业主陈阿南和王长凤擅自拆除房屋前包沿，敲掉原来屋面，将屋面向后缩进，装上窗户，做阳台进出。2006年5月10日，常州市长安物业服务公司(下称长安物业)向该业主送达整改通知书，告知其因没有向物业管理部门办理相关申请手续、没有得到业主委员会和有关部门的同意,要求该业主在收到通知书后两日内恢复原样。但该业主未按通知书履行,又将其卫生间的部分屋顶拆掉并在卫生间内砌造了隔断墙、建造了不锈钢楼梯,栏杆及铝合金窗户。长安物业认为，业主陈阿南和王长凤的行为破坏了其管理下的房屋的结构、外貌、设计用途、功能和布局，给该幢房屋留下了安全隐患，对其他业主权益造成损害，使物业管理工作难以正常进行。长安物业向法院起诉，要求判令被告陈阿南和王长凤立即将涉事房屋顶楼南侧屋面拆改的部分恢复原状。

 

被告认为, 自己所进行的房屋局部装修是对被告合法购买的私人财产的处分行为，既不影响大楼整体建筑结构，也不侵犯大楼其他住户的任何权益。被告曾于1998年11月12日与武进浩天（集团）房屋开发公司物业管理中心签订了《物业管理委托合同》，该合同第五条第六款约定，在本小区范围内不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等，不得对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭建。不过该协议早已被解除,被告并未与现在的长安物业服务公司签订有关房屋拆改、装修的任何有关协议。安居小区业主委员会与长安物业签订的物业服务合同只规定了长安物业负责房屋建筑共用部位的维修、养护，并未规定业主不能对合法所有的私人房屋在不危害公共利益前提下的正常改建和装修。

 

判决

法院对本案审理后认为：武进浩天（集团）房屋开发公司物业管理中心与王长凤于1998年11月12日签订《物业管理委托合同》。2003年7月22日，安居新村业主委员会与长安物业签订了为期三年的（自2003年7月22日起至2006年7月22日）新的《物业管理委托合同》，在该合同的附件一物业构成目录中明确标明了包括两被告居住的安居新村28幢在内的8幢住宅楼为委托管理的物业。该合同约定，长安物业接替武进浩天（集团）房屋开发公司物业管理中心成为物业管理合同的当事人。该合同约定由长安物业负责房屋建筑共用部位的维修、养护，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。该合同是双方的真实意思表示，合同的内容不违反我国法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，对合同双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。现两被告的自行拆改屋顶、擅自装潢的行为违反了长安物业与业主委员会在物业管理合同中的约定。诉讼中，被告未提交证据以证实其进行的房屋拆改行为经过房屋行政主管部门审批核准。原告长安物业要求两被告将涉事房屋顶楼南侧屋面拆改的部分恢复原状的诉讼请求理由正当，法院予以支持。依照《民事诉讼法》第一百三十条、第六十四条、《民法通则》第一百零六条第一款的规定，判决业主陈阿南和王长凤于判决发生法律效力之日起二十日内将涉事房屋顶楼南侧屋面拆改的部分恢复原状。

 

评析

本案是小区业主私自搭建引起的物业管理纠纷。业主为了自己生活上的便利，在建筑物的共用房顶部位搭建阳台，物业管理公司认为危及公共安全，妨碍了小区的整体美观，要求业主拆除，双方由此发生纠纷。在物业共用部位（如屋面）搭建雨篷、养鸽棚、观景台或在公用位置设置杂物架等，既给物业管理公司维修、管理工作造成了妨碍，也侵害了其他业主的公共利益。业主私自拆改公用建筑部位虽然各物业管理规定都有要求予以禁止，但由于有的物业服务合同及业主公约对此未明确具体规定，因而给法院判令业主拆除，恢复原状带来一定困难。

 

本案的争议焦点是如何认定前期物业管理合同的效力和物业管理的内容。由于物业公司的变更使物业管理合同协议内容发生变更，物业公司与业主之间的权利义务关系也相应发生改变，前期物业管理公司与业主签订协议的权利义务是否自然由变更后的物业管理公司承接。笔者做如下分析：

 

1、物业合同当事人的变更。小区前期物业管理合同的当事人是开发商与物业管理企业。当开发商将物业或部分物业售出后,由房地产开发商与购房者签订一个内容和前期物业管理合同一样的“前期物业管理服务协议”,从而使购房者成为前期物业管理合同的当事人。这种情况是物业企业未变更，而物业的所有人发生变更，由于物业管理的一方当事人发生了变更（部分变更），物业合同关系发生变更。但此时物业管理合同的协议内容不因当事人的改变而改变，成为两个具有相同内容但却彼此独立的合同。当成立业主委员会后，不是单个业主与物业公司签订协议，而是业主委员会与其所重新选择的物业管理公司签订合同，由物业管理公司对物业进行有偿管理服务。合同的一方是业主委员会,代表所有业主；另一方是物业管理公司。业主委员会是委托方,物业管理公司是受托方。此时不仅合同当事人发生变更（由单个业主变为业主委员会），合同的内容也可能发生重大变化，这样的合同实际上应是一个全新的合同。

 

2、前期物业管理合同的解除。《物业管理条例》第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限，但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”可见,业主委员会是可以通过缔结新的物业管理合同来解除前期物业管理合同的,这实际上是对前期物业管理合同的一种法定解除。物业管理服务合同一旦签订,前期物业管理合同与物业买卖合同中物业管理服务协议同时终止。业主委员会可以选择新的物业管理企业，也可以沿用原来具有物业管理资格的物业管理企业。但无论何种情况，相互之间的权利义务必须通过合同重新约定。业主委员会与其所选择的物业公司达成的协议对全体业主有效，单个业主不能以自己没有直接与物业管理公司签订合同为由拒绝接受合同的约束，依法成立的业主委员会有权代表业主与物业管理企业签订物业管理服务合同,这种依法签订的物业管理服务合同对每个业主都具有法律效力。

 

3、一般物业管理合同的解除。物业管理合同的解除是指物业管理合同的当事人在具有法律效力的合同未全部履行之前,终止该合同的效力。依据《合同法》规定,合同的解除有约定解除和法定解除两种情形。约定解除物业管理合同有两种情况:一是在物业管理合同中有解除权条款约定的,当解除物业管理合同的条件成熟时,解除权人就可以解除物业管理合同；二是在物业管理合同中虽没有约定解除条款的,在物业管理合同履行过程中经合同当事人协商一致时,也可以解除物业管理合同。法定解除通常是指在不可抗力、对方预期违约不履行主要合同义务、迟延履行主要合同义务、根本违约不能实现合同目的等情形下,当事人可以解除合同。由于物业管理需要相对的持续性和稳定性，所以合同双方当事人都不应享有合同的任意解除权。需要注意的是，物业管理公司不得将物业管理合同的整体利益和整体责任转让给其他企业法人、个人或经济组织。《物业管理条例》第四十条规定:“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”。只可以将部分专项业务委托给专业性服务企业，这种委托需否征得业主一方当事人的许可,法律未有明确规定。原物业管理企业由于不得将物业区域内的全部物业管理一并委托给新的物业企业,意味着原物业管理企业与业主委员会并不脱离合同关系,受托物业公司取得的是物业管理经营权,而非物业管理权,物业管理公司必须依据合同实施物业管理。

 

4、一般物业管理合同内容的变更。物业管理合同是合同当事人双方协商一致而成立的,无双方重新约定或法定情形，合同内容是不能变更的,但如果双方通过协商一致的方法也可以变更物业管理合同内容。需要强调的是这个协商一致是订立物业管理合同的当事人的协商,而不是任何单个业主与物业公司的直接协商。业主要参与物业管理合同变更的协商,前提条件是必须要通过业主大会形成代表大多数业主意志的业主大会决议,然后在业主大会决议的基础上由业主委员会这个代表机构来与物业管理企业进行协商。

 

5、物业管理合同解除或变更的效力。物业管理合同是继续性合同，其解除原则上没有溯及力。但根据《物业管理条例》规定,业主、开发商将合同权利义务全部或部分转让给第三人后,并不能完全退出合同关系,而是与第三人形成连带关系。这就表明，开发商与物业公司以及单个业主与物管之间签订的物业管理合同解除后,相关当事人仍保留合同关系。这主要是因为有关建筑物的使用、维护、修理、保险和管理,及其加固、拆毁和重建方面的约定，抛开开发商可能无法完全确定权利义务关系。因此，笔者认为，有关该方面的协议内容，不可约定，建议通过法律规定明确，当小区建筑被分成若干单位并由若干业主分别独占时,不管物业管理合同是否解除，也不管房地产如何在不同的业主之间移转,初次物业管理合同该方面的约定都有法律效力，其效力可直接及于购房人、承租人等第三人。

 

6、物业管理合同解除与变更应注意的问题。物业管理合同解除或变更后，要依据特定的程序妥善交接和告之。（1）签订物业管理合同或变更物业管理合同应明确约定物业服务事项，不应简单采用统一的格式合同,约定的合同条款宜细不宜粗。如物业管理服务的项目应逐项写清,服务的内容应具体、详细,服务的质量标准应有明确约定等。特别不能遗漏违约责任项目。（2）明确约定被解除的前期物业管理合同和前期物业管理服务协议的效力。依照现行法律规定，避免使用“承接全部权利义务”的条款。（3）遵照解除或变更合同的程序。物业管理合同的解除和内容变更必须由业主委员会与物业管理企业进行协商。业主委员会应通过业主大会反映大多数业主意见。还必须严格按照物业管理合同成立生效的手续履行相应的登记或备案制度的手续。（4）妥善交接。原来的物业管理企业应妥善地向业主大会选聘的新的物业管理企业做好物业管理的交接工作,当事人应将保管的建筑竣工图、设施设备的技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业档案资料移交。（5）告之。物业合同变更，业主委员会应将所改变的合同内容明确告之每个业主。