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房产买卖的销售广告和宣传资料视为合同要约的条件

时间:2013-12-03 10:40:25来源:本站 作者:南京律师 点击: 756次
销售广告和宣传资料视为合同要约的条件 南京专业房产律师 提醒 商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对
销售广告和宣传资料视为合同要约的条件
 南京专业房产律师提醒
  商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使没有载人商品房噩卖合『司,也应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
    南京房产律师精解
    商品房销售广告.指的足房地产开发企业或房地产中介服务机构通过报刚杂志、广播电视,展销会、售楼书和各种宣传资料及户外建筑物或构筑物等媒体发布的以商品房销售为内容的广告,商品房销售广告通常有以下几种情形:(】)商品房环境质量的广告。这里的环境既包括商品房区域内的环境,包括自然环境,如生态状况、绿化率、采光、朝向、空气指标等网素,也包括生活环境,如停车场、菜场、商场、健身殴备等配套殴施等,还包括商品房区域外的环境,如交通、学校、医院等。因为此类广告引起的纠纷主要表现在;环境、配套不完善;绿化不达标;无故增大容积率;采光与通风条件不具备;绿地面积缩水;周边配套交通得不到及时解决等等。(2)商品房使崩功能的广告。商品膀的使用功能指商品房的质量应达到购房者能正常使用的标准,包括房屋主体结构质量和使用功能没有缺陷以及与使用功能相关昀配套设施。因这类广告引起的纠纷主要表现在:墙体裂缝,地板不平;私自改变设计;雕顶和水管漏水;甚至房屋主体结构存在质量问题,严重威胁到购房者的人身和财产安全;广告中允诺的管道煤气、有线电视、进f】电梯等在实际交房时并朱配备或购房者需另支付费用进行配备。(3)商品房美观广告。这类广告主要指商品房的内外部装饰装修。随着人民生活水平的提高,购房者在注再商品房的经济、实用的同时,更加注重房屋的美观。房地产发展商对其开发的房地产的装饰装修采用模糊措辞,如“高级地板”、“超大面积露合、落地飘窗”等,诱导购房者对其销售的商品房产生购买兴趣,在购房者签订了购房合同后,发现实际装修与其在广告中的期待值相去甚远时,就会产生纠纷。(4)向购房者提供某些优惠或附带赠送礼品的广告。有些商品房销售广告中以“凭此广‘告在~周内购房者,赠送全套高档厨具”等吸引购房者,在这些附带赠品的销售广告中,并术标明赠送的品种和数量,容易引起购房肯与发展商之司的纠纷。
  要约邀请和要约是随个完全不同的法律概念,两者所带柬的法律后果也完全不同。要约邀请行为人撤回或变更其要约邀请,只要没有冈为违反先合同义务给善意相对人造成损失的,一般不承担法律责任;要约一经受要约人承诺即成立合同,要约内容也随之变为合J可内容,如果要约人卫’变更或撤销要约,实际l.是对合同的变更或解除,对此耍约人应承担违约责任。商品房销售广告是属于要约性质的广告还足要约邀请性质的广告,因为广告所包古的内容不同,导致丁不同类型的商品房销售广告的性质与约束力存在着巨大的不同和差异,所以,根据《合同法》、《消费者权益保护法》、《广告法》、建设部《商品房销售管理办法》等法律、法规及最高人民法院有关司法解释来综合界定,对商品房销售广告、宣传资料的性质做出如下判定:
  1,商品房销售广告的性质可以属于正式的合同条款
  当合同双方当拳人协商一致将商品房销售广告的内容正式汀人合同巾,或者在商品房正式买卖中对销售广告、宣传资料内容的效力予以认可(如双方当事人约定将商品房销售广告、宣传资料作为正式商品房买卖合同附件)时,销售广告则成为合同的一部分,销售广告的有关内容即构成合同的条款对双方当事人都有法律约束力。这样,商品房销售广告的内容电就自然对开发商具有了法律约束力,当开发商不愿履行其在商品房销售广告中的说明和允诺时则应当承担违约责任。
  2商品房销售广告所明示的事项说明和允诺未载人商品房买卖合同
    商品努销售广告在一般情况下的性质应属要约邀请。根据《合同法》第十五条第一款规定:要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告等为要约邀请,可知,商业r告原则上成该认定为一种要约邀请,一般情况下,不能将朱订人合同中的宣传广告内容作为合同内容。这是因为构成要约的意思丧示内容必须具体明确,并表明经受要约人承诺,该要约人即受该意思表示约束。而商品房销售r'告的内容往往则是抽象、模糊或不具体、不明确的,用而不具备要约的构成要件,其性质理应为要约邀请,对开发商和购买者都不具有合同上的约束力。事实上许多商品房销售广告.宣传资料对用边环境的寅扬也经常是没有实质意义的,如所谓的“尊享安逸和谐”、“远眺无限美景”、“体味尊贵鬯活”。因此,这样的销售广告原则上对当事人不产生合同约束力·如果合同双方未将要约邀请的内容约定为合同条款,当事人也就不能以此向对方主张合同权利并要求其承担违反合同的违约责任。
    3.何种情形下广告内容才能够视为要约
《合同法》第十四条规定:要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(1)内容必须星体明确;(2)表明经受要约人承诺,该要约人即受泼意思表示约束。但由于房地产销售广告谙言弹性很大,-巨发生纠纷,双方很可能会各执一词,这经常会给购房消费者索赔带来很大困难并增加了诉讼风险。因此,《商品房买卖合同纠纷解释》第三条作了更详细的规定:“商品房的销售广告和‘趁传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及柑关设施所作的说明允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订电以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。因此,开发商只要做出符合亡述条件的广告宣传,即使没有截人商品房买卖合同、也应当视为合同内容,当事人违厦就有应当承担违约责任。由南京房产律师网www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。
【实务指南】
    l必须明确商品房销售广告和宣传资料中所作曲说明和允诺如果末载人商品房买卖合同,商品房销售广告在一般情况下的性质应属要约邀请.埘商品房买卖双力不具有约束力。
  2如果出卖人就商品房开发规划范瑚内的房屋&相关设施所作的|兑明干¨允诺具体确定,并对商品房买卖合同的玎苞以及房屋价格的确定有重大影响的,应当砚为要约。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请须同时符合三个要件:第一,广告内容应当是针对商品房开发规划范围内房屋和相关设施。广告应针对开发范浙内所作,因而对开发范围外所作的说明和允诺并不受此条款约束;r告如果是针对房屋和相关设施所作,其中的“房屋”的范围包括买受凡购哭的本套及其所附着其上的该幢楼房,也包括小区所有房屋,而“相关设旋”的范围,可以参照《商品房销售管理办法》笫十六条第(七)项规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套幕础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”为依据来确定。第二,所作的说明和允诺具体确定。这里的“具体确定”菩求说明和允诺不是抽象、笼统的,并且不存在不同解释可能的,如“高档电梯”、“现代设计,简约风格”、“高级防盗门”等含糊、币明确的描述性语言,就只能被视为要约邀请;就商品席开发规划范围内的房屋厦相关设施所作的说明和允诺应是明确肯定的,是指对开发规划范围内的房屋结构、层高、间距(容积率)、绿地面积(绿化率)等做出了详细描述,有数据说明或在小区平面图上标示具体,叫确并附有详细数据的观明和允诺,如“一万平方米中庭大型广场”、“日本进口三菱电梯”,对房地产开发企业是具有约束力的。第三,对商品房买卖的订立以及房屋价格的确定有重大影响。如果出卖人在销售广告巾所作的是影响强受人购房心理的具体明确的允诺时,应当认定为是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响而构成要约。如果商品房的销售广告和宣传资料所作的说明和允诺符合上述三个条件,即使没有载人商品房买卖合同中,也应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
相关房产法律
中华人民共和国合同法
  第十四条要约是希望和他人汀立合同的意思表示,该意思表示应肖符合f列规定:
  (一)内容具体确定;
  (二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。
  第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目衰、拍卖公告、招标公告、招牌说明书、商业广告等为耍约邀请。
  商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。
    最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件造用法律若干问题的解释
    第三条商品房的销售广告和宣传赞料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定·并对商品房买卖合同的订立眦^奠房屋价格的确定育重大影响的.应当视为要约。该说明和允诺即使来载八商品房买宴合同,/亦血当视为合同内容-当事人违反的,应当承担违约责任。由南京房产律师网www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。
(责任编辑:南京律师)
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