未办理房产证的购房合同依然有效

2010年，乙在开发商处购买了商品房一套，合同已经当地房产交易中心备案登记，但尚未办理房产证。后乙与甲签订了一份购房合同，约定：乙将房屋转让给甲，价格为85000元，甲于合同签订当日支付购房定金25000元，一个月后再付25000元，余款35000元办理银行按揭。合同还约定，自合同签订之日起，若乙中途反悔，乙除应退还购房定金外，还需向甲赔偿25000元；若甲中途反悔，或者逾期支付购房款，乙可根据合同法规定的定金罚则将甲所支付的定金抵作违约金，不予退还。后因乙反悔，不愿继续履行合同并交付房屋，甲向法院起诉，要求乙继续履行合同，协助甲办理房屋过户手续并依照约定交付房屋。乙辩称，房屋需要具备产权证和土地证方能办理过户登记。出卖的房屋未办理房产证就转让，违反有关强制性规定，双方签订的合同无效。法院依法审理本案后，判决支持原告甲的诉讼请求，判决乙须继续履行合同，交付房屋或者赔偿甲违约金25000元并返还购房定金。
笔者南京合同律师许光律师认为，双方签订的购房协议系双方自由意志的体现，未违反法律法规的强制性规定，应为有效。《房地产管理法》“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的规定，是指没有领取房产证等证书的房地产，不能产生法律上权属转移的效果，并非指此类房屋一类不得交易，或其交易契约一律无效。众所周知，双方签订房屋买卖合同，是为了明确双方的权利义务关系，确定房屋产权转移、价款交付、违约罚则等相关条款，保障双方权益。房屋买卖合同签订之后，买受人才会向出卖人支付价款，出卖人应配合买受人到房地产管理机构办理房产过户登记手续。由此可知，在房屋买卖关系中，签订该房屋买卖合同是因，完成房产过户是果。认为必须有房产权属证书才能签订买卖合同，无异于因果倒置。况且，我国目前大量存在期房交易，期房交易签订合同时，期房甚至还未开工建设或者正处于建设期间，不可能存在房产权属证书，如果认为未取得房产权属证书，签订的房屋买卖合同一律无效，那么开放商就可以以此为理由申请取消与购房人之间的合同，这显然是十分可怕的。
我国《物权法》第15条明确规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”卖方应在取得物权登记后协助买方办理过户手续，中途反悔的，法院可以判决继续履行或承担违约责任。

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(责任编辑：南京律师)

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