裁判要旨

一方当事人履行合同过程中存在违约行为，但并不必然导致另一方当事人享有合同解除权。只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，另一方当事人才享有法定解除权。反之，其解除合同的诉讼请求将不被支持。

 

 

案情简介

一、2002年12月23日，物价局与房产公司签订《商品房买卖合同》和《补充条款》，约定物价局购买房产公司东后小河3．09亩土地上除同兴大厦地下室，地面一、二层处所有建筑和3．09亩土地使用权，总价值 1780万元，3．09亩土地时权转让过户物价局。房产公司已于1999年6月21日取得了该合同项下2061．5平方米土地的《国有土地使用权证》。合同签订后，物价局累计付款1500万元。

二、2003年2月26日，房产公司将大楼3至8层《房屋所有权证》给了物价局。2004年5月，房产公司将附属小二楼租给了街道办事处开设门诊。2004年9月28日，房产公司表示物价局尚欠280万元未付，只移交办公主楼3至8层，附属小二楼及其他附属物未交付。

三、2004年12月15日，物价局因房产公司不能交付房屋及附属设施和办理产权过户手续，给其造成巨大损失，向山西省高院起诉，请求判令解除《商品房买卖合同》及《补充条款》，房产公司退还购房款1500万元，并赔偿经济损失。

四、一审判决双方依约履行各自义务，房产公司将附属小楼、平房及相关的一切手续交付物价局，因其未交付附属设施，并将小二楼租给他人的违约行为向物价局赔偿80万元，与剩余购房款抵销后，物价局支付200万元。物价局不服一审判决，向最高人民法院上诉，二审判决维持原判，驳回上诉。

 

 

败诉原因

我国《合同法》第94条规定：“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。”诉讼前，房产公司已将办公楼3至8层《房屋所有权证》交付物价局，仅在向物价局交付剩余房屋问题上存在违约，且房产公司在诉讼中取得了剩余房屋的权属证明，双方办理土地使用权及房屋产权变更过户已不存在法律上的障碍。房产公司的违约行为并未达到致使双方不能实现合同订立目的的程度，没有根本性违约，因此，物价局不享有法定解除权。从鼓励交易及财产的有效利用方面考虑，法院判决《开发协议》、《商品房买卖合同》及《补充条款》有效，双方继续履行。

 

 

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

在认定当事人一方是否构成根本性违约，是否足以导致双方订立的合同目的不能实现的问题上，法院所遵循的基本思路是：合同一方当事人只有不履行主要义务，足以导致双方不能实现合同目的，构成根本性违约，另一方当事人才能行使法定解除权。当合同一方当事人仅仅是部分违约时，另一方当事人应通过要求违约方承担违约责任或者实际履行、赔偿损失等补救措施维护自己的利益。