房屋拆迁补偿安置协议和达成协议后拒绝搬迁的法律后果

房屋拆迁补偿安置协议和达成协议后拒绝搬迁的法律后果
【核心提示】
城市房屋拆迁补偿安置协议是指拆迁入与被拆迁人、房屋承租人之间订记的，就被拆迁人的私有房屋硬其附属物进行的拆迁，补偿以及安置可形成的相互间权利义务关系的协议。侨议一旦签订，对拆迁人与被拆迁人、承租人均有法律效力，当被拆迁人不履行搬迁义务时，上诉人可以诉渚法律手段解决争端。
【南京律师精解】
房屋拆迁安置补偿蚺议是在国家公权力的保障和影响下，被拆迁人必须与拆迁人箍订的，被拆迁人没有选择箍与不签的权利，而且房屋拆迁安置补偿协’义往往是拆迁人事先制订好的，以格式合同的形式出现，被拆迁人就合同条款没有与拆迂人讨价还价的能力。基于国家公权力的影响，谴拆迁入与拆迁人无法出于平等的地位，其所签订的拆迁安置补偿协议和一般的民事合同茌性质上也是不同的。关于房屋拆迁妥置补偿协议的性质，不同的学者有不同的观电，有学者认为拆迁安置补偿协议是行政合同，理由足合同的目的是为了社会公共利益，合同巾拆迁人是行使职权或法规授权的行政主体，拆迁权本质上是公权力。有学者认为拆迁安置补偿协议是经济合同，因为拆迁人与被拆迁人在政府宏观调控下自由缔结拆迁合同。还有学者认为拆迁安置补偿协议应届于民事合同，理由是拆迁人与被拆迂人的地位平等，补偿协议的主要内容是拆迁入拆除被拆迁人依法享有所有权的私有房屋，埘被拆迁人给r补偿。我们认为，从本质上讲拆迁安置补偿协议置于民事合同，但是义与-般民事合同存在的诸多区别。拆迁安置补偿西议属于民事合同，原因体现在三方面：第一，从主体t看．拆迁入和被拆迁人都是民事主体，处于平等地位；第二，从内容上看，被拆辽人交付房屋，拆迁人向其支付补偿金，属于民事合同的调整内容；第三，从合同条款的制定看，虽然拆迁人处于优势，但是法律仍然留给被拆迁人选择、寻求救济等权利。但是必须注意到，由于公权山的保障和影响，其与一般的民事合同义具有较多荤别：第一，从形式上讲，拆迁入和被拆迁入是平等的民事主体，但是由于两者实力的悬殊，事实上不可能处于平等地位；第二，在协议的签订上，由于拆迁是获得了行政许可的，被拆迁人没有选择的权利，必须与拆迁人签订协议；第三，在协议内存的决定上，拆迁人处于主导地位．而且协议往往以格式合同的形式出现，被拆迁人讨价还价的余地很小，只享有有限的意思自由。基于被拆迁人在签订拆迁安置补偿出议时处于弱势地位，实际上不能和拆迁人进行平等哳商，进而决定协议条款，因此国家立法冉必要对被拆迁人进行倾斜保护，通过缜密而精确的法律规定．保证拆迁安置补偿协议的平等性，确保被拆迁人的利益不被拆迁入甚至政府侵犯。
    城市私有房屋拆迁补偿安置协议一般应具备以下条款：(1)拆迁人与被拆迁人的基本情况，包括：拆迁人的名称、地址、法人代表；被拆迁人的姓名、住所地、通讯地址、居民身份证号码等。(2)被拆迁房屋的具体情况，包括房屋的产权证号码、房屋的坐落地点、丽积、间数、结构、楼层、质量、装修情况以及附属物和附属设施等等。(3)被拆迁房屋的价值评估。为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，拆征人和被拆迁人双方应当委托具备资质的砰估机构对被拆迁房屋医位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因索结合行业规定进行评估。(4)补偿方式。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房厦产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。条例的这一规定，赋予被拆迁人对其所获得的补偿方式的选择权。体现r西议的私法属性。如果被拆迁人选择货币补偿的方式，则根据上述市场评估结果作为确定赔偿金额的依据。如果是产权调换，同样可以依据评估结果束结清产权调换的差价。(5)房屋拆迁补助费、停业补偿费。根据《城市房雁拆迁管理条例》的规定，拆迁入应当对被拆迁人支付搬迁补助费，如私有房屋是商用的，还须支付停产停业补偿费。(6)临时安置补助费。过渡期限是指在被拆迁人选择产权调换的补偿形式F，拆迁人向被拆迁人提供按协议约定的调换房屋的时间界限，逾期未能向被拆迁人提供调换的房屋，应当自逾期之月起增加临时安置补助费。如果被拆迁人选择产权调换躺补偿力式，在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迂人应当支付临时安置补助费。(7)补偿款给付时间、搬迁期限和房屋交接。补偿款给付时间是指拆迁人向被拆迁人给付拆迁补偿款的期限；搬迁期限是被拆迁人自行搬迁的时间界限；房屋交接是指拆迂人和被拆迁人就被拆迁房屋及其有关权利凭证的交接。(8)违约责任。即指双方当事人违反房屋拆迁补偿协议而依法应当承担的法律后果。就拆迁人而言，主要是指其不能按约定支付补偿敬或者逾期提供产权调换房屋；被拆迁入违约，主要是不按时搬迁交房。承担责任的方式一般情况下均可“选择支付违约金的方式，被拆迁人违约的，违约金可约定从拆迁补偿款中抵扣。
【实务指南】
拆迁矛盾的实质在于利益冲突。拆迁作为一项民事法律行为，应贯彻和体现等价有偿原则。拆迁当事人之所以难以达成补偿安置协议或者达成协议后叉拒绝搬迁，就在于对被拆迁人的补偿不合理、不充分，侵犯了被拆迁人的财产权。而政府的不当干预往往加大丁这种不合理的补偿。
    首先，拆迁补偿的费用和标准偏低。房屋拆迁补偿的核心问题就是如何对拆迁房屋的准确估价，在房屋拆迁中实现等价有偿·保护被拆迁人的合法财产权利。其次，补偿的范围偏小。在拆迁活动中，被拆迁人1J∈失的不仅是房屋及其附属物的所有权，还有房屋及其附属物所有土地的围有土地使用权，但是2001年10月重新修订的《拆迁条例》和各省市制定的实施细则中关于十地使用权补偿问题上，大都继续沿用旧有规定，对土地使用权损失不予补偿。最后，我国房地产评估事务所绝大多数由政府职能部门的下级部门发展而来，在人事、财物等方面仍存在千丝万缕的联系。
    一旦补偿协议订立之后，拆迁人与被拆迁人之间的民事法律关系即刻确讧，两方冈为合同履行产生的争端均应该通过民事途径解决。《拆迁条例》针对被拆迁人在签订西议后拒绝搬迁的情况，规定r两种卜诉几可以寻求救济的方式，即申请仲裁或民事汗讼，这与双力达不成协议的解决方式形成了鲜明的对比。最高人民法院于2005年针对浙高法(2004] 175号《关于双责末达成拆迁补偿安置协议当事人就补偿安置争议向法院起诉，法院能否以民事案件受理的请示》作出了答复：拆迂人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告相当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。
【相关拆迁法律规定】
    城市房屋拆迁管理条例
第十三条拆迁人垮被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过菠方式和过渡期限等事琐，订立拆迁补偿安鹭协议。
拆迁租赁房屋的，拆征人应当与被拆证人，房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
    第十五条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋最租人在搬迁期限内拒绝搬迁，拆迁人可以依法向仲裁委员台申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申晴人民法院先予执行。

(责任编辑：南京律师)

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