房地产抵押合同当事人

  南京专业房产律师提醒
房地产抵押合同的当事人就是房地产抵押法律关系的当事人，包括抵押人与抵押极人。提供担保财产的债务人或第三人称为抵押人；亭有抵押权的债权人称为抵押权人。当事人问题对于房地产抵押合同的效力影响极大，因此须正确界定抵押合同的当事人。
    南京房产律师精解
房地产抵押合同的当事人，分别是抵押人与抵押权人。
1．抵押人，是指在自己的房地产上设定抵押权而为自己或者他人的债务提供担保的人。(1)抵押人可以是债务人自己，电可以是债务人以外的第三人。但债务人以其自自身的房地产作为抵押时，则设立抵押权的物权行为（即抵押合同）的当事人与债权行为（即被担保的债权债权关系）的当事人是～致的。而在第三人提供其自身的房地产为债势人的债务作抵押担保时，抵押合同与借贷关系的当事人不一致，抵押人为债务人之外的第三人。(2)抵押人既可以是自然人，也可以是非自然人（包括法人与非法人团体）。(3)抵押人可以足本人，也可以是代理人。(4)抵押人必须对抵押物享有所有权或者处分权。由于抵押合同属于物7权行为，产生物权变动的法律效力，因此要求抵押人必须享有抵押物的所有权或者处分权。
2．抵押权人，是指接受抵押人提供抵押担保合同的另一方当事人，亦即债权人。(1)抵押权人是按照抵押合同的约定，从而取得抵押权的。按照我国《担保法》的规定，非债权人不能成为抵押权人。(2)抵押权人既可以是自然人，也可以是非自然人，包括法人与非法人团体。除完全民事行为能力人、限制行为能力人可以成为抵押权人之外，无民事行为能力人也可成为抵押权人。其理由是：《民法通则意见*第六条规定，无民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力为由，主张以上行为无效。该条规定中所谓的“奖励、赠与、报酬”指的是纯粹受益，不负义务并且不损害他人的情形。既然无民事行为能力人可以接受具有纯粹受益性质的赠与，而赠与作为一种合同之债t自然可以由赠与人设定抵押担保，从而使接受赠与的无民事行为能力人因此成为抵押权人。
房产律师实务指南
    1．实践中应注意第三人违反与债务人的约定拒绝提供抵押担保时的法律责任。债务人之外的第三人为债务人的债务提供抵押担保通常是有一定原因的，比如，存在单纯的感情或者存在某种绚定如委托合同。第三人仪出于感情因素而答应为债务人提供抵押担保后又反悔的，显然不属于法律的调整范围。但问题是，如果第三人与债务人约定为其债务提供房地产抵押担保，但事后叉反悔（如拒绝与债权人签订抵押合同）时应该如果处理？此时债务人可以基于约定耍求第三人承担违约责任，这一点不存在问题。存在疑问的是：当债权人与第三人签订了房地产抵押合同，但是因第三人拒绝办理登记而导致抵押合同无法生效时，第三人
是否应承担损害赔偿责任？对此，应该区分不同的情况处理：(1)如果债务人有足够的财产可供清偿债务或者提供r其他的债务担保，债权人的债权获得圆满实现，则债权人并未因第三人拒绝办理登记而遭受损失，故物权请求第三人承担损害赔偿责任。(2)若第三人拒绝办理登记的行为，导致债权人的债权嗣后无法实现，当构成欺诈行为时，可依据《担保法司法解释》第五十六条第二款的规定：由第三人承担损。占赔偿责任。
    2必须明确自然人作为抵押人的限制条件：抵押人是自然人时．该自然人应符合《民法通则》以及《合同法》对民事行为能力的要求。根据《民法通则》第十一条、第十二条、第十二条第五十五条第一项及《合同法》第九条的规定，抵押八通常应具备完全民事行为能力。限制民事行为能力人只可以进行与他的年龄智力姐适应的民事活动《民法通则》第十二条、《合同法》第四r-L条）．其他民事活动由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的问意。收据《民法通则意见》第_条规定；卜周岁以上的术成年人进行的民事活动是否与其年龄智力状况相适应，可以从行为与本人生恬相关联的程度本人的智力能旮理解其行为，并
预见相应的行为后粜，以致行为标的数额等方面认定。因此，对于限制民事行为能力人是否能够成为抵押人应根据案件具体情况加以分析。至于兀民事行为能力人则不能成为抵押人。
3必须注意代理人代箍房地产抵押合同的问题。代理人代订房地产柢押合同，必须有被代理人即财产所有人的委托授权，所签合同的抵押人为被代理人，抵押合同有效。实践中，如果代理人受委托人以自己的名义订立抵押合肘，如果确认其效力哪？这里有两种情形：如果代理人受财产所有人委托时，实际上已经取得对某项财产设定抵押肿处分权，该抵押合同应属有效，反之，如粜代理人对被代理人的财产只有管理权而尤处分权，该代理人不能成为抵押合同的当事人，所以抵押合同亦无效。
4应当注意抵押权人是否必须为债权人的问题。根据《担保法》对抵押权从属性的严格规定，一般情况下，抵押权人就是债权人。但是也有例外：存最高额抵押中，由于抵押极的设定旨在担保一定期问内连续发生的债权，因此在该债权尚未发生前，显然只存在抵押人与抵押权人而无债权人，这时抵押权人并非债权人。
相关房产法律规定
中华人民共和国担保法
第三十三条本法所蒋抵押，是指1贵务人或者第三人车转移对本法第十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照率法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价教优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人．境挫人为抵押权人·提供担保的财产为抵押物。
城市房地产抵押管理办法
第三条本办法所称房地产抵押．屉指抵押^以其台j击的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权饭法以抵押的房地产拍卖所得的价载忱先受偿。
奉办法所称抵押人·是指将依法取得的房地产提供蛤抵押投入，作为率人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
奉办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为惯务^睫行债务担保的公民，法人或者其他组织。
本办法所称顶胸商品房贷款抵押．是指昀房人在支付首期规定的房价款后．由贷款银行代其支付其余的购房教，将所胸商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
    本办法所称在建工程抵押．是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土她使用权连同在建工程的投入资产·以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

(责任编辑：南京律师)

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