拆迁人、被拆迁人、房屋拆迁管理部门和拆迁单位

拆迁人、被拆迁人、房屋拆迁管理部门和拆迁单位
    【核心提示】
拆迁是具有明显社会性的活动，参与此过程形成法律上关联的主体类型足多样的，任何公民、法人及其他组织都有可能成为拆迁法律关系的主体。只要参加了拆迁的实施、管理、裁判话动．独立享有权利并承担义务的人（组织）均是拆迁法律关系的主体，主要包括拆迁人、被拆征人和房屋拆迁管理部门。另外，拆迁作为一项专业性很强的活动，拆迁人往往会委托专门的拆迁单位来实施拆迁，这样做有利于节约成本，提高工作效率。
    【南京律师精解】
拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。一般来说，拆迁人须以获得拆迁许可证作为取{导拆迁资格的标志。拆迁人主要包括以下几类：(1)房地产开发商，即以营利为目的，从事房地产开发和经营的房地产开发企业。房地产开发商是目前城市房屋拆迁中最活跃的拆迁人，它的成立要件往往比～般企业要更严格}(2)经批准可以建房的国家机关、企事业单位。(3)城市建设项目的建设部门。由于城市和水电、交通等大型基础设施公益设施建没的需要，作为使用、管理机构，这些建设项目的建设部门经批准可以成为拆迁入。
    被拆迁人是指是指被拆迁房屋的所有人。依照1991年《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《旧（条例）》）第三条的规定，被拆迁人包括被拆除房屋及其附属物的使用人，显然2001年《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》对《旧（条例）》进行修改后，限缩了被拆迁人的范围。确的学者提出, <拆迁条例》并不符台我同的拆迁活动实际，被拆迁人应当是指因拆迁而影响其居住的人。在很多情况下，房屋所有人并不自己使用房屋，而是将占用、使用权甚至是收益权都给了他人，自己只保留晶终的处分权。因此，为保护使用人的合法权益，城市房屋拆迁有关的法律规定了使用人有获得安置、临时安置补助费、搬迁补助费，停产停业补偿的权利。
    从全国范围来看，建设部负责城市房屋拆迁管理工作，在地方上则由县级人民政府中的各有关部门负责，其中实施监督管理的是房屋拆迁管理部门，有关部门应予配合。从我国目前情况来看，许多拆迁管理部门属于事业单位。大量视野单位代行部分政府职能，造成政府职能行使的混乱，导致行政效率低下以及不同程度的行政性垄断。作为事业单位的拆迁管理部门具有双重职责，即经营职责和管理职责，而这两种职责往往交织在一起被交叉滥用。
    拆迁实施单位足指依法获得《房屋拆迁资格证书}，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。1991年7月建设部第12号令发布了《城市房屋拆迁单位管理规定》（以下简称《拆迁规定》，其中对城市房屋拆垃实旌单位设立、经营和法律责任作出了规定，明确设立房屋拆迁单位必须具备下列条件：(1)有下级主管部门同意组建的批准文件；(2)有明确的名称、组织机构和固定的办公场所；(3)有与承担拆迁业务相适应的自有资金和技术、经济、财务管理人员。
    【实务指南】
近年来，发生在政府、拆迁人和房屋所有人之间的有关房屋拆迁的纠纷不断，有的甚至引发了恶性事故。究其原因，除了在拆迁补偿方式、补偿款数额等方耐存在表面化的问题以外，拆迁人、拆迁管理主体、拆迁实施主体存在相互交叉、重叠、纠缠不清的现状却是产生此种不良状态的蛙深层次的诱凼，针对以上情况，提出认识如下：
    1“拆迁办”的职能交叉问题。“拆迁办”是我国计划经济条件下的产物，大部分“拆迁办”性质上属于事业单位，但发挥拆迁管理和实施拆迁具体工作两大功能，在拆迁过程中常常把行政管理职能和实施拆迁功能混合在一起，导致政企不分，房屋拆迁中出现矛盾后也不易解决。“拆迁办”若既拥有管理权，义从事具体拆迁工作，等于“自己管自己”，违背了正当程序原则，《拆迁条例》第五条第二款规定，县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对奉行政区城内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。按照这～规定，负责拆迁管理的职能足政府部门，其他企事业单位不能主管拆迁工作。显然，“拆迁办”作为拆迁管理部门并无法律依据，同时，也应该严格禁止政府管理部门分化职能，将职收通过所谓“委托”交给“拆迁办”行使。
当然，值得引起注意的问题是，我国部分地^的“拆迁办”实际为政府部门的内设机构或者是独立的机关法人，行使法定的管理职能，所以针对不同的情况还应该区别对待。
2、土地贮备中心能否作为拆迁人，国土资源部通过规范性文件设定土地储备制度的初衷是利用政府资金的优势，采取低价收购、高价出售的方法．运用市场价格杠杆达到平抑土地市场价格的目的。应当说，土地储备的来源包括依法没收的土地、收同已经完成划拨使命的土地、依法收购的土地等。土地储备中心作为拆迁人不具备颁发拆迁许可征的立项批文，所以土地储备巾心无法获得拆迁许可证，也就不能成为拆迁人。
    3“城市建设投资公司”的主体问题。一些城市成立丁“城市建设投资公司”来具体实施城市道路等基础设施建设项目．也有的城市由建|设主管部门设立的市政工程建没单位束具体实施道路等基础设施项目，这就将政府投资的市政工程项目．由企业或者政府部门按建没程序进行，由他们来担当拆迁人，可以使政府处于超脱状态，也有利于房屋拆迁管理部门发挥职能作用。
    4拆迁人自己成立的拆迁公司能甭承担拆迁实施工作。《拆迁条例》第十条规定：“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。”拆迂人往往是房地产开发公司，而开发公司具有从事房屋拆迁的专业人员，并经过当地房屋拆迁管理郭门专业培训利考核，有学者认为，“取得房屋拆迁岗位证书的前提下，县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当许町其寅施本公司的开发建设项目的房屋拆迁工作”但是，由于拆迁人对于自身利益最大化的追求，很难保证在拆迁实施过程中不会左右实施人的决策和行为，最终势必侵害到被拆迁人的利益。所以成立由政府规定市场准人标准并统一监管的、具有独立企业法人地位的专门拆迁机构来负责拆迁实施工作，是破解此题的有效途径。
【相关拆迁法律规定
    城市房屋拆迁管理条例
    第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第五条国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。
县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定．负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第十条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
    房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
    第三十一条拆迁人血当对被拆迁人或者房屋承粗人支付搬迁补助费。
    在过渡期限内，被拆迁^或者房尾承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
    搬迁补助费和临时安置补助赞的标准，由省、自治隧、直辖市人民政府规定。
(责任编辑：南京律师)

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