房地产抵押物的范围

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房地产抵押物，是指抵押人以不移转占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的那些房地产。抵押人须就抵押的房地产享有处分权。房地产抵押物的范同包括：房屋，土地使用权，商品预售房和在建工程。
    南京房产律师精解
    房地产抵押物的范围包括：房屋，土地使用权，商品预售房和在建工程。
    1．房屋：房屋是一娄重要的不动产，其价值较大且较为稳定，现代社会房屋交易的便捷性导致房屋交易的流通性增强。因此，为r降低风险，充分实现抵押权人的债权，以房屋作为抵押物则成为债的担保的一种通行的做法。依据《物权法》第一百八十条的规定，债务人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物都可以设定抵押。
    2土地使用权：由于我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制，城市的土地属国家所有，而农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。因此，土地的所有权不能抵押和转让，但是土地国有和集体所有的土地使用权却可以依法抵押、转让。(1)我国的国有土地使用权实行有偿出让和无偿划拨制度。土地使用权出让，是指国家作为土地所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。因此，以出让方式获得的国有土地使用权可以用来设定抵押；对于国家无偿划拨的土地使用权也可以设定抵押，但依据《城市房地产管理法》第五十条的规定，债务人不能履行到期债务．抵押权人实现抵押权时，应当用土地使用权变价后的价款补缴土地使用权出让金后才能优先受偿。(2)根据《担保法》第三十四条、第三t六条和第三十七条的规定，集体土地使用权可以在下面两种情况下设定抵押：一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒淘、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以设定抵押，二是以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。除了上述两种可以设定抵押的情形外，耕地、宅基地，自留地、自留山等集体所有的土地使用权均不得抵押。由此可以看出，我国对于以集体土地使用权设定抵押规定的较为严格。这主要源于我国制定了保护耕地的基本国策和限制集体土地使用权的流转政策。
3在建工程：所谓在建工程，即房地产开发企业以合法方式取得的土地使用权和在建工程投入的资产所组成的综合财产。以在建工程抵押的，必须是依法可以转让的在建工程，因为只有可以转让的在建工程才能通过转让实现其价值，保证抵押权的实现。我国可以抵押的在建1二程必须符合“下条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设用地规划|午可证和建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。在建工程抵押有利于抵押人融通资金，可以促进房地产开发的发展。
4预售商品房：根据是否已建设完成且适用于居住使用的标准，可将房屋分为现房与期房。观房是指已经建设完毕且适用于居住使用的房屋。期房则是尚未建造或者正在建造但没有完工的房屋。法律之所以允许期房作为房地产抵押物，是因为社会经济的发展，出于融资便利的需要，实践中出现了有的房地产开发商将尚未建造或者正在建造而未完1二的商品房预先出售的行为。我国允许预售的商品房必须符合如下条件：(1)已交纣全部土地使用权出让余，取得土地使用权证书；c2)持有建设工程规划许町证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
房产律师实务指南
l必须注意在建工程抵押必须符合一定的条件：(1)主债权的种类为贷款；(2)抵押人为主债务人；(3)债权人为具有贷款经营权的会融机构；(4)抵押人已合法取得在建工程占用土地
的使用权，且须将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五姒上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建没用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金取得土地使用证权书
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算．投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和峻工交付日期
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售器记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
   商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
    第四十七条房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押杈人提供债务履行担保的行为。披好人年履什愤势时，抵押扳人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第四十八条依法取得的房屋所有权睦同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权．可以设定抵押权。
城市房地产抵押管理办法
第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其台法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权八，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者萁他组织。
本办法所称抵押投入，是指接受房地产抵押作为债务人腿行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所稚预昀商品房贷款抵押，是指购房人在支付肖期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给赞款银行作为偿还贷款履行担保的行为，
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其台法方式取得的上地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
    中华人民共和国城镇国有土地
    使用权出让和转让暂行条例
    第三十二条上地使用权町以抵押。
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