房屋交付存在质量问题的类型

房屋交付存在质量问题的类型
    （一）概述
    《商品房司法解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”该条以商品房质量问题是否严重影响正常居住使用为标准，将商品房质量问题分为两类：一般质量问题和严重影响正常居住的商品房质量问题。所称的房屋质量问题包括以下范围：(1)屋面防水工程；(2)其他土建工程，一般包括地面、楼面工程，门窗工程等；(3)电气管线、上下水管线的安装工程；(4)供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空
调设备等安装工程。
    一般质量问题，出卖人应当在保修期内承担修复责任。所谓修复责任，是指商品房出卖人对交付使用的商品房的质量瑕疵进行修理并达到质量要求的责任。该解释使用了“修复责任”这一概念，与《商品房销售管理办法》第33条中的“保修责任”在内容上侧重点有所不同。“修复”一词重在强调修理的结果，“保修”一词强调了出卖人的作为义务：修理，对修理的结果似乎并没有进行明确的规定。关于保修期以及保修范围问题，根据建设部《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的商品房质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”关于“最低保修期限”，建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条第3项规定：“正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。”最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第13条还规定，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
    严重影响正常居住的商品房质量问题，有关法律法规并没有作出规定。我们认为，首先，应当对“正常居住使用”概念进行合理界定，但该概念不是一个可操作性较强的技术概念，更多地存在于人们的生活观念中，需要法官结合不同的案情以及生活经验予以正确认定。其次，从可否修复的角度考察，可以修复的，不能认为是商品房质量问题严重影响正常居住；经反复修理不能修复的，可以认为该瑕疵对商品房的正常使用功能产生了（严重）影响。因商品房质量问题严重影响正常居住使用的，买受人享有合同解除权，并可以请求赔偿损失。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第12条规定：“因商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，商品房主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”主体质量纠纷时，应注意案件建设项目是否符合建筑法规定的竣工交付使用的要求，概括来说是以下几点：第一，完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；第二，工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等；第三，符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容，有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料；第四，有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告；第五，有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等；第六，有工程施工单位签署的工程质量保修书；第七，已办理工程竣工交付使用的有关手续。
    （二）房屋质量问题的分类
    《商品房司法解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”据此，以商品房是否已经交付为标准，商品房质量问题可以分为房屋主体质量不合格和房屋质量瑕疵两大类型。
    就房屋主体质量而言，只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，未经验收或不合格的，不得交付使用。如果没有经过竣工验收的建设工程交付使用的，开发商就违反了法律的强制性规定，开发商理应向买受人承担房屋质量责任，买受人也因此可以拒收房屋。
    从房屋质量瑕疵的角度来看，开发商作为房屋的实际销售单位，理应保证所交付的房屋符合合同中约定质量要求，这种义务在民法理论上被称为瑕疵担保义务。但是，对于交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，除非买受人能够证明并说服审理法官接受“严重影响居住”，买受人不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付这样质量瑕疵的房屋就无须承担责任，开发商对于交付质量瑕疵的
房屋，应承担维修、更换、重作等违约责任，对于因此给买受人造成损失的，还须向买受人赔偿损失。
    2004年1月30日实施的《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》（以下简称《意见》）中对有关房屋的质量责任和保修责任做了进一步说明。《意见》规定，建设单位（含开发企业）是住宅工程质量的第一责任者，要对建设工程质量全面负责。商品房在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修而导致房屋使用功能受到影响或因主体结构质量不合格给买受人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。买受人认为房屋主体质量不合格的，可以向《住宅质
量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验。经核验确属主体质量不合格的，买受人有权退房。对于保修期内发生的住宅工程质量投诉由开发商负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题，暂时无法落实责任人的，开发商应先行解决，待质量问题原因查明后由责任方承担相关费用。
    从以上分析可以看出，如果是经验收合格的房屋，除非达到“严重影响居住”的条件，否则买方一般是不能拒收房屋的。
    1．对于出卖人交付不合格房屋即房屋质量存在问题的，买受人可采取的救济措施
    (1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的可行性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
    (2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
    (3)要求支付违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
    值得一提的是，违约责任与侵权责任的竞合，当事人如何行使赔偿请求权。合同法第122条明确规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责任。”这一条其实是违约责任与侵权责任的竞合问题。在此应注意：
    (1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
    (2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
    (3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其故意或重大过失的侵权责任的承担，在此情况下，受害人享有两种权利。
    2．处理质量存在瑕疵的房屋应注意的事项
    (1)对比较明显的或者已知的质量瑕疵的处理上，应注意买受人是否尽了其注意义务。因为买受人在接受房屋时，一般对其质量会进行必要的检验，这也是买受人的注意义务，对于一般验收能够发现的显而易见的瑕疵，买受人应在接受时提出。在取得房屋后，买受人发现的明显的房屋质量瑕疵的，若无其他特别规定，出卖人可不负责任，应由买受人负责维修。出卖人在订立合同时已明确告知买受人房屋存有质量瑕疵的，出卖人对此也不再负有任何责任，但有特别规定的除外。
． (2)对隐蔽质量瑕疵的处理。对采取通常方式一时难以察觉，须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的，买受人及时向出卖人提出的，出卖人应当承担责任。对于质量瑕疵程度较轻的，出卖人应负责维修，或者适当减少房屋价金。对于房屋质量问题较重，甚至不能使用的，买受人可解除合同，因此给买受人造成的财产及人身损失，出卖人应予赔偿。
    (3)对隐瞒质量瑕疵的处理。出卖人已知而故意隐瞒的较严重的房屋质量瑕疵，出卖人对此应承担相应的民事责任。我国合同法第150~ 155条对瑕疵担保义务作了详细的规定。在标的物存在瑕疵时，出卖人负有瑕疵担保义务，买受人享有瑕疵担保请求权。
    关于处理商品房质量纠纷应注意的问题，除上述已经论及的部分外，尚有许多问题亟待探讨和解决，如目前存有众多项目公司，一旦开发完毕，公司就予以注销，其法律责任由谁承担；房屋质量存有问题须安装、修复时，相邻关系产生的债权债务应如何妥善处理等法律问题。
(责任编辑：南京律师)

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