案例简介：开发商遇不可抗力延期交房业主欲解约

 原告诉称，2010年8月27日，原告与被告签订商品房预售合同一份，约定被告向原告购买位于嘉定区X房屋；原告应于2011年12月30日前将房屋交付给被告，因不可抗力情形除外；若逾期交房超过30天被告有权单方面解除合同，原告对被告行使单方面解除合同权利时若对解除效力有异议的，应于接到解除通知之日起45日内向相关机构提起诉讼确认解除效力等。合同履行期间，原告因公安部消防局及上海市消防局相关文件要求，临时更换了建筑使用的保温材料致工程延期。2012年1月29日和2月7日，原告两次向被告发出交房通知书。2月2日，被告向原告发出退房申请函，表示原告逾期交房超过32天，故要求解除合同，若双方能就补偿达成一致的，则可以撤销退房要求。原告认为，原告系因执行政府政策临时调换保温材料导致工程工期延误，故原告延期交房系不可抗力引起，被告单方解除合同无事实和法律依据。据此，原告请求判令：确认被告于2012年2月2日解除原、被告间签订的商品房预售合同的行为无效。

 被告辩称，原告关于逾期交房的原因从未向被告说明，未履行告知义务。被告认为因不可抗力导致延期交房的说法不成立，按照合同约定，原告逾期交房已达到被告单方面解除合同的条件，原告应承担违约责任。故要求驳回原告的诉讼请求。

法院判决：遇不可抗力允许合理时间内延期交付

法院认为，本案原告因不可抗力导致迟延履行交房义务。判决如下：被告于2012年2月2日解除与原告签订的上海市商品房预售合同的行为无效。

律师说法：开发商遇不可抗力延期交房业主可以解除合同吗？

首先，本案主要争议是被告行使合同解除权的条件是否成就。合同约定，原告逾期交房超过30天，被告可以解除合同；另约定原告除不可抗力外应按照约定时间交付房屋，如为配合、执行政府行为等原因导致延期交付房屋的，原告不承担违约责任。根据上述约定，如原告延期交房是因不可抗力引起的，则被告无权解除合同。

其次，关于不可抗力的问题，原、被告在订立合同以后，在涉案房屋所在的建设工程施工过程中，国家消防部门颁布新政策对建筑保温材料的要求提高了标准，要求有关部门和建设单位必须严格执行，故该政府行为是当事人在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的原因，属于法律规定和合同约定的不可抗力范围。原告为执行新规定，变更设计、采购符合要求的建筑保温材料后恢复对建筑工程施工，这一过程必然会导致施工工期的延长，影响工程的交付及房屋的交付。原告延期交房的时间离合同约定的交房时间超过一个多月，根据对上述客观情况的综合判断，法院认定原告延期交房在合理的时间范围内，并不影响当事人合同目的的实现。

 综上，原告因不可抗力因素导致迟延履行交房义务，根据法律规定和合同约定，被告解除合同的条件尚未成就，其提出解除合同的行为无效，合同应当继续履行。

法律依据：

1、《合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

2、《合同法》第九十四条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；

3、《合同法》第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

4、《合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

南京合同律师发布