我国法律、法规关于商品房交付的相关规定

关于建筑工程的竣工交付，我国建筑法第61条对此做出了明确规定：
“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”1998年9月1日实施的消防法第10条规定了消防强制验收制度，“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或验收不合格的，不得投入使用”。环境保护法第26条则规定了环保强制验收制度。以上三点是房屋交付的底线。由此可见，依照相关法律、法规的规定，作为建筑工程的商品房，其交付至少要具备法定的“经竣工验收合格”这一条件，房地产未经验收合格不得交付使用。
    《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”1998年7月20日，国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第17条第1款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该规定明确组织验收的主体为房地产开发主管部门。但此后我国改革了竣工验收制度，2000年1月30日，国务院发布的《建设工程质量管理条例》作为建筑法和合同法的配套行政法规开始施行。《建筑工程质量管理条例》第16条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、
建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单
位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程
经验收合格的，方可交付使用。”该条款进一步对合同法第279条进行了阐述，从而使《建筑法》中未能明确的验收主体最终认定为建设单位。
    《商品房销售管理办法》第7条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：“（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期……”第32条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”第30条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”
    建设部于2000年4月7日发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。”第5条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书。
(责任编辑：南京律师)

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