包销人在开发商与买受人的买卖合同中应承担的责任

在实务中，包销人往往会作为买卖合同的第三方在买卖合同上签字。因受到不动产交易特殊性的限制，此时包销人的身份，既不是出卖人，也不是共同出卖人，而是中间人。但是，如果在商品房买卖合同中三方的实体权利与义务有明确约定的，只要该约定不与法律法规、司法解释相抵触，那么，应当从尊重当事人的意思自治出发，按照约定的权利与义务来确定各方的诉讼地位。
    对购房人而言，其履行的是买卖合同，按照合同的相对性原则，交款义务相对的是向开发商履行，因此，相应承担责任的主体必然也是开发商。但如果包销人参与到开发商与买受人的买卖合同中，并作为买卖合同的一方在合同上签字，则意味着三方在合同中约定一旦因买卖合同与买受人发生纠纷，所产生的责任由谁来承担的问题。《商品房司法解释》第22条对此有明确规定： “出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。”
    一般地说，在商品房买卖合同中，三方对于自己应承担的实体权利义务，主要有以下三方面的约定：
    1．如开发商违约，由其承担全部责任。当买受人权利受到侵害时，买受人应将开发商作为被告提起诉讼，无须通知包销人作为第三人参加诉讼。该约定实际上免除了包销人的责任。但是否应参加到诉讼中，应由法院决定。包销人在参与诉讼的情况下，法院也不能判定包销人承担责任。
    2．如开发商违约，由包销人承担责任。根据最高人民法院民事审判一庭的观点，如果合同履行过程中，买受人的合同权利确实受到侵害，那么，买受人应将开发商与包销人作为共同被告。如果只是将包销人作为被告，则会被法院以被告主体资格不符合而驳回，或者法院应将开发商追加为共同被告。
    3．如因开发商违约，由开发商与包销人共同承担责任。当事人间的这种约定，体现了并存的债务承担原理。此时，买受人应将开发商和包销人作为共同被告提起诉讼。根据最高人民法院民事审判一庭的观点，如果买受人只将开发商作为被告提起诉讼，人民法院应将包销人追加为共同被告，判定开发商与包销人承担连带责任。
(责任编辑：南京律师)

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