具有补偿受害人道受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。惩罚性赔偿是与补偿性赔偿(即一般损害赔偿)密切联系、相辅相成的一项民事法律制度。我国在1993年颁布施行的《消费者权益保护法》第明I‘九条中首次确立了惩罚性赔偿制度,该条规定:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的余额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”。在1999年lo月l口起施行的《合同法》第一百一十三条再次重申了该项制度,它表明了惩罚性赔偿责任已开始进人合同领域。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》明确规定丁惩罚性条款,对出卖人严重违反诚实信用原则,损害受人利益的恶意违约、欺诈等行为,规定可以适用惩罚性赔偿原则。上述法律法规为商品房买受人在特定情形下因开发商恶意违约或欺诈行为而请求惩罚性赔偿提供了法律依据。找专业房产律师就到南京房产律师网http://www.zylsw.com.cn/
  《商品房买卖合同纠纷解释》第八条规定,出嬖人根本违约,导致合同目的不髓实现,买受人在以下两种情形下可以请求解除合同,返还已付购房款及利息,酷偿损失,井可以请求出卖人蕊担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,即惩罚性赔偿:(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人义将濠房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的。如果该抵押的设定,导致房屋无法实际交付,无法办理房屋权属证书,或者抵押权人行使抵押权使买受人无法正常占有、使用该房尾,造成买受人购买房屋的日的落空,严重损害到买受人的合法权益,买受人可请求惩罚性赔偿。(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖绐第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的。其中一种是出卖人尚未将房屋所有权转给前买受人之前,叉将该房屋出卖;另一种是出卖人已将房屋交付并转移所有权给前买受人后,又签订买卖合同出卖该房屋,这两种情形都可适用惩罚性赔偿。
上述两种都是出卖人有违减实信用的情形,但是主张惩罚性赔偿的只能是实际未取得房屋的买受人。
  《商品房买卖合同纠纷解释》第九条规定r因出虫人的欺诈行为引起的惩罚性赔偿的三种情形:(1)出卖人订立商品房买卖合删,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,而导致买卖合同无效或撤销、被解除的。《城市房地产管理法》第四十四条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、建设部《商品房销售管理办法》第六条和《城市商品房预售管理办法》第六条都明确规定,商品房预售必须取得许可证明。出卖人在没有取得商品房预售许可的情乩下与买受人签订商品房买卖合同,违反了法律法规的强制性规定.按照《合同法》第五十二条的规定谈买卖合同应为无效,但适用此条款还臆特别注意的是,根据《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定,出变人在起诉前取得商品房预售许可证明的,町以认定商品房预售刽词有效。(2)出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,而导致合同无效或者被撤销、解除的。为制裁和遏制出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的欺诈行为,《商品据买卖合同纠纷解释》将该行为明确规定为可适用惩罚性赔偿责任的一种情形,但应当注意并不是只要出卖人在与兴受人订立买卖合同时已经将该房屋抵押给他人,买受人就可以向出卖人主张惩罚性赔偿,只有当出卖人的行为违反了《合同法》第五十二条有关合同无效、第/L}一四条有关合同可变更可撤销、第几十四条有关合同解除的规定,买受人才可依据《合同法》的具体规定与《商品房买卖合同纠纷解释》的规定,向出卖入主张惩罚性赔偿的责任。(3)出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房尾的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的。这种情况属T-房数妻的另一种情形,出变人在出卖房屋时.不~仑其是故意隐瞒所售房屋已经出宴给第三人,还足已经将此出卖房屋作为拆迁补偿安置房屋,对于耍受人来说都无法取得该房屋,都属于欺诈,所咀对谈耍卖合同的法律后果,买受人可有权选掸请求撤销合同或者解除合同.并可获得惩罚性赔偿。当然U卖人可能会违反之前与第三人所签订的合同而将该房屋交付给买受人,但这样他对第三人叉构成了违约,第二人也可按照《商品房买卖合同纠纷解释》的相关规定,要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。找专业房产律师就到南京房产律师网http://www.zylsw.com.cn/
  《商品房买卖合同纠纷解释》第七条规定,拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协|义,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置胁议的,按照本解释第八条的规定处理,即被拆迁入要求解除拆迁补偿安置协议,也可提起惩踊性赔偿的要求。
  《商品房买卖合同纠纷解释》笫i-四条对惩罚性赔偿也有相应的规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或耆建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:面积误差比绝对值超出3%,买受人同意继续履行合同,房屋变际面积小于合同约定面积的,面积误差此在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款巾出卖人双倍返还买受人。
【安务柏南】
  1.明确惩罚性赔偿适用的对象。《商品房买卖合同纠纷解释》规定的商品房买卖合同,对主体有特殊规定,第一,出卖人限定为房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为科的,从事房地产开发和经营的仓业,不是所有的房屋买卖合同的卖方。第二,买方是不特定的社会个体,包括自然人和法人。解释适用于房地产开发企业将自行开发的房屋预售或现售。政府组织建设的经济适用房、公房政制出售的房改房、单伸集资房、个人所有的私有房买卖.其交易要受到同家政策的桶整,不适用于陵解释。
    2明确惩罚性赔偿确定的依据和基础。《消费者权益保护法》对惩罚性赔偿的表述为:“增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”,而《商品房兴卖合同纠纷解释*中刘惩罚性赔偿数额的上限作Ⅲr规定,即“买受人可妣请求f{{卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”,计算的基础是兴受人已努支付的购房款,世并不是所有的案件一律赔偿已付购房款一倍的损失,而是应由法院依据出卖人的主观恶性、
过错程度、情节轻重、所得利益大小、造成损失的大小、社会影响程度等来决定赔偿额,但最高的惩罚性赔偿数额不能超过已实际交付的购房款的…倍。
    3明确惩罚性赔偿与其他损失的赔偿是町以并存的,并不能闲承担f惩罚性赔偿责任而免除出卖人的其他赔偿责任。出卖人冈违约所应承担的缔约过失责任或损害赔偿责任与惩罚性赔偿性责任井不矛盾和冲突,即使出卖人承担了受害人的间接损失或消极损失.仍适用《商品虏买宴合同纠纷解释》的惩罚性条款。冈为惩罚性赔偿制度的确立不仅在于保护特定交易中的弱势群体一更着f于对违约方的制裁和惩罚。《商品房买卖合同纠纷解释》的一个突出的立法精神就是突破r传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的理念,如在一房数卖的情形下,囚房价升值较大,出卖人已将房屋另停他人片已合法过户,而未取得房屋的购房人已付房款数额不大,即使加倍赔偿仍不足以防止出卖人冈违约而获得巨大的利益,此时,开发商获得超过原买卖合同部分的价款.即可视为买受人的可得利益损失,该数额是完全可以确定的,应予以保护。找专业房产律师就到南京房产律师网http://www.zylsw.com.cn/
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    最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
    第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议·明确约定拆迁人“位置、用途特定的房屋对被拆迁几予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安氟房屋另行出卖给第三人,被拆/iA请求优先取得补偿安置房屋的,应于支持。
  被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照率解释第八条的规定处理。
  第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖^承担不超过已忖购房款一倍的赔偿责任
  (-)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将恢房屋抵押给第三人;
  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人叉将该房尾出卖给第三人。
  第九条,出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列晴形之…,导致合同无效或者被撤销、解除的·买受^可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖^承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)故意隐瞒没有取得商品房j舞售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,
  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
  第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑而积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的·按照约定处理}合同没有约定或者约定不明确的,按照以下艨则处理
  (->面积误差比绝对值在3%以内(古3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
  (二)面积误差比绝对值超出3%.买受人请求解除合阿、返还已付购房教及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由再受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归共受人:房屋实际面积小于合同约定面秘的,面积误差比在3%以内(含3%j部分的房价献技利息由出卖人运还买受人,面积误差比超过3%部分的辟价款由出卖人双佶返还买受人。
(责任编辑:南京律师)
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