商品房包销法律关系

开发商将开发的房产由包销人包销，包销人以开发商的名义销售，再由开发商与买受人签订正式的房产买卖合同，在商品房包销中，形成以下三个法律关系，即开发商与包销人、开发商与买受人、包销人与买受人之间的法律关系。
    1．开发商与包销人对外的委托代理法律及内部的附条件买卖关系
    在《商品房司法解释》中，将开发商与包销人之间的关系定位于包销关系，但包销关系是个不具有法律定义的概念。我们倾向于通过商品房包销的阶段性去分析，商品房包销行为不外乎有两个阶段：一是在包销期内，包销人以开发商的名义对外销售房产。二是销售期满后，剩余的房产由包销人按照约定的价格购入。第一个阶段包销人和开发商的关系就是委托代理关系，是包销人以出卖人的名义进行房屋销售，这显然是具有代理的性质。从买受人的角度看，其并不关心包销人和开发商之间的内部利益分配的约定，其只要开发商与自己的买卖行为成立有效即可。认定包销人和开发商的关系就是委托代理关系有利于厘清三方当事人的权利义务，保障在交易中的弱小方买受人的权利，保障交易的安全。但在认识此处的委托代理关系时，应当注意到包销人在销售房屋时，具有定价的自主权，出卖人不得干预。这也正是区别于一般的代理关系之处。第二个阶段是开发商与包销人之间的附条件的买卖关系。可以说，包销的目的并不是包销人要取得商品房的所有权，而是要取得销售的溢价，因此并不需要转移商品房的所有权。这有别于一般的商品房买卖。如果包销人在包销期限内，将全部包销房产出售完毕，其不用购得房产，仅是代理开发商销售，是代理关系。一旦未能在包销期内销售完毕，则要承担自行按照约定的价格买入房产，与开发商之间建立商品房买卖的关系。
    2．开发商与买受人之间的商品房买卖关系。包销的商品房的所有权人为开发商，只有开发商才在法律意义上具有与他人订立商品房买卖合同的主体资格。商品房买卖合同的相对人是开发商与买受人，是在开发商与买受人之间形成商品房的买卖关系。
    3．包销人与买受人之间的法律关系是销售代理人与买受人之间的关系。鉴于包销人的主体限制，包销人与买受人之间不能直接签订买卖合同，但包销人作为开发商与买受人之间重要的一环，对买卖合同的签订作用举足轻重。从签订买卖合同的过程看，包销人的推销房产、草签协议，是签订买卖合同的基础，开发商与买受人签订买卖合同是包销人努力的结果，因此，可以将开发商与买受人看作共同销售房产。
(责任编辑：南京律师)

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