房屋未竣工验收或竣工验收不合格的交付问题

（一）概述
    《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”建筑法第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第16条和第58条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，建设单位违反条例规定，未组织竣工验收或者验收不合格，擅自交付使用的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款造成损失的，依法承担赔偿责任。《深圳经济特区建设工程质量条例》和《深圳经济特区房地产转让条例》对工程竣工验收也同样作了明确规定。其中前者第45条和第53条规定，未经验收或者验收不合格的工程，不得交付使用；建设单位违反规定，擅自使用未经验收或者验收不合格工程的，责令其停止使用，并处5万元以上10万元以下罚款。后者第20条和第64条规定，预售房地产的，当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收合格之后；房地产开发商违反规定，在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效，主管机关可以对开发商予以警告或处以转让价款10 010的罚款，情节严重的，给予不予资质年审
或吊销房地产开发资质证的处罚。
    法律、法规如此规定的目的，是希望通过工程建设过程中竣工验收这最后一道环节，防止不合格工程流人社会，给用户和其他人的生命与财产造成损害。
    （二）房屋买卖中提前交付业主接受的情形
    如果出卖人在商品房不具备交付使用条件，即尚未竣工验收或竣工验收不合格的情况下，先行实际交付买受人使用的，买受人能否主张违约金的问题，对此有四种观点：第一种观点是绝对免责说，即违约金应当自当事人约定的最后交房日期起计算至实际交付使用时止，对于实际交付使用时起至具备交付使用条件时止，按钱不起息，房不起租的原则相互折抵，不再计算违约金。第二种观点是分别处理说，即违约金应当自当事人约定的最后交房日期起计算至具备交付使用条件时止，而预售方可以对实际交付使用时起至具备交付使用条件时的房屋使用费提起反诉或者另案起诉，但房屋使用费的数额大于违约金的数额时，以违约金的数额为限。第三种观点是不能免责说，即违约金应当自当事人约定的最后交房日期起计算至具备交付使用条件时止，预售方自实际交房时止至具备交付使用条件时的违约金不能以任何方式加以免除。第四种观点是相对免责说，即在特殊情况下，如预购方明知商品房不完全具备交付使用条件，但具备基本使用功能的情况下，仍然办理人户手续，并得到合理补偿的，可以免除预售方的违约金，否则不能免除预售方的违约金。第四种观点相对免责说更符合法律精神和利于纠纷的解决，理由是：第一，绝对免责说显然将助长预售方在预售商品房不具备交付使用条件的情况下违法交房，不利于维护房地产市场的规范化和法制化。第二，分别处理说看似公允，但从实体上看与免责说的不良后果相差无几，而从程序上看更显烦琐。第三，不能免责说有利于遏制预售方违法交房的情况，但不足之处在于在预购方明知不具备交付使用条件的情况下仍然入住，既可以使用房屋，又可以主张该段时间的违约金，不符合公平原则。第四，相对免责说充分考虑到了预售方和预购方的混合过错、预购方得益情况、人住预购方和未人住预购方差别处理、尊重当事人的意思表示、减少诉讼等因素，更符合公平和效率原则。

(责任编辑：南京律师)

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