房地产抵押的基本原则

南京专业房产律师提醒
房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不移转占有的方式向抵押权人提供债务履行的担保：债务人不履行债务时，抵押人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押当中，享有权利的一方为抵押权人；提供房地产作为抵押物的一方为抵押人。房地产抵押的基本原则为平等、自愿、互利、公平和诚实信用原则。
    南京房产律师精解
房地产抵押的基本原则为平等、自愿、互利、公平和诚实信用原则。
    1．平等原则，是指抵押双方的地位平等、双方在意志上是独立的，任何一方都不具有高于对方的民事地位，都不得对对方进行强制。
2自愿原则，是指民事主体在从事房地产抵押活动时，应当充分表达真实意志，根据自己的意愿设立、变更和终止房地产抵押法律关系。
3公平原则，公平原则要求民事主体应当本着公平的观念从事房地产抵押活动，正当行使权利和履行义务。在司法活动中，司法机关应该根据公平原则来处理房地产抵押纠纷。
4．诚实信用原则，是指当事人在房地产抵押活动中恪守信用、诚实不欺。诚实信用原则是现代民商法上最重要的原则之一，被称为“帝王条款。”这一信用原则要求当事人在担保活动中诚实不欺，讲究信用，恪守诺言，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。这一原则本质是一种道德准则，是道德准则的法律化，其内涵和外延是概括的、抽象的，因而是不确定的，其主要功能在于引导当事人以诚实信用的道德准则进行担保活动和其他民事活动，正确地行使权利，自觉地履行义务。
5互利原则，是指民事主体在从事房地产抵押活动中，要按照价值规则的要求进行，实现各自的经济利益，具体来说双方都亭有一定的权利承担一定的义务。
    房产律师实务指南
1平等原则在司法实务中首先是指房地产抵押活动当事人各方的法律地位平等。各当事人不论公民还是法人，也不论经济如何，在适用法律上地位一律平等·各方当事人都平等地享有权利和义务，不许任何人有超越法律的特权。其次是指当事人权利能力的平等。一方画，各主体平等地享有各种法定的或约定的权利，承担各种法定及约定的义务。另一方面，各主体诉讼权利平等。诉讼权利平等是实体权利义务平等的司法保障，这个问题在实践中非常重要。人们法院在审理涉及房地产抵押案件时，一是要依法保护当事人的起诉权，不能只支持原告起诉权而忽视被告的答辩权和反诉权。在房地产抵押诉讼中尽管各方当事人的诉讼权利不完全相同，但这并不影响其在诉讼中的平等地位。只有认真执行诉讼权利平等，当事人各方的合法实体权利才能得到保障。
    2自愿原则的贯彻包括两方面，一足内心自愿，二是意思真实。内心自愿是指当事人是否设立房地产抵押，担保多大的债务范围，完全出于当事人的内心自愿，由其自己决定。当事人没有自主自愿，就没有地位平等可言。意思真实，是指在房地产抵押活动中，当事人表达自己的真实意思，任何人不得强迫、欺骗他人提供抵押，否则抵押行为无效。
3．公平原则在本属道德范畴，被法律吸收后卜升为规范人们行为调整社会关系的一项法律原则，称为公平麒则。公平原则在房地产抵押活动中主要体现为两个方面：一是当事人在抵押活动中必须做到公平台理，不得随意损害对方的利益，不得强迫对方接受不合理的条件。也就是说，各方当事人在房地产抵押活动中享有权利、承担义务是均等的．承担的责任是合理的；二是人民法院在审理房地产抵押案件时必须做到公_平合法．不偏袒任何当事人，坚持公正司法，支持公平合法的行为，反对和制裁不公平不合法的行为。
    公平原则与自愿原则是相辅相成的。一般来阱，房地产抵押只有在当事人自愿设定的情况下才是公平的；不是当事人自愿确定的抵押担保难以是公平的。例如，当事人只对自己约定承担担保责任的债务承担担保责任，耐未经其同意增加的债务则不承担担保责任，当事人不负担保责任，这既是自愿原则的要求，也是公平原则的要求。
4．诚实信用原则在实施房地产抵押活动时，应言行一致，表里如一，表达真实意思；应诚实不欺·不规避法律，不滥用职权，不曲解合同，不损害他人利益；当事人在行使权利、履行义务时，要恪守信用，讲求信誉。
    上述平等、自愿、公平、诚实信用原则，既是规范房地产抵押活动的法律准则，也是在众多的民事活动中也都应遵守的四项法律原则，维护当事人的合法利益，促进社会主义市场经济的健康发展。
相关房产法律规定
    中华人民共和国民法通则
第四条民事活动应“{建循自愿，公平、等价有偿、诚实信用的原则
    中华人民共和国担保法
第三条担保活动应当遵循平等、自愿、公平，嘁实信用的原则。
    城市房地产抵押管理办法
第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
(责任编辑：南京律师)

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